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열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요,
배운대로 따라하며 성장하는 투자자 파파조 입니다.
최근 국민은행부터 시작된 주담대 대출 축소와 관련하여
어떠한 영향이 있는지에 대해 너나위님의 주간 머니이슈 영상을
정리해보았습니다.
상하위 아파트 격차가 좁혀지는 원인
최근 서울 아파트 시장에서는 상위 20% 아파트(제일 비싼 아파트)와
하위 20% 아파트(제일 싼 아파트) 간의 가격 격차가 좁혀지는 현상이 나타나고 있습니다.
한때 6.9배까지 벌어졌던 두 그룹 간의 가격 격차는
최근 4개월 연속 하락하며 6.5배 수준으로 줄어들었으며,
하위 그룹의 가격이 상위 그룹을 따라가는
이른바 '키 맞추기' 또는 '갭 메우기' 장세가 펼쳐지고 있습니다.
이러한 ‘키 맞추기’ 또는 ‘갭 메우기’ 현상이 발생하는
원인과 향후 전망은 다음과 같습니다.
극심한 입주 물량 가뭄으로 인한 전방위적 전세난
현재 서울은 강남, 노원구 등 지역을 막론하고 전체적으로
주택 입주 물량이 매우 부족하여 극심한 전세난을 겪고 있습니다.
전세 매물이 씨가 마르고 전세 가격이 급등하면서,
전세금 인상에 부담을 느끼거나 전세 자체를 구하지 못한 세입자들이
주택 매수를 적극적으로 고민하는 상황이 펼쳐지고 있습니다.
지역별 대출 규제와 한도 차이
전세난이라는 공통된 배경 위에서 '대출 가능 금액'의 차이가
결정적인 원인으로 작용하였고,
특히, 15억 원 이하 중저가 아파트가 밀집한 지역에서는
집값의 최대 6억 원까지 대출이 가능하기 때문에,
세입자들이 기존 전세금에 대출을 보태어 집을 매수하는 것이 가능한 상황입니다.
반면, 15억, 25억 원을 초과하는 강남 등 상급지의 고가 아파트는 대출 한도가
각각 2억, 4억 원 수준으로 강하게 묶여 있어,
현금 부자가 아니고서는 매매로 넘어가기 어렵습니다.
따라서 대출이 가능한 중저가 지역 위주로 거래량이 터지고
가격이 상승하면서 상하위 격차가 좁혀지는 상황이 나타나고 있습니다.
향후 전망 및 전략
전세난 지속과 중저가 지역의 꾸준한 매수 수요
전세난은 단기간에 끝날 문제가 아니며, 앞으로도 시장의 기본 바탕으로 지속될 전망입니다.
따라서 전세가와 매매가의 차이가 크지 않은 지역의 경우 향후에도 매수 수요가
꾸준히 붙을 가능성이 높으며, 현재의 '격차 좁히기' 트렌드는 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보입니다.
대출 정책 변화에 따른 시장 자극
은행권에서 대출 한도를 축소(예: 6억에서 3억으로 축소)하더라도,
이는 오히려 수요자들의 조급함을 자극해 대출이 막히기 전에 서둘러 집을
매수시키는 촉진제 역할을 할 수 있습니다.
또한 축소된 대출 한도에 맞춰 매수가 가능한 5억 원 이하의 더 저렴한 아파트의
가격을 자극하는 등 새로운 풍선 효과가 나타날 수 있습니다.
갈아타기(상급지 이동)의 적기
중저가 아파트의 가격 상승으로 상하위 격차가 계속 좁혀지면,
중저가 지역에 집을 보유한 사람들이 집을 매도하고 상급지로 갈아타기 수월해집니다.
이는 곧 중고가 시장의 거래 활성화로 이어질 수 있으므로,
상급지로의 이동을 고민하는 1주택자에게는 현재 거주하는 동네와
목표 동네의 집값 격차를 유심히 살펴보며 갈아타기를 준비할 수 있는
아주 좋은 기회가 될 수 있습니다.
대출 규제가 만든 시장의 '풍선 효과'와 격차 축소
대출이 많이 나오는 15억 원 이하 중저가 아파트 밀집 지역에서는
전세금에 대출을 보태어 집을 사려는 수요가 몰리며 거래량이 터지고 가격이 상승했습니다.
반면, 고가 아파트는 대출 한도가 적어 매수세가 붙기 어려우므로,
결과적으로 상하위 아파트 간의 가격 격차가 좁혀지는 현상이 발생한 것입니다.
시중 은행이 자율적으로 대출 한도를 6억 원에서 3억 원으로 대폭 축소하는 등
규제의 문턱을 높인다면 다음과 같은 파급 효과가 예상됩니다.
조급함 자극과 시장 왜곡
대출 한도 축소는 오히려 내 집 마련을 준비하던 사람들의 마음을 조급하게 만듭니다.
형님 은행인 국민은행을 시작으로 다른 은행들도 연달아 한도를 줄이기 전에 서둘러
매수해야겠다는 심리를 자극하여, 단기적으로 수요가 폭발하는 역효과를 낳을 수 있습니다.
저가 아파트로의 2차 풍선 효과
3억 원으로 줄어든 대출 한도에 맞춰서 매수할 수 있는 5억 원 이하의
더 저렴한 아파트들로 수요가 쏠리며, 해당 가격대 아파트들의 가격을 새롭게
자극할 가능성이 있습니다.
결론적으로, 대출 규제가 좁혀지면 중저가 지역도 상급지처럼 거래가 위축될 수 있다는 우려가 있지만,
절대적인 주택 양의 부족으로 인한 '전세난'이라는 근본 원인이 여전히 존재하기 때문에
전세가와 매매가의 차이가 크지 않은 지역이라면 매수 수요가 꾸준히 붙을 것이므로,
대출 규제 강화라는 변수만으로 내 집 마련을 무조건 미룰 필요는 없습니다.
