수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
리썬v입니다:)
이틀 전 KB국민은행에서 주택담보대출을 6억에서 3억으로 줄인다는
기사가 발표되었습니다. (26. 7. 10. 시행)
앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것인지,
다른 시중은행들도 한도를 제한하지 않을까?
내집마련을 준비하시던 분들의 걱정과 고민이 많을 것
같다는 생각이 들었습니다.
부동산 공부를 하고 처음 맞이하는 강력한 규제!
그렇다면 현재 규제가 어느 정도의 강도이며,
이전에도 이와 비슷한 규제가 있었는지 궁금해졌습니다.
지금과 비슷한 과거 규제
▶ 문재인 정부 부동산 대책 (2017~2022년)
| 17. 8. 2. | 투기과열지구 지정, 대출규제(LTV40%), 다주택자 양도세 중과 |
| 18. 9. 13. | 종부세 인상(고가1주택까지) 이후 집값 조정 |
| 19. 12. 16. | 투기지역 대출규제(9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0원), 종부세 인상, 공시가격 현실화 |
| 20. 2. 20. | 조정대상지역 추가지정(경기 서남부5개), 조정대상지역 LTV 축소(기존 60%) → (9억 이하 50%, 9억초과 30%), 1주택자 대출조건 강화 |
| 20. 7. 10. | 취득세 최고 12%, 양도세2년 미만 양도세 중과, 규제지역 다주택 중과세율 / 종부세 중과세율 인상 |
| 20. 7. 31. | 임대차 3법 통과 |
2017년은 문재인 정부가 출범한 해입니다.
가파르게 오르는 집값을 잡기 위해 고강도 대책이 많이 나왔던 시기이기도 합니다.
2017. 8.2.부동산 대책은 2011년 말 전면 해제되었던 ‘투기과열지구’제도가
6년만에 다시 부활을 했습니다.
(서울 25개구, 경기도 과천시, 분당구, 세종, 대전 수성구)
그리고 2020. 2. 20 부동산 대책으로 조정대상지역이 추가지정 되었습니다.
(수원시 영통구, 권선구, 장안구 / 안양시 만안구 / 의왕시)
▶ 과거와 비슷하지만 다른 점
- 2017. 8. 2. 서울 전역이 ‘투기과열지구’로 묶였지만 갭투자는 가능
2018. 9. 13. 대책을 기점으로 갭투자 사실상 어려워짐
2년 실거주 의무, 임대사업자 혜택 폐지, 전세가율 폭락
2020. 6. 17. 대책 이후 법적으로 갭투자 불가
토지거래허가구역 지정(강남구 삼.청.대 / 송파구 잠실 / 용산 정비창 일대 등)
전세대출 즉시 회수(서울 투기과열지구 3억원 초과 아파트를 매수시 기존 전세대출 즉시 회수, 내가 전세를 살면서 보증금으로 투자할 경우 회수)
▶ 과거와 비슷한 시기 (LTV 축소)
- 2019. 12. 16. 대책
2020. 2. 20. 대책
과거 4급지의 중저가 단지들은 어떤 변화가 있었을까?
현재 대출 규제를 보면 과거 LTV가 축소 되었던
2019년 하반기, 2020년 상반기와 비슷 한 것 같습니다.
과연 이 시기에 9억 미만의 서울 수도권 단지들의 가격이 어땠는지 알아보겠습니다.
(현재 15억 미만 단지가 중저가, 대출 한도가 가장 높았던 단지이며
과거는 그 기준이 9억원 이었습니다.)
3개의 단지는 서울 동대문구, 서대문구, 용인 수지구에 위치한
00년식의 사람들이 좋아하는 구축 단지들 입니다.
과거 2019년 하반기에 9억 미만으로 매수가 가능했고,
현재 2026년 상반기 15억 미만으로 매수가 가능합니다.
그래프를 보면 과거 규제 전 모두 6억 미만의 가격을 형성하고 있었으며,
두 번의 강력한 규제가 터진 후에도 모두 30%이상의 상승을 보여주었습니다.
현재는 21년도 전고점을 훌쩍 넘어 새로운 신고가를 형성하고 있습니다.
결국, 규제도 사람들의 매수 심리는 막지 못했습니다.
지금 시장도 이와 비슷하게 흘러간다는 생각이 듭니다.
현재 너무 많이 오른 집값을 보면,
전고점을 넘었네…너무 비싸다…라는 생각이 드실 것 같습니다.
하지만 가격만 보는게 아니라 단지의 가치를 보시고,
지금 내가 감당할 수 있다면 매수를 고려해 봐야 한다고 생각합니다.
2019년 당시 매수를 할 수 있었음에도 불구하고,
규제가 무서워서, 집값이 더 내려가지 않을까? 고민만 하다
기회를 놓친 분들도 많으셨을거라 생각합니다.
저는 이 당시 부동산에 전혀 관심이 없었기 때문에
규제에도 그 어떤 반응을 하지 않았던 무지한 모습이 떠오릅니다.
이미 시장에는 너무 많은 돈이 풀리고 있고,
자산의 가격은 소득이 방어할 수 없을 정도로 가파르게 상승하고 있습니다.
고민만 하시기 보다는 현재 내가 할 수 있는 최선의 선택을
찾아보시길 응원드립니다!★
