[함께하는가치] 2026-07#2 대한민국 부동산의 역사

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 대한민국 부동산의 역사

저자 및 출판사 : 상상스퀘어

읽은 날짜 : 2026.07.14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #사이클 #역사 #본질

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 최고의 이코노미스트로 꼽히는 홍춘옥 박사

베스트셀러 ‘대한민국 돈의 역사’를 잇는 투자 필독서

2. 내용 및 줄거리

• 1960년대(첫 번째 사이클) 상승장

  베트남 참전&한일 국교 정상화로 경제 성장 촉진: 대규모 외국 자본의 유입

  -일본이 한국에 3억 달러에 이르는 일본의 생산물과 서비스를 10년에 걸쳐 무상으로 제공

  -3억 달러에 달하는 장기 저리의 차관을 10년동안 제공하기로 약속함

  (1965년 당시 한국의 명목 GDP가 30억 달러에 불과했다는 점을 감안할때 엄청난 규모)

  -한강의 기적을 이뤄낸 대표적인 차관경제 모델 시기: 경부고속도로, 포항 제철소 인프라 구축

  -서울에 계속 주택난이 심화되어 서울로 몰려드는 인구를 분산하기 위해  67년 강남이 본격화 되기 전부터 서울 주변부를 중심으로 강력한 가격 상승이 출현했고, 점점 강남이 개발되기 시작

• 1970년대(두 번째 사이클) 상승장

  한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 요소는 ‘수출 경기’

  -정부가 아무리 다양한 정책을 펼쳐도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날때는 주택 가격을 잡을 수 없었음(마치 요즘 1억대 연봉자가 늘어나는 것과 같은 것일까..?)

  -그리고 ‘부동산 불패 신화’의 형성: 1927년 8.3조치로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날때마다 부동산을 매수하기 시작함

• 1980년대(세 번째 사이클) 약세장

  주택 공급 및 3저 호황을 계기로 끝나고 새로운 강세장 시작 → 부동산 규제 조치 영향으로 샹승세 꺾임

  -일본은 물론 스웨덴을 비롯한 북유럽 국가와 함께 불황이 시작되었다는 면에서, 한국 부동산 시장이 글로벌 사이클에 편입된 첫 번째 국면이였음

• 1990년대(네 번째 사이클) 한국판 잃어버린 10년

  외환 위기&공급 과잉 파도 속에 주택가격 지속 하락, 대규모 미분양 발생

  -1999년부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세로 바뀜

   

• 2000년대(다섯번째 사이클) 균형발전 추구

  수도권 가격 상승에 대응해, 지역 균형 발전 카드로 지방 혁신도시 조성 계획

  -2010년 중반까지 큰 효과를 보았음. 그러나 2014년을 고비로 꺾임/제조업 경기 약화 및 혁신도시로의 이주가 일단락 되면서 수도권 인구 감소현상이 멈추게 되고, 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적 개선, 돈이 풀리면서 상승장 시작

• 2010년대(여섯번째 사이클) 대세 상승장

  역사상 유례 없는 저금리, 공급부족, 임대차 3법 효과 작용

  -서울을 비롯한 한국의 주요 도시 주택 가격이 소득이나 이자율에 비해 버블이 많이 끼게 됨

  -이 상태에서 2022년 레고랜드 사태가 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부의 신뢰를 떨어뜨렸다는 측면에서 부동산 시장의 폭락을 유발

• 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 한다면 환율, 금리, 그리고 정부 정책에 관한 관심을 놓치지 말아야 한다.
• 제 2의 강남은 과연 올까? 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문에 제 2의 강남이 나오기는 쉽지 않을 것
• 현재 가격이 버블인가? 반포나 압구정의 유명한 단지의 평당 매매 가격이 2억원을 돌파했다는 소식은 큰 관심을 느끼는 이슈임이 분명함!
• 상승 잠재력이 높은 아파트의 기준 3가지: 강남 접근성, 용적률, 대단지!

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 부동산 역사에 대한 전반을 짚어주는 책이였고 변하지 않는 본질은 무엇이며 변화하는것인지를, 부동산의 가치는 입지(땅)이 가장 중요하다는 것을 다시 한번 느끼게 되었음, 그리고 예전 조선시대부터도 무조건 한양에 살아라 하는 것들이 앞으로도 강남의 입지를 대체할 수 있는 곳이 생겨날 수 있을지는 모르겠다. 앞으로도 부동산 시장이 강세장에 진을 하게 될텐데 일단 공급절벽이 너무 심하고, 3기신도시도 잘 추진되고 있지 않다. 그래서 사실상 없어 공급 부족이 장기간 예상되는 상황이다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 지금 우리가 살고 있는 이 시대도 결국 어느 사이클 안에 놓여있는 것이다. 내집마련을 고민하시던, 투자를 고민하고 계시던 분들은 어쨌든 부동산은 이러한 등락과 사이클을 인지하고 내가 사더라도 잃지 않는 투자에 부합한다면 장기적으로 우상향할 수 밖에 없기 때문에 변화하는것이 디폴트! 변화하는것 속에서도 변화하지 않는 본질은 무엇인지를 역사를 통해 찾아볼 수 있었고 앞으로도 끊임없이 정보를 더 많이 체득할 수 있는 현재 상황에서 무엇보다 중요한건 투자자 개인의 분별력이라는 것을 다시 한번 느끼게 되었다. 올바른 판단을 할 수 있도록 지금부터 좀 더 공부를 한다거나 발빠르게 맞춰서 대응하는 사람이 살아남는다, 그렇지 않으면 빠르게 도태될 수 있다. 부동산의 역사는 반복이 되면서도 동시에 새롭게 진화도 하고 있다. 과거를 모르면 향방을 알 수 있고, 과거만 안다면 잘못된 생각에 갇히게 된다. 과거와 현재 모습을 비교하면서 동시에 새로운 변화들에 빠르게 적응하는것이 필요함.

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)