✅아파트명 : 센텀현대아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부산광역시 해운대구
종사자수(154,115) 사업체수(40,946)
2. 교통
- 지하철 2호선( 벡스코역) : 도보 5분 (324m)
- 동해남부선 (벡스코역) : 도보 7분 (473m)
- 버스 : 6분
- 서면 : 자차 30분
3.학군
- 초등학교 : 강동초 도보 12분 (851m)
- 중학교 : 해강중학교 (상위 2% 특목고 28명/ 자사고 35명) 도보 26분 (1.5km)
4. 환경
- 롯데백화점 센텀시티점/ 신세계백화점 센텀시티점
- 벡스코
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 가치대비 싼가?
주변 4억대아파트
센텀삼환 해운대구 우동 26평 96년 49,000 (고점수익률-57%/저점수익률9%)
한일아파트 해운대구 좌동 31평 96년 46,300((고점수익률-68%/저점수익률8%)
강변e편한세상1차 수영구 망미동 32평 04년 47,500((고점수익률-68%/저점수익률13%)
센텀피오레 해운대구 반여동 33평 05년 48,000((고점수익률-67%/저점수익률29%)
아시아선수촌 해운대구 반여동 34평 03년 46,000 ((고점수익률-77%/저점수익률5%)
주변아파트
센텀삼환 우동 32평 96년 65,000 (고점수익률-54%/저점수익률17%)
반도보라빌 우동 35평 06년 70,000 (고점수익률-42%/저점수익률21%)
롯데아파트 우동 30평 93년 63,000 (고점수익률-47%/저점수익률26%)
동부올림픽 우동 32평 99년 90,000 (고점수익률-31%/저점수익률67%)
해운대자이1차 우동 31평 13년 103,000 (고점수익률-32%/저점수익률33%)
센텀경동리인 우동 31평 18년 61,500 (고점수익률-77%/저점수익률7%)
센텀마티안 우동 30평 22년 67,000
결론 :
고점대비 -74%로 아직 회복하지 못했고, 년식(26년차)과 세대수가 많지 않지만
우동이라는 입지독점성으로 아직 가격대비 저평가 되어 있는것 같음.
주변 4억대 아파트에 비해 가격이 높다고 할수 없음.
2) 환금성 : 잘 팔릴까?
1-3층, 탑층 피하도록 함. 실거주가 많을 가능성은 있음
3) 수익률 : 투자대비 내 돈은 얼마나 돌아오는가 ?
투자금은 2억3천만이지만 현재 주변 전세가 없고 현재 호가 전세는 2억8천 1개 나와있음
투자금 조금 더 줄일 가능성이 있고 , 저점구간에서 수익률이 아직 많지 않아서 상승 여력 있을 것으로 간주됨
4) 원금보존 : 가치있는 것인가? 공급물량은 없는가?
해운대 29년까지 공급물량이 턱없이 부족함. 주변 우동 아파트에 29년 5월 베뉴브해운대 아파트 말고는 새롭게 들어올 아파트는 별로 없고 앞으로 대우마리나 동부올림픽 롯데아파트 리모델링 재건축이슈 가능성 있어서 상승장에는 여기 일대가 더 오를수 있는 여지는 있음.
5) 리스크 대비:
29년 5월 베뉴브해운대 660세대 입주예정 되어 있고, 세대수가 많지 않지만 임대계약시기를 조금 피하도록
리스크 대비해야함. 현재 주변 타아파트 포함해서 32평 전세 10개도 안됨.
전세가를 너무 높게 하지 않는 이상 임대는 뺄 수 있을 것 같음. (전세 2억7천 정도 내놓는다면 주변과 경쟁력 있다고 생각함)
나의 투자 결론(매수 여부): 우선 매수 장바구니에 담아 본다.
수익률보고서 작성을 위해서 5-6년만에 현장에 갔다 .
예전의 앞에 허름한 주택들이 허물어지고 작은 단지지만 주변아파트가 생기면서 도로가 정비되어 정돈된 느낌이다.
앞에 베뉴브까지 생기면 더 주변이 깔끔해 질 것 같다.
가성비 가격에 지하철과도 가까워서 주변 인프라를 같이 공유할 수 있을것 같다.
센텀시티, 마린시티, 광안대교, 울산고속도로, 그린시티까지 가볍게 갈수 있다.
원래 여기는 선호 단지는 아니다. 500세대수에 구축 (26년차)에 언덕에 있다. 하지만 1층입구 엘리베이터를 타면 가볍게 단지 안으로 들어갈 수 있고. 구축치고는 관리가 잘되어 있는 느낌이고 입구에는 공동현관문 도어락이 설치되어 있다. 문주도 있던데 새로 만든 걸까? 원래 있던 걸까? 그리고 중고등학생들이 종종 보인다.
용적율도 220%로 나중에 주변 대장들 틈에 끼여서 뒷 줄 한번 설 수도 있을 것 같은 희망회로를 돌려본다.
구축이라서 수리비용이 추가 될 수 있고 싸게 산다면 홈런은 못칠 수 있지만 가볍게 번트는 치고 1루 정도는 갈 볼만하다. 큰돈은 못벌어도 적어도 잃지 않는 투자는 될 것 같다.
26년 임대를 주고 30년에 갈아타기를 하면 어떨까 생각해본다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
앞마당의 필요성을 다시 한번 느꼈다.
해운대가 공급이 적은 것은 알겠다.
대장들은 전고점 회복으로 달려가고 있는 것이 보인다.
근데 여기가 투자금 대비 최고의 선택인가? 고민은 필요하다.
