[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사 - 홍춘욱
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
P204
결론부터 이야기하자면 ‘제2의 강남은 없다’고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
P19 1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
모내기 시작되면서 토지 생산성이 향상된 데다, 정부가 개간과 개척을 장려하는 과정에서 토지 소유건이 상당 부분 강화되었다. 인구가 늘고 상품시장이 성장하면 화폐 경제가 활성화되면서 한양집 값이 18세기-19세기 내내 상승했다.
P47 3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
농지 개혁이후 소가족 위주의 사회로 변신하면서 한국 경제는 강력한 성장 모멘텀을 형성할 수 있었다. 가족주의의 지배에서 벗어나 재산권을 행사하면서 교육수준향상과 민주적인 사회의 출발점을 만들었다.
P82 5장. 정부를 믿을 수 없을때, 어떤 자산이 유망한가?
박정희정부 1972년 8.3 조치 돈을 빌린 사람의 신용도 상관없이 일률적으로 이자율을 낮추고 만기를 연장하고 이자를 내지 않아도 되는 3년 거치 기간까지 제공했다. 이후 기업들은 금융비용 부담률이 줄고 매출액 경상이익률이 오르는 호황을 누렸고 근로자 임금도 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니 주택 시장으로 유입되는 돈과 공급부족으로 집값이 상승했다.
1978년 8.8 부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합대책을 발표(양도소득세 30%에서 50% 인상, 2년내 매도시 70%)와 1979년 이란혁명 발생(세계경제영향 받는 나라라는 점 인식)으로 경제 성장이 꺾였다.
p99 6장. 공급 앞에 장사 없다!
1980년 1월 12일 최규하 정부 환율 인상, 예금금리 인상, 수출금융 지원 금리 인상등 긴축정책을 폈다.(위기모면)
1984년 3저 호황(저물가,저금리, 저환율)은 경제 성장 촉진 시켰다.
1981년부터 1985년까지 주택공급 부진 현상 장기화되다가 1985년부터 경기가 좋아지니 주택가격이 급등하기 시작했다. 전국 주택 매매가격은 47.3% 상승한 반면, 전세 가격은 82.2%나 상승 했다. 1989년 전세 임대차 기간은 기존 1년에서 2년으로 연장했다. 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.
1988년 2.4 ‘긴급 부동산 투기 억제 대책’ 으로 노태우 정부는 대도시 주택공급 확대 분당과 일산 5개 신도시 건설계획했고 이 결과로 주택시장 하락과 같은 시기 일본, 스웨덴, 핀란드, 미국등 선진국 부동산도 급격한 하락세를 보였다. 한국 부동산 시장이 글로벌 사이클에 편입된 첫 번째 국면이었다고 볼 수 있다.
p112 7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유는?
외환위기후 1998년이후 부동산 시장 다시 상승, 일본처럼 장기 불황 늪에 빠지지 않은 이유는 사람들이 인플레를 감안한 ‘실질’개념에 익숙하지 않고 주택담보대출이 미미한 데 있다.
p126 8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
노무현정권 강남지역 중심 주택가격 급등하자, 2기 신도시 건설 추진했다. (판교, 광교, 위례, 동탄) 그러나 입주시기는 2008년 12월이었다
서울인구 집중 현상 다소 둔화시킬 목적으로 지역균형발전 정책으로 내세워 행정수도 이전을 추진하기 시작했다.
2010년 중반까지 큰효과를 봤고 수도권 인구 비중 줄어드는 동안 서울 부동산 시장'하우스 푸어'사태 겪었다.
박근혜정부는 주택경기 침체로 이명박 정부때 추진한 보금자리 주택 공급 전면 중단 했다.
2014년 9.1 부동산대책으로 재건축 규제 상당 부분 폐지, LTV 낮추고 공공 부문 택지 개발을 전면 중단(신도시 건설 안겠다는 뜻) 한 것이 이후 수도권 부동산 시장에 강력한 상승 에너지를 불어넣었다. 당시 경기 불황과 같이 주택시장 하락했다. 2016년 반도체 슈퍼 사이클이 수도권 부동산 시장을 구원했다.
반도체 수출 금액과 서울 아파트 매매 가격은 연관 관계를 발견할 수 있다. 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택경기도 꺾인다. (단일한 요건 하나로 판단하기는 위험하다.)
P136 9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
2017년 문재인 정부 출범 이후 강력한 부동산 규제 도입되었다.
서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 250%로 조정된 용적률 규제 때문이다.
재건축, 재개발 관련 규제를 강화하여 공급 차질 유발했고 2019년 분양가 상한제(택지비+건축비 제한) 대표적이다.
임대차 3법은 직전 계약 5%이내로 제한하고 임차인이 계약 갱신 1회 요구할 수 있는 계약갱신청구권 의무화 함으로써 세입자의 주거 안정 도모 의도보다는 임대료 인상분을 한 번에 반영해서 전세보증금 인상으로 이어져 매매가격까지 폭등하게 되었다.
결국 전세 가격의 상승은 매매가격 격차를 줄여 갭투자를 용이 하게 하고 저금리 현상도 강력한 상승 압력을 가했다.
2020년 2021년 주택시장에 거품이 끼고 말았다. 한국주택금융공사가 제공하는 주택구입부담 지수로 버블여부를 판단한다. 2022년 9월말 서울은 64% 높고 경기도 51.5%, 부산은 43.2% 높았다.
P153 10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
2022년 9월 레고랜드사태가 주택시장에 큰 충격을 줬다.
2022년 주택가격부담지수(버블징후)가 높았고 금리인상과 대출규제 환율상승등으로 주택가격이 30%폭락했다.
2022년 말은 주택을 구입하기에 아주 좋은 시기였다. 급등했던 환율이 2023년 초부터 가파르게 떨어진 데다, 인플레 압력도 약화 되었기 때문이다. 시장 금리도 급락하니, 변동 금리 대출을 받은 사람들의 이자 부담이 크게 내려갔음은 물론이다. 마지막으로 윤석열 정부가 양도세 완화 등 강력한 주택 경기 부양 정책을 시행한 것도 주택 매수에 나선 계기를 제공했다.(2022년 말 은행대출 어려워서 보험사 저축은행 대출로 위험을 무릎쓰고 주택가격이 매력적인 수준으로 내려가서 아파트를 매수했다.)
P174 12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
주택시장의 변화를 파악하는 데 가장 도움이 되는 것은 금리, 환율 거시 경제 지표이지만, 정부 정책도 매우 중요하다.
윤석열 정부는 2022년 11.10 대책으로 2023년 초 강남3구와 용산구 제외한 모든 지역을 투기 지역 지구에서 해제하기에 이른다.
해제한 직접적인 이유는 1만 3000세대에 이르는 둔춘주공 재개발 사업의 대규모 미분양 위험 때문이다.
2023년 1.3 대책은 1주택 보유자가 주택 청약에 당첨 될 때 기존 주택 의무 처분을 폐지해서 둔촌 주공 미분양사태를 해결하는데 결정적인 도움을 주었다.
그리고 두번째로 금융 규제 완화다. 다주택자 양도세 중과 유예와 규제 지역 내 무주택자에 대한 LTV 50% 허용, 15억 초과 주택 담보 대출 제한이 해제되었다.
(이 기회에 달러 자산으로 급등한 환차익으로 얻은 자산을 아파트 매수에 도움이 되었다.)
P204 15장. 제2의 강남은 어디일까?
제2의 강남은 없다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 지하철이 일자리 중심으로 빽빽하게 연결하고 있다.
직주 근접은 삶의 만족도를 높인다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없다.
세종, 천안아산 같은 경우 역 근처 대규모의 아파트가 없고 신설된 역 앞에는 임대주택 사무용건물 오피스텔을 짓고 외곽에 대규모 민간공급 아파트를 짓는등 계획가의 오판과 전국에서 한 번에 세종 행정 도시로 올 수 없는 점 또한 마찬가지다.
P215 16장. 한국 부동산, 버블인가?
2018~2022년 서울아파트 실거래가가 근로자 임금보다 압도적으로 높은 수준에 도달해, 투자 매력이 거의 없음이 분명했다. 그러나 2024년부터 상장 기업 이익의 급격한 증가를 감안할 때, 근로자 임금 대비 서울 아파트 가격은 다시 저평가 국면에 진입할 것으로 예상 된다.
2025년~26년의 억대 연봉자 비중은 10%선을 돌파할 전망이다. 근로자의 10%이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울아파트 중윗값(10.9억)이 지나치게 높은 것 같지는 않다.
(트로피 자산의 가격 변화에 일희일비하기 보다, 펀더멘털 대비 실거래가 수준을 꾸준히 축적할 필요가 있을 것이다.)
P222 17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
2000년대 고이즈미 개혁(컴팩트 시티) : 인구 줄어든 지방 공공주택 짓는 정책 폐기하고 도쿄-요코하마 핵심지역 재건축 재개발
2013년부터 아베노믹스: 양적, 질적 완화 정책, 중앙은행이 채권은 물론 주식까지 적극적으로 매입, 대출금리최저
2018년부터는 주택가격의 상승 탄력이 높아지는 것을 발견할 수 있다.
2025년 1-6월 외국인 투자자들의 부동산 매수가 1조엔 넘어 사상 최고치를 기록했다.(엔화약세, 임대료 상승 기대로)
메가시티 집중현상: 인구는 감소되었지만 도쿄인구(젊은인구 직장,사랑)는 가파르게 늘어서 대도시와 지방 토지 격차 확대(양극화)
P231 18장. 버블에 매도할 용기를 내는법
2016년 구입했던 강북 뉴타운의 신축 아파트를 2020년 말에 매도했다.
1층 살았고, 주변 시세보다 싸게 내놓았고 2016년 입주권 매수시에 비해 적정가에 충분히 도달했기 때문이다.
2020년 말에 적정가에 도달했다고 판단한 이유는
첫 번째 이상 징후, 갭 투자 붐과 임대차3법 통과되면서 전세와 월세 가격이 폭발적으로 상승하자, 정부가 세입자 어려움을 덜어 줄 목적으로 전세 자금 대출을 대거 늘려 줬다.
두 번째 이상 징후, 인플레 위험이 커지며 시장 금리가 상승한 것이었다. 금리의 이중적 영향을 미친다. 임대료 상승 압력을 높이는 반면 주택 보유의 기회비용이 높아진다.
세 번째 이상 징후, 2020년 6.17 대책으로 규제 대상 지역의 3억 원 초과 아파트를 구입한 뒤에 전세 대출을 받을 수 없게 되고 , 전세 대출을 이용 중인 가계가 규제 대상 지역의 아파트를 구입할 경우 전세 대출을 즉시 회수하는 것이었다.
(좋은 타이밍은 버블이 발생했을 때인데, 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못 하는 경우가 허다하다.)
P237 19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
강남의 지위가 흔들리지 않는다고 보면, 먼저 보아야 할 포인트는 강남으로 이어지는 교통망이다.
첫 째: 강남지역의 접근성 개선된 곳은 강력한 상승 모멘텀을 갖게 된다. (예; 2024년 개통된 8호선 연장구간, 남양주시 별내, 다산, 가온 신도시)실제로 판교나 광명 과천등 서울 인접한 도시는 서울 비인기 지역보다 더 높은 가격을 형성하는 경우가 적지 않다. 따라서 미래의 강남 접근성을 감안해 선택해야 한다.
둘 째: 언제 지어졌냐이다. 용적율이 낮아야 한다. 1980년대 지어진 목동과 아시아선수촌 그리고 올림픽선수기자촌 아파트는 용적률이 매우 낮다. 재개발 사업성을 갖추기 위해서는 용적률이 낮고 신규 분양 전망이 밝은 곳이어야 한다.
셋 째: 대단지인지 여부다. 금융권과 주택 시장에도 그대로 적용할 수 있다. 예를 들어 1만 3000세대에 달하는 올림픽파크포레온의 미분양 사태 때 정부가 분양권 전매 제한 조치를 해제한 것처럼, 대단지 아파트는 여러 이점을 지니고 있다.
(세가지 조건을 부합하는 아파트는 비싸다. ‘미국 리츠 상장 지수 펀드’ 선택을 제시하고 싶다. 리츠란 부동산 투자 신탁증권으로 여러 투자자의 돈을 모아 건물을 매입한 후 발생하는 수익금을 투자자에게 돌려 주는 상품이다. 국내보다 미국이 활성화 되어 있고 서울아파트 시장이 점점 더 글로벌 시장(서울아파트 실거래가와 블룸버그 리츠 지수 동일)에 연동 되고 있기 때문이다. 소액으로 투자할 수 있고 연1회 정도만 리벨런싱 하면 된다)
P247 20장. 서울 아파트 값 잡는 법
첫 째, 가장 어렵지만 확실한 방법은 용적률 제한을 푸는 것이다. 동일 면적에 더 많은 집을 지을 수 있기에, 정비 사업 수익성이 크게 개선된다.(어렵다; 진보당 님비 현상, 주택 공급확대가 부동산 가격 하락을 유발 할 것이라는 우려 때문)
둘 째, 다세대 주택에 대한 규제 완화 하는 것, 전세 사기 사건으로 주택 건설이 급격히 줄어들었다. 전세 대출 규제가 계속 강화되고 있는 만큼 2025년 이후에도 다세대 주택 공급이 늘어나기는 쉽지 않은 상황이다. 대안으로 주차장 규제 완화하여 소규모 주택 공급을 늘리는 건데 밀집 지역에 저렴한 비용으로 공영주차장을 건설 대안 될수 있지만 쉽지않다.
✅ 나에게 적용할 점
- 알게 된 점
1989년 전세 임대차 1년에서 2년으로 연장한 것과 2020년 임대차 3법 계약갱신청구권으로 임대기간 2년에서 4년으로 연장할 수 있게 됨으로써 그뒤 전세가격의 폭등으로 매매가격까지 올리게 만들었다.
경기의 호황은 근로자의 임금을 올리고 주택시장가격에 반영 된다.
근로자의 10%이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울아파트 중윗값(10.9억)이 지나치게 높은 것 같지는 않다.
주택가격을 잡는 것은 공급이다. 용적율 제한 풀고 다세대 주택규제를 완화하는 것이다.
한국주택금융공사가 제공하는 주택구입부담 지수로 버블여부를 판단한다. 버블이후는 주택가격이 내릴 수 밖에 없다.
정부에서 완화 정책을 쓴다면(규제를 푼다면) 그때는 하락장이다.
제2의 강남은 없다. 직주 근접의 강남은 불변이다.
상승 여력이 있는 집을 고르는 법은 강남접근성, 언제 지어졌고 용적률이 낮은 집, 대단지이다. 그리고 서울아파트를 살 수 없다면 작가의 투자자 안목으로 미국 리츠 상장 지수 펀드’ 를 대안을 제시하고 있다.
- 적용할 점
1.결국은 직주근접과 인구감소는 지방과 양극화를 만들 것이고, 더욱 서울 수도권 중심(강남접근성)으로 향후 아파트를 마련해야겠다.
2.역사는 계속 되풀이 된다. 규제와 완화 반복, 공급감소와 공급증가등 정부가 규제를 푼다면 공급이 많다면 하락장일 것이다. 하락장은 기회이다.
작가는 하락장에 달러의 환차익 이익으로 아파트 매수에 도움이 됐다고 한다. 나도 지금 당장 아파트를 구입할 수 없지만 종잣돈 모으고 불려서 기회가 왔을 때 좋은 서울 수도권 아파트를 사고 싶다.
3.지금이 서울 수도권 아파트 가격이 무조건 높다고 심리적으로 판단하지 말고 주택구입부담지수를 활용하자.
4.미국 리츠 상장 지수 펀드(데이터 센터 리츠부터 주거용 리츠까지)도 공부해보자.
