부동산 매수 예정인데 전체적인 스케쥴 확인 부탁드립니다.

안녕하세요 멋있는 승부사님 용인 수지구에서 내집마련하신 것을 축하드립니다 ㅎㅎ 아래와 같이 답변 드리며 제가 아는 것이 모두 옳은 것이 아닐 수 있기 때문에 다른 전문가 상담까지 같이 받아보시면서 참고해주시면 좋을 것 같습니다. 특히, 세금에 대한 부분은 세무사 상담을 필수적으로 받아보면서 크로스 체크를 하셔야 추후 사고가 발생하지 않으니 참고 부탁드립니다. 1. A와 B는 혼인신고를 하지 않았고, 전세집 퇴거일자가 잔금일 이후가 되어야 하므로, 전세자금대출로 인하여 차용증 작성하여 차입금으로 자금조달 계획서 처리하는게 맞는지? -> 버팀목전세대출이 '대출 실행 기간 동안 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 한다'는 조항을 가지고 있기 때문에 11월말 잔금일에 A님이 새 집의 소유권을 취득하면 전세대출을 상환하기 전까지 약 2주 정도가 유주택자가 되기 때문에 '대출금 즉시 회수' 통보가 나올 수 있어서 고민을 하고 있으신 것으로 보입니다. 결론적으로 1억원에 대해서는 차용증을 작성하셔야 하고, 전세집 퇴거 관련된 문제는 잔금을 치른 이후 A님이 B집의 전세집에서 주민등록을 빼서 옮기셔야 추후 스트리닝 과정에서 회수 통보를 받는 것에서 안전하실 것 같습니다. 2. 그렇다면 남자만 잔금일에 전입신고하고, 여자는 당연히 전세집 퇴거시 전입신고를 하면 되는지? -> 네 위에서 말씀드린대로 이렇게 하시면 될 것 같습니다. 3.여자 전입신고 후 혼인신고 시 작성한 차용증은 세금없이 처리할 수 있는지. 부부간 증여로? -> 혼인신고 후에는 법적으로 부부간 증여재산공제 한도 (10년간 6억)이 적용됩니다. B님 전입 후 혼인신고 완료한 시점에 차용증 채무를 부부간증여로 전환하면 세금이 발생하지 않는다고 합니다 (세금에 대해서는 자주 변하기도 하고 해석에 따라 차이가 있기 때문에 자세한 내용은 세무 상담을 받아보시면 좋을 것 같습니다) 4.남자/여자 모두 각 부모님한테 받은 돈 1억원/5천만원을 혼인신고 후 증여세 신고하여 공제하려는데 문제 없는지 (혼인 공제) -> 혼인 증여재산공제(최대 1억원) : 남/여 각각 1억 (총2억) 직계존속 기본 인적공제 (5000만원) : 남/여 각각 5천만원 (총1억) 양가 합산하여 총 3억까지 세금 없이 증여 받을 수 있습니다. (세금에 대해서는 자주 변하기도 하고 해석에 따라 차이가 있기 때문에 자세한 내용은 세무 상담을 받아보시면 좋을 것 같습니다) 단, 주의사항으로는 증여 이후에 2년 이내에 혼인신고를 하셔야 합니다 그리고 부모님 계좌에서 두분 계좌로 입금된 날부터 3개월 이내에 증여세 신고를 하셔야 합니다. 이 부분도 잘 챙겨보시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요, 우선 주택 구입 축하드립니다! 1. 자금조달계획서 처리 전세보증금이 잔금일 이후에 나오는 구조라 차입을 먼저 하시는게 일반적입니다만, 차입 시 필요사항을 면밀히 써두시는게 좋겠습니다.(실제 이자 납부 등 포함) 2. 전입신고 순서 대부분의 전세자금대출은 해당 주소지에 전입신고 유지가 대출 유지 조건입니다. B가 잔금일에 미리 새 집으로 전입신고를 하면 전세집 전입 상태가 깨져 B는 전세 퇴거·대출 상환 시점에 전입신고하는 것이 타당합니다. 다만 한 가지 확인하셔야 할 점: 수지구는 토지거래허가구역으로 보이는데(신청 절차상), 이 구역은 통상 실거주 의무(보통 2년, 잔금일 이후 일정 기간 내 입주)가 붙습니다. 잔금 후 공사 기간 포함 약 2주 뒤 B가 입주하는 일정이 관할 구청이 요구하는 실거주 개시 유예기간 안에 드는지 지자체(용인시청 토지거래허가 담당)에 별도로 확인하시는 게 좋습니다. 3. 차용증 → 혼인신고 후 "부부간 증여"로 처리 부부간 증여공제는 6억원(10년 합산)으로 크기 때문에, 혼인신고 후에 A가 B에 대한 채권(1억원)을 탕감해 주면 이는 '부부간 증여'로 6억원 한도 내에서 세금 없이 처리될 가능성이 높습니다. 다만 채권이 발생한 시점은 타인 관계이기에 혼인신고를 최대한 빨리 하여 '차입 상태'로 존재하는 기간을 짧게 만들고 실제 이자 지급, 계좌이체 내역 등 '진짜 대여'였다는 증빙을 갖춰두는 것이 중요합니다. 이 부분은 사실관계에 따라 국세청 판단이 갈릴 수 있는 영역이라, **세무사와 사전에 반드시 점검하시길 권합니다.** 4. 양가 부모님 증여(1억/5천만원) 혼인공제 적용 혼인·출산 증여재산공제는 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받는 경우, 기본 공제(5,000만 원)에 더해 최대 1억 원을 추가로 공제받을 수 있는 제도입니다. A는 1억원 전액, B는 5천만원 전액 혼인공제로 세금 없이 처리 가능해 보입니다(각자 1인 기준 한도 1억원이므로 문제없음). 신고기한은 주의해야할 것 같네요 그리고 제가 이렇게 답변을 썼지만 세금 문제 관련해서는 직접 세무사와 상담하시는 게 가장 좋습니다. 약 몇십만 원의 돈으로 세금으로 나갈 수 있는 몇 천만 원의 돈을 아끼는 건 충분히 좋은 투자이니 반드시 확인하시기 바랍니다. 다시 한번 매수 축하드리며 세무사 확인도 꼭 해보세요!