[김제로] 대한민국 부동산의 역사 독서 후기

✅ 저자 및 도서 소개

1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사

2. 저자 및 출판사: 홍춘욱 / 상상스퀘어

3. 읽은 날짜: 26.7.10. ~ 7.14.

4. 총점 (10점 만점): 7점 / 10점

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

 202P. 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것 아닐까?

▶ 과거 사례를 분석하며 여러 번 반복되는 모습을 볼 수 있다면 이후 같은 상황에서 나의 의사결정 과정에서 정책과 호재를 어떻게 받아들일지 정할 수 있다. 

뻔히 나와있는 기출문제가 있는데 풀지 않고 실전에 뛰어들 이유가 없다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점 + 나에게 적용하기

본 책은 대한민국 이전 조선시대부터 현대까지 어떤 흐름에 따라 부동산 시장이 변해왔는지 담고 있다.

정약용의 “과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 십리 이상 벗어나지 말라”

위 문구만 떠올려봐도 수도권, 서울의 가치는 과거부터 이어져 오고 있음을 파악할 수 있었다.

결국 사람이 모이는 곳에는 어떤 분야에서든 수요가 발생하고 경쟁이 발생한다.

앞선 일본의 사례를 읽으면서도 더욱더 ‘중심화’, ‘양극화’ 현상은 더 심화될 것으로 보인다.

물론 추가 투자 등을 통해 지방 투자도 하나의 방법이 될 수 있지만,

가치 있는 수도권 자산을 취득할 수 있다면 안전성 측면에서 먼저 고려해야 하는 이유를 책에서 느낄 수 있었다.

#사례 복기

81P. 1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 ~ 

첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 

두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입이다.

~ 앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 

‘강남의 승리’로 끝나게 될 발판이 만들어졌다는 면에서, 1960년대 주택 붐은 되새겨 볼 가치가 충분하다.

202P. 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것 아닐까?

▶ 과거의 사례는 현재의 비슷한 상황을 마주쳤을 때 앞으로의 방향성을 점쳐볼 수 있는 힌트가 된다.

각 시점의 가격 상승을 이끈 요인은 무엇인지 / 특정 생활권이 부상하게 된 이유가 무엇인지 / 교통 호재 실현까지의 기간은 얼마나 걸릴지 등 다양한 경우에서 볼 수 있다.

이런 사례들을 그저 흘려보내는 것이 아니라 각 포인트의 시점 별 특징을 잘 기억해보는 것이 중요하겠다.

#정부 개입

91P. 신용도가 낮은 기업이나 개인에 대한 대출 금리는 은행 대출보다 더 높은 금리를 물리는 게 정상이다.

108P. 그럼에도 역대 정부는 지속적으로 분양가 상한제를 도입하곤 했는데, 

이는 정치 논리가 경제 분석을 압도한 탓이다.

141P. 시장 경제는 정책 당국자의 의도대로 움직이지 않을 수 있음을 잊지 말아야 한다.

178P. 그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 

바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다.

▶ 정부는 언제나 자신들이 설정한 방향으로 시장을 움직이고자 해도 그 목적이 언제나 달성되는 것은 아니다. 

특정 규제에 따라 시장은 생각지도 못한 방향으로 튈 수 있다.

정책에 영향을 받는 시장 참여자들의 생각 방향성을 잘 예상해보자.

그리고 정부의 정책은 투자 방향성에 참고할 수는 있다. 

언젠가 부동산 불황이 오게 되면 정부는 다시 부흥하기 위한 정책을 펼칠 수 있다.

앞선 사례들을 잊지 말자. 

최대한 메인스트림에 편승하며 ‘대마불사’를 떠올리며 둔촌주공 분양 시점을 떠올려보자.

#금리

93P. 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 

실질 금리마저 마이너스를 기록하니, 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다.

154P. 금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를 두고 주택 가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있다.

158P. 나라마다 사정이 다르기에 금리의 절대적인 수준에는 차이가 발생한다. 

그러나 금리의 방향성은 동일하게 움직이는 경향이 있음을 놓치지 말아야 한다.

▶ 금리는 빠르게 오르고 내리며 방향성을 틀지 않는다.

시장의 상황에 따라 어느 정도 방향성이 정해지면 시장 판도가 변하지 않는 이상 그 방향성을 유지한다.

현재는 금리 상승의 기조가 확실시되고 있다. 이런 상황에서의 하락 요인과

주택 공급이 부족한 상승 요인을 모두 인지하고 각 조건에 따른 큰 틀에서의 방향성은 잘 파악하고 있자.

지금은 무리하게 대출을 내며 투자하기에 적합한 시기는 아니다.

#공급

95P. 택지 개발이 주택 가격의 하락을 가져오지 못한 또 다른 이유는 절대적인 주택 공급 물량의 부족 때문이었다.

117P. 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다.

207P. 한국은행의 분석가들은 청년층 인구가 수도권으로 집중된 반면, 

공급은 지방에 집중된 것이 주택 양극화의 원인이라고 지적했다.

▶ 절대적인 주택 공급 물량 부족 ( 수도권 한정 )

지금의 서울 시장은 압도적인 공급의 부족이다. 반면 지방은 여전히 공급을 소화중인 곳이 많다.

실거주중인 중소도시의 모습만 봐도 그렇다. 인구는 점차 빠지며 대도시로, 수도권으로 이전하고 있는데

여전히 지방에 공급은 남아 있는 상태이다. 

이 사실을 한 번 더 떠올려 봤다면 24,25년에 이곳에 0호기를 사서는 안 되는 시장이었다.

그렇기 때문에 이러한 상황을 인지하고 내가 있는 시장의 상황이 어떤지 아는 것이 정말 중요함을 느낀다.

#복잡성

135P. 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두 가지 요인으로 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다.

▶ 앞서 본 요인들은 모두 주택 시장에 영향을 미칠 수 있다.

하지만 단일 요인으로 인해 다른 요일 모두 무시하고 방향성을 정할 수 있는 것이 아니다.

상승 요인도 있을 것이고 하락 요인도 있을 것이다. 

하지만 어떤 요인이 더 큰 영향력을 지니게 될지는 정확히 알 수 없다. 

그러한 감각을 기르기 위해 원칙을 세우고, 다양한 사례를 접하고 복기하며 감각을 키우는 것이 중요함을 느낀다.