같은 단지, 같은 평형인데 전세보증금이 8,000만 원 차이 나는 시대가 왔습니다.
직방이 올해 상반기 수도권 전세 거래를 분석한 결과입니다.
서울 전용 84㎡ 기준, 신규 계약은 7억 원인데 갱신 재계약은 6억 2,000만 원.
1월만 해도 4,375만 원이던 격차가 6개월 만에 두 배 가까이 벌어졌습니다.
한 아파트 안에 가격이 두 개 존재하는 것. 이걸 '전세 이중가격'이라고 부릅니다.
법으로 5% 상한이 걸린 '보호 가격'(갱신)과, 시세가 그대로 반영되는 '시장 가격'(신규)이 점점 멀어지며 달리고 있는 겁니다.
이 숫자를 보는데, 신혼 초의 어느 저녁이 떠올랐습니다.
서울 전셋집. 갓 태어난 아이. 그리고 집주인의 전화 한 통.
"전세금을 좀 올려주셔야 할 것 같아요."
그날 밤 아내와 계산기를 두드리며 통장 잔고를 몇 번이나 확인했는지 모릅니다.
올려주고 살 것인가. 짐을 싸서 나갈 것인가. 아니면 이참에 우리 집을 살까.
지금 돌아보면 우습지만, 그때는 정말 밤잠을 설쳤어요.
그때 배운 게 하나 있습니다.
세입자의 불안은 '돈이 없어서'가 아니라 '선택지가 안 보여서' 생긴다는 것.
10년이 지난 지금, 저에게 같은 마음으로 연락 주시는 분들이 부쩍 늘었습니다.
그래서 오늘은 불안을 덜어드리는 글이 아니라, 선택지를 손에 쥐어드리는 글을 쓰려고 합니다.
끝까지 읽으시면 세 가지를 얻어가실 겁니다.
☑️ 갱신청구권 한 번의 값어치를 숫자로 확인하는 법
☑️ 목돈이 부족할 때 반전세 전환을 계산하는 공식
☑️ "이참에 살까?"를 저환수원리로 검증하는 순서
왜 하필 지금, 왜 이렇게까지
먼저 분명히 해둘 것이 있습니다. 이건 국민평형만의 이야기가 아닙니다.
전용 59㎡(24평)도 신규와 재계약의 격차가 1월 3,500만 원에서 6월 7,750만 원으로, 역시 두 배 넘게 벌어졌습니다.
평형을 가리지 않는, 시장 구조의 문제라는 뜻입니다.
배경을 알아야 내 상황이 보입니다. 세 가지가 동시에 눌렀습니다.
첫째, 매물이 없습니다.
서울 5월 전월세 통합지수가 102.40.
관련 통계를 집계하기 시작한 2015년 6월 이후 역대 최고치입니다.
서울 평균 아파트 전세가격도 처음으로 6억 원을 넘겼습니다(6억 1,372만 원).
여기에 기존 세입자들이 눌러앉고 있습니다.
서울 전세 재계약 비중은 1월 47.4%에서 6월 55.0%로 늘어, 4월부터는 신규 계약을 넘어섰습니다.
나가는 사람이 줄어드니 시장에 나오는 매물은 더 귀해집니다.
둘째, 전세가 월세로 바뀌고 있습니다.
집주인들이 전세 대신 월세를 놓습니다. 그만큼 전세 매물은 더 귀해지고요.
셋째, 갱신권 방어막이 얇아지고 있습니다.
전세 기준 갱신권 사용률이 1월 57.1%에서 4월 50.6%로 떨어졌습니다.
이미 갱신권을 한 번 쓴 분들이 쌓이고 있다는 뜻입니다.
갱신권은 평생 한 번뿐인 방패입니다.
그 방패를 이미 써버린 분들이 이제 시장 가격 앞에 그대로 노출되기 시작했어요.
특히 2024~2025년 입주한 신축 단지들. 이 집들의 첫 갱신 주기가 올해 하반기부터 2027년 사이에 몰려서 돌아옵니다.
그러니 이 격차는 당분간 좁혀지기보다 벌어질 가능성이 큽니다.
무섭게 들리시죠. 저도 그랬습니다.
그런데요. 무서울수록 계산부터 해야 합니다. 감정이 아니라.
그래서, 갱신 만기를 앞둔 당신이 해야 할 세 가지 계산
지금부터가 이 글의 진짜 이유입니다.
불안을 덜어드리려는 게 아니라, 선택지를 손에 쥐어드리려는 겁니다.
순서대로 따라오세요.
① 갱신청구권이 아직 남아 있다면, 웬만하면 쓰세요
계약갱신청구권을 아직 한 번도 안 쓰셨나요?
그렇다면 이건 고민할 문제가 아닙니다.
신규로 나가면 8,000만 원(84㎡ 기준)을 더 얹어야 하는 시장입니다.
갱신권을 쓰면 인상률이 5% 이내로 묶입니다.
지금 시장에서 갱신권 한 번의 값어치는 수천만 원입니다.
쓸 수 있을 때 쓰는 게 맞습니다.
단, 두 가지만 확인하세요.
☑️ 집주인 본인·직계가족의 실거주 통보가 없는지 (있으면 갱신 거절 사유가 됩니다)
☑️ 지금 사는 집이 앞으로 2년 더 살 만한 집인지 (직장, 아이 학교, 생활권)
살 만한 집이라면, 갱신하고 그 2년 동안 다음 수를 준비하세요.
쫓기지 않는 2년. 그게 갱신권이 주는 진짜 선물입니다.
물론 2년을 다 채우고 그 뒤를 이야기 하는 것이 아니라 2년 동안 해야 하는 것입니다.
② 보증금을 다 못 올려주겠다면, 반전세 전환을 '계산'하세요
집주인이 보증금을 크게 올려달라 하고, 목돈이 부족하다면.
무조건 이사부터 알아보지 마세요.
반전세(보증금 일부 + 월세) 전환을 계산해보는 게 먼저입니다.
계산법은 간단합니다.
추가 월세 = 못 올려주는 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12
예를 들어보겠습니다.
보증금을 8,000만 원 올려줘야 하는데, 그 돈이 없다고 해보죠.
전월세전환율을 5.5%로 가정하면(지역·시점마다 다르니 계약 전 반드시 최신 수치 확인이 필요해요),
8,000만 원 × 5.5% ÷ 12 = 월 약 36.7만 원
즉, 목돈 8,000만 원을 넣는 대신 매달 약 37만 원을 더 내는 선택지가 생깁니다.
여기서 판단 기준은 이겁니다.
그 목돈을 다른 데 굴려 월 37만 원 이상 벌 수 있나?
(물론 제대로 투자의 대상과 방법을 이해하고 배우고 나서 해야 합니다. 정말 중요합니다)
벌 수 있다면 → 반전세가 유리할 수 있습니다.
그냥 예금에 묵혀둘 돈이라면 → 보증금으로 넣는 게 나을 수 있고요.
숫자로 비교하면 답이 보입니다. 불안이 아니라.
③ “이참에 살까?”, 조급한 매수 전환이 가장 위험합니다
가장 많이 받는 질문이자, 제가 가장 조심스럽게 말리는 선택입니다.
"전세로 이 고생 하느니 그냥 집을 사버릴까요?"
마음은 압니다. 저도 그 전화 한 통에 통장을 열어봤으니까요.
하지만 전세가 무섭다는 이유만으로 사는 집은, 두고두고 후회로 남습니다.
불안을 피하려고 산 집은, 불안을 없애주지 않습니다.
더 큰 불안(대출·하락·환금성) 으로 갈아탈 뿐입니다.
그래서 저는 10년째 이 순서를 지킵니다.
저환수원리 네 글자입니다.
저. 저평가인가?
지금 이 지역, 이 단지가 싼 구간인가요? 전세가율은? 주변 대비 매매가는? 사이클상 어디쯤인가요? "전세가 비싸서"는 매수 이유가 못 됩니다.
"이 집이 저평가라서"가 이유여야 합니다.
환. 환금성이 있는가?
급할 때 팔리는 집인가요? 세대수, 입지, 수요층을 보세요.
안 팔리는 집은, 전세 불안보다 무서운 '내 돈이 묶이는' 불안을 줍니다.
수. 수익성이 있는가?
실거주 만족 + 미래 가치.
둘 다 따지세요. 살면서 오를 집인가.
원. 원금이 보존되는가?
무리한 대출로 사는 순간, 금리 한 번에 흔들립니다.
버틸 수 있는 대출인지. 최악의 경우에도 원금이 지켜지는지.
이 네 가지를 통과하는 집이라면. 그때는 저도 등을 밀어드립니다.
통과하지 못한다면. 갱신하고, 2년 더 준비하세요.
매수는 '전세가 무서워서'가 아니라 '준비가 끝나서' 하는 겁니다.
마지막으로, 그때의 저에게 하고 싶은 말
10년 전, 계산기를 두드리던 저에게 지금의 제가 한마디 할 수 있다면 이렇게 말하겠습니다.
"그렇게 무서워하지 않아도 돼. 대신, 감정 말고 숫자로 결정해."
전세 이중가격은 분명 세입자에게 불리한 흐름입니다. 그건 사실입니다.
하지만 흐름을 안다는 건, 당하지 않을 수 있다는 뜻이기도 합니다.
갱신권이 남았다면 쓰세요.
목돈이 부족하면 반전세를 계산하세요.
집을 사고 싶다면, 저환수원리를 통과하는지를 살펴보세요.
불안은 선택지가 안 보일 때 커집니다.
오늘 이 세 가지 계산을 손에 쥐셨다면, 이제 조금은 덜 무서우실 겁니다.
저도 그 전화 한 통에서 시작해 여기까지 왔습니다.
당신도 하실 수 있습니다. 계산부터, 차근차근.
자산이 알아서 일하게 만들면, 우리는 조급하지 않아도 됩니다.
그 시작은 언제나 정확한 숫자 한 줄입니다.
