정약용의 200년 전 비급, 집값을 결정짓는 '중심지'의 비밀[꿈꾸는사피엔스]

26.07.14

안녕하세요

꿈꾸는사피엔스입니다.

오늘은 투자를 배우며 가장 많이 들었던 중심지, 클러스터에 관해 이야기 나눠보려고 합니다.

다산 정약용은 유배지에서 자식들에게 보낸 편지를 통해 이런 신신당부를 남겼다고합니다.

가문이 몰락해 당장 과거를 볼 수 없는 처지라도 "적어도 한양 10리 밖을 벗어나지 말라"고요.

임진왜란과 병자호란 이후 화폐 가치가 요동치던 19세기의 위기 속에서도, 끝끝내 자산을 지키고 새로운 기회를 도모할 수 있는 유일한 곳이 바로 '한양'이었기 때문입니다.

현대의 부동산 투자에서도 우리가 가장 흔하게 듣는 제1원칙은 단연 "중심지로 가라"는 것입니다.

그렇다면 오늘날 우리가 맹목적으로 향해야 할 그 '중심지'는 과연 어디를 말하는 걸까요?

오늘날의 중심지는 단순히 지리적인 한가운데를 의미하지 않습니다.

사람과 자본, 일자리, 그리고 인프라가 끊임없이 모여들며 스스로 가치를 증식시키는 유기적인 생태계, 경제학에서는 이를 '클러스터(Cluster)'라고 부릅니다.

본능적으로 사람들은 자신과 비슷하거나 더 나은 사람들과 교류하며 성장하고 싶어 합니다.

특히 고소득 지식 근로자들은 짧은 시간 내에 동종 업계의 전문가를 만나고, 자녀에게 양질의 교육을 제공하며, 수준 높은 문화를 향유하려는 매우 '강한 취향'을 지니고 있습니다. 집값이 아무리 비싸도 실리콘 밸리나 강남, 판교로 끊임없이 기업과 인재가 몰려드는 이유가 바로 여기에 있습니다.

대한민국에서 이 클러스터의 요건을 완벽하게 갖춘 도시는 손에 꼽습니다.

세계지식재산기구(WIPO)가 발표한 '글로벌 100대 혁신 클러스터' 순위는 이 현실을 보여줍니다.

2025년 기준 국내에서는 서울(5위)과 대전(25위)만이 세계 최상위권에 이름을 올렸습니다.

특히 인구 150만 명의 대전은 인구 대비 과학기술 집약도 측면에서 도쿄나 서울마저 제치고 세계 7위에 오르는 압도적인 밀도를 자랑합니다.

과거 국가 균형 발전을 명분으로 지방 곳곳에 10개의 혁신도시를 세웠지만, 상당수가 거점 도시로 성장하는 데 실패했습니다.

공공기관이라는 '직장'만 덩그러니 이전했을 뿐, 지식 근로자들을 붙잡아둘 '고등 교육 기관'과 '민간 기업', 그리고 그들의 까다로운 취향을 만족시킬 인프라를 동반 이주시키지 못했기 때문입니다. 결국 주말이면 가족이 있는 서울로 돌아가는 반쪽짜리 유령 도시가 되고 말았습니다.

반면 대전은 달랐습니다. 10조 원이 넘는 연구비와 3만 8천 명의 연구원이 모인 대덕연구단지를 중심으로 'KAIST와 충남대'라는 최상위 교육 기관, 'LG화학 등 대기업 연구소'라는 양질의 일자리, 그리고 행정 인프라가 좁은 지역에 고밀도로 융합하며 자생적인 혁신 생태계를 완성해 냈습니다.

이 거대한 클러스터가 부동산에 미치는 파급력은 대전 서구 둔산동의 '크로바 아파트'에서 정확히 확인됩니다.

1992년에 준공되어 30년이 훌쩍 넘은 이 아파트는 상승장 전고점 당시 전용 84㎡가 12억 원을 돌파하며 웬만한 서울 아파트와 맞먹는 위용을 보였습니다.