[등어]대한민국 부동산의 역사 독서후기

책소개

저자 소개

본 것 (내용정리)

 

1부.

1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

• p25 한양 성곽 안에 있는 작은 집 한채의 가격이 1804년에는 1050냥이었다가, 1830년에는 1250냥, 1831년에는 1500냥까지 치솟은데 이어, 1861년에는 2300냥을 넘어섰다.

2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?

• p34 경제규모는 그대로인데 화폐 발행 규모가 수십, 아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다
• p45 감당할 수 없을 정도로 부풀어 오르는 주택 가격과 인구 과밀에 대응해 일제는 한양 도성의 동북쪽 관문이었던 혜화문 일대에 신도시를 만들기로 결정했다

3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?

• p61 가족주의의 지배에서 벗어나 재산권을 행사하며 독립적인 의사 결정을 내리는 사람들이 증가하면서, 교육 수준의 향상과 민주적인 사회로의 출발점을 만들었기 때문이다

4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!

• p62 클러스란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. (중략) 클러스터에 일자리와 정보 그리고 인재들이모여있기 때문이다
• p74 잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다
• p76 1967년에 일어난 두가지 사건이 영등포-인천이 아닌 강남으로 개발의 방향을 바꾸게 된다. 첫번째 전환점은 한남대교 착공이었다. 한남대교가 경부고속도로의 출발점이 될 것이라는 사실이 알려진 것이 결정적이었다.
  두번째 사건은 소양강 댐 건설이었다

5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

• p93 1972년에는 충분히가능한 선택이었다. 8.3 조치의 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질금리마저 마이너스를 기록하니 주택시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다
• p97 1967년과 1978년, 두차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 것이다

6장. 공급 앞에 장사 없다!

• p104 경기가 좋아지고 소득이 조금만 늘어나도 수요가 크게 증가하는 제품으로 사실 가장 소득 타력성이 큰 것은 해외여행이다
• p109 전세 가격의 급등은 두가지 요인 때문이었다. 첫 번째는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다. 두번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한데 있었다. 임대인들이 전세가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다

7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?

• p120 한국이 장기 불황의 늪에 빠지지 않은 이유는 사람들이 인플레를 감안한 ‘실질’개념에 익숙하지 ㅇ낳은 덕이다. 대신 겉으로 드러난 가격, 예를들어 ‘국민평수’아파트 가격이 10억 이라는 식으로 이야기 한다. 이러다보니 외환위기 때 잠깐 폭락했을 뿐 금방 가격이 회복한 것으로 착각하는 것이다
• p122 한국 부동산이 외환 위기 이후 회복할 수 있었던 두번째 요인은 주택담보 대출이 미미한 데 있다

8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

• p126 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하자, 노무현 정부는 강남 접근성이 좋은 지역에 집중적으로 2기 신도시 건설을 추진했다. 그러나 입주시기가 가장 빠른 판교조차, 이미 주택 시장이 침체의 ㅌ늪에 빠진 2008년 12우러에서야 입주가 가능할 정도로 주택 공급에 많은 시간이 걸렸다
• p134 “이것만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다”라고 이야기 하는 이들은 전문가가 아니거나 불순한 의도를 지니고 있다고 보아 경계할 필요가 있다

9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

• p143 이런 환경에서 전세 가격의 상승은 두 방향으로 주택 가격에 영향을 미친다. 첫번째 방향은 전세 가격 상승이 매매 가격과의 차이를 줄여, 이 주택에 관심을 가진 사람들의 매수를 촉발하는 것이다. 두번째 방향은 전세 가격에 반영된 ‘주택 사용가치’의 상승으로 집값이 오른 것이다
• p148 2022년에 발생한 레고랜드 사태는 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨렸다는 측면에서 부동산 시장의 폭락을 유발하기에 부족함이 없었다

2부.

10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?

• p154 금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를두고 주택가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있다.
• p159 환율이 상승하면 부동산 시장은 두가지 충격을 받는다. 무엇보다 환율이 급등할때 투자 심리가 급격히 위축된다. 두번째 악영향은 환율 상승이 불러오는 인플레 위협이다. 원화 환율이 1% 상승할 때, 수입품 물가가 1.07% 인상하는 것으로 이어진다

11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?

• p163 중국 주택 시장이 불황의 늪에 빠져든 이유는 크게 세가지 요인 때문이다. 가장 중요한 이유는 중국 당국의 지나친 대출 규제 정책에서 찾을 수 있다
  두번째 이유는 부동산 버블의규모가 감당할 수 없느 ㄴ수준으로 부풀어 오른데 있다
  중국 부동산 시장의 회복을 가로막는 마지막 문제는 저가 매수세 실종이다. 1선도시 주택 가경이 2022년 최고가에 비해 30~40%하락했음에도 매수 문의가 끊기니, 낙관론자들의 항복이 잇따르고 ㅣㅇㅅ다

12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

• p174 11.10 대책의 가장 중요한 사항은 투기 과열지구의 해제였다. 2019년 10월부터는 분양가 상한제도 적영되엇다.
  투기 과열지구를 대거 해제한 가장 직접적인 이유는 1만3000세대에 이르는 둔촌주공 재개발 사업의 대규모 미분양 위험때문이었다
  11.10 대책의 두번째 핵심 사항은 금융 규제 완화다.
• p178 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한가지 장점 떄문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다
  특정 계층에 대한 취득세나 등록세등을 완화하는 조처를 통해 시장의 반응을 살피는 것이다
  그럼에도 주택 시장의 온기가 살아나지 않자, 유례를 찾기 힘든 강력한 대책이 연이어 발표되었다
• p183 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기과열 지구 해제와 같은 신호는 경험많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다

13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?

• p185 통근시간이 길어질수록 삶의 만족도가 크게 떨어지는 것은 물론 건강에도 문제가 생긴다는ㅊ 최근 연구를 감안할 떄, 물질적, 정신적 비용이 대단히 크다는 것을 알 수 있다
• p186 왜 아파트 가격만 상승할까? 여러 이유가 있겠지만 가장 직접적인 요인은 ‘1970년대 이후 지어진 아파트가 살만한 공간’으로 부각된 데 있다

14장. 새집 줄게, 경기도 살자

• p200 위례 신도시 분양 당시 2021년 완공, 강남까지 10분이라고 경전철 위례신사선 사업을 홍보했지만, 약 2300억원에 이르는 교통 분담금만 분양가에 포함해 받아갔을 뿐, 책을 읽느 ㄴ2025년 말 까지도 삽을 뜨지 못한 상태다
• p202 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복한 셈이다
  역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때 마다 입주시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다

15장. 제2의 강남은 어디일까?

• p205 일산 신도시 생활을 9년만에 접고 여의도 시범아파트로 이사한 후 삶의 만족도가 크게 높아졌다. 전체 통근자 2329만명 중에서 18%만 가능하다는 도보 출근의 삶을 누리니 행복감이 물밀듯 차오르는 느낌이었다
• p207 제2의 강남이 나오기 힘든 두번째 이유는 세종시와 혁신 도시 건설을 통해 달성하려던 ‘지역균형발전’ 노력이 사실상 실패한 데 있다
• p211 소득이 적은 사람들은 차가 없으니 역 근처에서 살면서 걸어다니고, 돈 많은 사람들은 차를 몰고오면 된다. 라고 주장했다. 이말을 듣고서야 세종시나 판교 그리고 천안아산역 일대가 왜 그모양으로 건설 되었는지 알 수 있었다

16장. 한국 부동산, 버블인가?

• p219 자신의 신분이나 성공을 남에게 알리기 위한 목적으로 보유하는 자산, 즉 트로피 자산의 가격 급등이 부동산 시장 전체와 연관이 있을까? 슈퍼 리치들이 선호하는 트로피 자산 시장은 대다수 사람이 선호하는 주택 가격과 괴리되는 면이 있기 때문이다
• p220 전국적인 명성을 얻은 극소수의 단지를 지탱하는 것은 주거 여건의 탁월함이라기 보다는 희소성 때문이 아닐까 생각된다
• p221 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6%선을 넘어 10%에 이르는 중일때는 ‘버블’이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다. 부디 많은 독자분이 이번 장을 통해 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다

17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?

• 1990년 이후 부동산 장기 불황의 트라우마 때문에 주택을 사지 않는 경향이 있다. 라고 답했지만 아베노믹스 5년차가 되던 2018년부터는 주택가격의 상승 탄력이 높아지는 것을 발견할 수 있다

18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법

• p231 필자가 살던 집을 시세보다 약간 싸게 내놓은 이유는 두가지 였다. 첫째 활발한 두 아들을 키우면서 층간소음의 가해자가 되고 싶지 않은 마음에 1층에 살았기에, 주변 시세보다 싸게 내놓는 게 당연한 일이라 생각했다. 둘째, 20166년에 입주권을 매수하면서 ‘적정가’에 충분히 도달했기에, 그 이상의 수익을 노리는 것이 탐욕에 가깝다고 느꼈기 때문이다
• p232 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 갭이 작다 라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. 주택 가치를 잘 따져 투자하는 사람이 소수가 된 것이니, 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다

19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

• p238 최근 가장 이용객 수가 많은 지하철역이 잠실이라는 뉴스를 본 적이 있다. 부동의 1위 강남역을 제친 원동력은 지하철 8호선이 강동구 암사역부터 남양주 별내역까지 연장된 데 있다
  강남 지역으로의 접근성이 개선된 곳은 강력한 상승 모멘텀을 갖게 된다

20장. 서울 아파트값 잡는 법

• p253 재건축, 재개발 등의 정비 사업이 신속하게 추진되기 위해서는 토지 가격이 매우 비싸야만 한다

21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!

부록

『대한민국 부동산의 역사』 정리

1. 핵심 주제
   이 책의 핵심은 부동산 가격은 단순히 욕망이나 투기만으로 움직이지 않고, 인구·소득·공급·정책·금리·도시 구조가 함께 만든 결과라는 점이야.
   특히 저자는 한국 부동산 시장을 긴 시간의 흐름 속에서 보면서, 가격 상승과 하락이 반복된 이유를 설명해.
2. 1부: 한국 부동산은 왜 올랐나
   1부는 과거의 부동산 상승 원인을 역사적으로 살펴봐.
   한국 부동산이 오른 배경에는 크게 다음 요소들이 있어.
   첫째, 인구 증가와 도시 집중.
   나라님이 땅을 준 조선시대부터, 산업화 이후 서울로 사람들이 몰려드는 과정까지 이어지며 토지와 주택 수요가 커졌어.
   둘째, 강남 개발과 교육·직장 접근성.
   강남은 단순히 새로 개발된 지역이 아니라, 도로·학교·일자리·생활 인프라가 결합되면서 부동산 가치가 커진 사례로 설명돼.
   셋째, 소득 증가와 자산 형성 욕구.
   경제가 성장하고 월급이 오르면서 사람들은 더 좋은 집, 더 좋은 입지에 대한 욕구를 갖게 됐고, 이것이 주택 가격 상승으로 연결됐어.
   넷째, 공급 부족과 정책의 영향.
   집값이 오를 때마다 정부는 규제나 공급 정책을 내놓았지만, 타이밍이 늦거나 수요를 제대로 반영하지 못하면 오히려 시장 불안을 키우기도 했다는 점을 보여줘.
3. 2부: 앞으로 부동산을 어떻게 봐야 하나
   2부는 과거 분석을 바탕으로 앞으로의 시장을 읽는 기준을 제시해.
   가장 중요한 메시지는 무조건 오른다도 아니고, 무조건 떨어진다도 아니라는 것이야.
   앞으로 봐야 할 기준은 다음과 같아.
   첫째, 인구보다 중요한 것은 ‘가구 수’와 ‘좋은 입지 수요’.
   인구가 줄어도 1인 가구, 맞벌이, 고소득층의 선호 지역 수요는 남아 있을 수 있어.
   둘째, 수도권과 지방은 다르게 봐야 함.
   서울과 수도권은 일자리·교통·교육·생활 인프라가 집중되어 있어 수요가 유지될 가능성이 크지만, 지방은 인구 감소와 산업 약화에 따라 차별화가 심해질 수 있어.
   셋째, 공급은 늘 중요함.
   집값 안정에는 결국 충분한 공급이 필요하고, 특히 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 공급이 되는지가 중요해.
   넷째, 일본식 장기 침체를 그대로 따라가진 않을 수 있음.
   한국도 고령화와 인구 감소를 겪지만, 서울·수도권 집중과 자산 선호 구조가 다르기 때문에 일본과 똑같이 보기는 어렵다는 관점이 담겨 있어.
4. 인상 깊은 메시지
   네가 정리한 구절들을 묶으면 이 책의 메시지는 이렇게 정리돼.
   부동산은 단순히 “비싸다/싸다”로 판단할 수 없고,
   왜 사람들이 그곳에 살고 싶어 하는지,
   공급은 충분한지,
   소득과 금리는 어떤지,
   도시의 미래가 어떻게 바뀌는지를 함께 봐야 한다.
   즉, 이 책은 부동산을 가격표가 아니라 도시와 경제의 흐름으로 보게 해주는 책이야.

5. 한 줄 정리
   『대한민국 부동산의 역사』는 한국 부동산 시장의 과거 상승 이유를 통해 앞으로 어떤 지역과 시장이 살아남을지 생각하게 만드는 책이라고 정리할 수 있어.

    

깨달은 것 (느낀점)

• 오랜 이전부터 부동산 가격이 상승했던 요인은 비슷했던 것으로 보여지고 있음
  가구수 증가나 좋아하는 요소들을 가진 지역과, 공급이 없어졌을때 등으로 가격이 상승하였음
• 단기적으로 떨어진 경우는 있었지만 결과적으로 우상향하는 흐름을 보여주었음
• 강남같은 곳이 다른곳으로 나오기는 어려운 상황이다보니 더 강남 집중화 현상이 발생할 수 있을 것이라는 생각도 듦

• 물가도 오르고 연봉도 오르고 있는 상황에서 버블이라고만 얘기하기는 어려움, 그리고 완전 집중된 도시의 가격들을 보았을때 강남이 엄청 비싼것인가?

   

   

  

   

• 매도를 할때는 목표한 수익금에서 큰 욕심을 부리면 안되는 것
• 생각보다 정부의 정책이 시장의 분위기를 반영해주는것, 부양하려는정책이 나오는 것을 유심히 봐야함

적용할 것 (BM)

1. 목표 매도가격 설정시 욕심부리지 않기
2. 정부 정책과 시장상황 정리 하기