지방투자실전반 29기 18조 [나알ㅇ1튜터님의 폭8력 있는 인사이트 뿜뿜조 로라1] 1강 후기

1강 지방투자의 중요한 기준 두가지

<지방시장의 특징>

사람들이 좋아하는 곳일수록 먼저, 강하게 일어난다.!!

사람들이 좋아하는 곳=전세가 하락이 멈추면 매매반등 >> 실수요+가수요가 붙기때문

사람들이 덜 좋아하는곳=전세가가 붙어서 밀어 올릴 때반등>>실수요만으로 움직임.

<지방투자를 잘한다는 것의 의미>

1)공급물량에 따른 투자범위설정(전세가 시세트래킹 중요>>전세가의 움직임이 시장상황을 이끔)

2)선호도 우선수위

사람들이 좋아하는 단지=환금성이 높다>>선호도가 좋은 단지부터 매매반등이 일어나고 순차적으로 퍼짐, 그렇기 때문에 시간,가격면에서 유리하다.

2강<현재지방도시 주요상황>

년식이 오래된 구축 가치확인시 체크!! (35쪽 전주/인후위브어울림 20년된 구축)

1)그 단지와 비교하는 다른단지

2)한 싸이클 먼저 간 단지 

<지방투자시 체크>

투자/보유기간/공금 (매도준비체크)

중소도시는 수요가 얇아서 대장아파트라 하드라도 회복이 느림. 특히 더 뽀족하게 보고 투자 

<지방투자시 앞마당 트래킹하고 정리하는 법>

1)선호도+공급확인

선호하지 않는 구축도 흐름,매도시기 알려주는 단서가 됨.>구축까지 상승세가 왔다면 매도가능

2)시세트래킹

전세추이(오름/보합/하락)

개수(물건개수,나가는속도 파악)

3)현장감

전임통해서 현재상황 확인

4)투자는 현장에서 

3강 내 종잣돈 2배 불리는 투자 방향성 및 지방도시별 선호도

<나에게 맞는 투자 방향성은?>

종잣돈 1억이하> 지방> 광역시(지방소액투자)

종잣돈 1억대>지방가치성장투자(선호도 좋은 단지매수)&수도권투자

<지방아파트&수도권아파트비교>

5년보유 가정하고 매수/미들리스크&미들리턴
 why??? 하락장--- 5~10년 가격으로 회귀할수 있슴 (부산---대세상승전 20년 전으로 돌아 갈 수 있기때문)

매도타이밍----(후순위구축 오르면 매도시점/시장의 온기 멀리까지 퍼짐 )>>전세 시세트래킹

                      @@@부산투자시 가치유무 판단에 따라 투자>>>전세상승기 투자범위 유의

                      @@@모든아파트는 시간이 지나면 전고점 회복한다.

<지방아파트&수도권아파트비교>
10년 보유 가정하고 매수/로우리스크&미들리턴

하락장시 대세상승(2020년)전으로 회귀하는경우 드뭄. 상승장까지 오래 기다려야함

<종잣돈 1억대로 하는 지방가치성장투자(선호도 좋은 단지매수)>

대상과 시기가 중요 /땅의 가치가 높은 광역시

1)부산-해수동연남

2)대구-수성,중

3)대전-둔산동

4)광주-봉선동

5)울산-신정동

과잉공급장 후반부=가치성장투하자히 좋은때

<종잣돈 1억이하로 하는 지방소액투자>

1)  투자범위가 중요/개별성중요/가치가 있는데 싸고 투자금도 적은곳(거주만족도 양호한 아파트)

2) 공급상황 상 한 사이클 앞서 있는 곳을 참고한다.

3) 지방도시마다 개별선호요소를 참고하여 나의투자에 적용해본다. (환금성=곧 수익)

4강 지방아파트 투자의사결정 3단계

저평가/투자금/리스크

투자물건 후보를 선별한 후 1) 매매가 기준(내림차순) 2) 투자금순 내림차순

<투자결정프로세스>

평소-시세트레킹/투자물건찾기

1차선별-최대 20개(저평가기준/투자금(5천이하 소액+2천정도, 5천이상+3천정도)
2차선별-최대10개(리스크기준/공급,전세분위기/환금성체크)

3차선별-매물임장 2개 이하 (좋은것부터 순서대로 매임)

매수결정(매물코칭후 매수)

<아파트를 산다는건 레버리지 이용하는것>

1)실거주+주담대(대출레버리지)/ 자산을 보유한다는관점

2)투자+전세레버리지

그때그때 상황마다 다름/유연하게 선택해서 투자

5강 지방투자후 여러분의 로드맵

항상 강조해도 지나치지 않는것. 독강임투

나에게 지방투자란 어떤의미인가? 내가 왜 해야되는지, 어떤 방향성을 가지고 앞으로 나아가야 되는지에 대해 생각해볼수 있는 자니님의 마지막강의^^ 쉬다가 강의 쉬다가 강의 하면서 항상 한발만 걸치면서 그만두지도 못하고 열심히 하지도 못하고 그냥 꾸준히 하다보면 지금보다는 더 나은 삶을 살 수 있을까라는 생각으로 버틴 3년.

지금까지 꾸준히 버티기만 했다면 이젠 두 발을 다 담가볼려고 한다.  꾸준히+끈기라는 한스푼 더!! 
미친듯이는 할 자신은 없지만  나 자신아~~~!! 포기하지마!!