[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [자투]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. 따라서 “이것만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다”라고 이야기하는 것은 경계할 필요가 있다. - 134p

👉  선행 지표로 현재의 시장을 가늠해볼 수는 있지만 복합적인 요인이 영향을 미치기 때문에 다르게 흘러갈 수 있음을 알고 저환수원리 기준에 맞춰 현재 할 수 있는 선택을 해가면 되겠구나 다시 한 번 생각들었다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

1부 - 한국 부동산 시장이 어떤 식으로 형성되었는지, 시대별 전개

1960년대 초반 이후 6번의 주택 시장 사이클

1960년대

첫번째 사이클 : 강남 개발 붐

• 1967년 새로운 도시 강남 건설 : 이전부터 서울 주변부 중심 강력한 가격 상승 출현
• 경부고속도로 건설, 강력한 저금리 환경 계기로 강력한 부동산 가격 상승 현상
• 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동 집중
• 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입
• 베트남 붐의 위세 약화 + 양도세 폭탄으로 마무리

1970년대

두번째 사이클(1960년대 말~1979년) : 부동산 불패 신화 형성 

• 1972년 ‘8•3 조치’를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수, 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산
• 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점 : 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없다

1980년대

세번째 사이클(1984년~1998년 장기 사이클, 1991년이 실질적 정점)

• 1978년부터 시작된 약세장은 주택 공급 부족 및 3저 호황을 계기로 끝나고 새로운 강세장이 시작, 그러나 유례없는 대규모 주택 공급과 부동산 규제 조치 영향으러 상승세 꺾임
• 일본, 스웨덴 비롯 북유럽 국가와 함께 불황 시작, 한국 부동산 시장이 글로벌 사이클에 편입된 첫 번째 국면
• 1989년 말 세번째 주택 시장 정점 : 지난 1970년대의 부동산 불패 신화 인식은 이 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘

1990년대

세번째 사이클(1984년~1998년 장기 사이클, 1991년이 실질적 정점)

• ‘한국판 잃어버린 10년’, 일본 못지않은 폭락
• 외환 위기와 공급 과잉, 대규모 미분양 발생
• 일본과 달리, 명목 가격 하락 크지 않고 주택 금융 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않음

2000년대

네번째 사이클(1999년~2013년)

• 1999년부터 주택담보 대출이 활성화되고 수출 살아나며 강력한 상승세 맛봄
• 2000년대 초반 수도권 아파트의 강력한 가격 상승에 대응해 지역 균형 발전 카드로 대응한 노무현 정부, 2010년대 중반까지는 큰 효과 있었으나 2014년까지였음
• 서울 강남 지역은 2008년, 그 외 지역은 2011년이 가격의 고점
• 노무현 대통령 7개의 가격 주도 상승 지역 지목한 ‘버블 세븐’ 장세
• 2기 신도시 입주, 세계 금융 위기와 함께 하락세 전환, 이른바 하우스 푸어 시대 경험
   

2010~2020년대

다섯번째 사이클(2014~2022년)

• 2013년 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 정책 : 강력한 공급 축소 정책, 전세 자금 대출 크게 증가하머 강력한 갭 투자 장세 발생 / 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지 둔 기업들의 실적 개선으로 돈 풀리며 새로운 상승장 시작
• 2017년 문재인 정부 강력한 부동산 규제
• 2018년 주택 공급 감소 형상으로(2003년 이후 지속적 감소) 반도체 붐 꺾였음에도 가격 상승 속도 더 가팔라짐
  • 이유 : 용적률 규제, 재건축•재개발 관련 규제 지속적 강화(분양가 상한제), 임대차 3법(전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제)
• 2020년 코로나19 팬데믹 이후 상승장
  • 이유 : 저금리, 공급 부족, 임대차 3법 복합 작용
• 2020~2021년 거품 낌
• 2021년 하반기부터 금리 인상, 전세 대출 규제 시작, 2022년 러시아-우크라이나 전쟁, 레고랜드 사태(시장 금리의 급등, 정부에 대한 신뢰 하락)로 폭락장

여섯번째 사이클 (2022년~)

• 2023년 초 경기 양극화와 함께 상승 시작

이외 메모

• 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다. (118p)
• PIR 지수, 단위 노동 비용, 주택 구입 부담 지수, 기업 경쟁력 등 선행지표를 통하여 시장 상황 및 흐름을 가늠해볼 수는 있다.
  • 1991년~2000년 10년동안 부동산 시장의 강력한 주택 하락이 일어난 직접적 이유는 한국 주택 가격이 소득에 비해 지나치게 비싼 데 있다. (112p)
  • 주택 시장 불황이 장기화된 또 다른 이유는 한국 기업들의 경쟁력 약화다. (114p)
  • 주택 가격이 얼마나 고평가되어 있는지 판단시 HF가 제공하는 ‘주택 구입 부담 지수’를 활용한다. (145p)
  • 반도체, 통신 장비, 디스플레이 등의 정보 통신 산업은 대표적인 ‘지식 산업’으로(…) 특정 지역이 집중적으로 분포하는 경향을 지닌다. 서울은 세계 4위 최상위권 과학 기술 클러스터이다. 한국 반도체 수출 가격과 서울 아파트 매매 가격의 관계에 매우 강력한 연관을 발견할 수 있다. 반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며, 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺾인다. (133p)
  • 주택 시장의 단기적 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. (161p)

✅ 나에게 적용할 점

부동산 시장에 관심가지기 시작한지 반년도 안되었기에 현재의 상승 추세만 경험해본 입장에서 시야를 넓히는 데에 도움이 된 책이다. 요즘 수시로 정부 규제가 나오는 상황인데 큰 흐름 속에서 현 상황이 조금 더 이해가 되었고 내가 해야할 것은 아래와 같이 생각 들었다.

1. 부동산 시장의 상승, 하락 사이클은 복합적 원인으로 계속해서 반복됨을 안다.
2. 현재 내가 가질 수 있는 자산을 가져서 상승 사이클의 이익분을 함께 누릴 수 있도록 한다.
3. 이번과 같이 “독서”+강임투인을 통해 직접 경험하지 못한 시장과 투자에 대한 이해도를 넓혀두고 나의 기회를 잡으면서 자산을 늘려간다.
4. 시장에서 직접 체득하는 경험이 쌓이고서 이 책을 다시 읽으면 또 다르게, 더 풍성한 인사이트를 얻을 수 있을 것 같다.