관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요, 갑북이입니다.
이번 지투실은 3번째 수강으로, 재이리 튜터님의 계약 프로세스 강의 또한 3번째 듣는 중입니다.
제가 1호기를 한 직후에 들은지라 ‘아, 2호기 할땐 정말 유용하게 활용할 수 있겠다’ 정도로만 생각하고 넘어갔는데, 이번에 재수강생에게 노룩후기를 써보라고 당부해주셔서, 제가 얼마나 계약프로세스에 대해 모르고 있는지 메타인지를 할 수 있었습니다.
매수 프로세스
기존에 2번 들었을때는 들리지 않던 내용이, 이번에는 조금씩 들리기 시작했습니다.
아마 기존엔 1호기 매수를 한지 얼마 되지 않아 들뜬 마음에 취해있어 내가 뭘 놓쳤는지도 생각하지 않았던 것 같습니다.
정말 아차싶었던 것은 위약금과 관련된 특약 내용이었습니다.
가계약 당일에 매물을 보고, 등본을 통해 근저당 또한 없음을 확인하고, 네고도 원하는 만큼 이루어져서, 위약금과 관련된 내용은 생각하지도 못하고 가계약금 천만원을 보내드렸습니다.
설상가상으로, 계약일도 제가 쉬는날에 맞춰 2주뒤로 아주 여유롭게 잡아버렸습니다.
제가 산 물건은 현재 규제지역이 있고, 그때가 10월 1일이었으니, 조금만 시기가 늦어졌다면 매도자가 저의 약점을 이용하여 가계약금 천만원만 보내고 계약을 해지했을지도 모릅니다.
2호기 계약을 할땐 가계약금을 보내기전 위약금과 관련된 특약을 반드시 명시하고, 계약날짜는 최대한 앞당겨 리스크를 헷지할 수 있도록 잘 준비해야겠습니다.
재계약 프로세스
만기가 1년 6개월 이상 남은, 거의 신규계약에 가까운 세낀 매물을 샀기 때문에 전세에 대해서도 그동안 별 생각없이 지내오다가, 만기시점이 9개월 앞으로 다가오니 슬슬 전세에 대한 이야기도 귀에 들어오기 시작했습니다.
시장상황에 따라, 신규계약을 하는게 나은지, 계약갱신청구권을 사용하는게 나은지 달라질 수 있으며, 이를 잘 활용한다면, 1호기 전세 상승분으로 2호기 투자를 앞당길 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
물론 현 세입자의 연장거주 의사, 신규계약 협조 여부 등 확인해야할 내용들이 많지만, 하나의 시나리오를 더 생각해볼 수 있다는 점에서 충분히 유의미하다고 생각합니다.
노룩후기
노룩후기라고 썼지만, 사실상 제 머릿속에서 나온게 거의 없어서 손으로 필기하며 다시 공부한것에 가깝게 되어버렸네요…
(파란색이 볼펜으로 쓴게 교안을 보며 고쳐쓴건데, 노트 두장을 꽉 채워버렸습니다..ㅋㅋㅋ)
인상적이었던 몇몇 내용들만 머릿속에 박혀 파편화되어 튀어나오는데, 이 노룩후기를 시작으로 머릿속에 매수부터 매도까지의 프로세스가 자연스레 떠오를때까지 훈련해야 할 것 같습니다.
이런 기회가 아니면 2호기 투자가 임박해서야 부랴부랴 준비했을것 같은데, 후기 작성에 좋은 팁을 알려주셔서 감사합니다.
