[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 + 독서후기 [기린G]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사 

저자 홍춘욱

경제와 투자에 관한 궁금증을 깔끔하게 풀어 주는 이코노미스트. 31년 동안 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자 전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동하고 있다. 연세대학교 사학과를 졸업한 후 고려대학교 대학원에서 경제학 석사, 명지대학교에서 경영학 박사학위를 받았다. 1993년 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 현재는 프리즘 투자자문 대표로 일하고 있다. 2016년에는 조선일보와 FnGuide에서 ‘가장 신뢰받는 애널리스트’로 선정되었다. 저서로는 ⟪대한민국 돈의 역사⟫, ⟪50대 사건으로 보는 돈의 역사⟫, ⟪돈의 흐름은 되풀이된다⟫, ⟪돈의 역사는 되풀이된다⟫, ⟪홍춘욱의 최소한의 경제 토픽⟫, ⟪투자에도 순서가 있다⟫ 등 다수의 베스트셀러가 있다.

⟪대한민국 부동산의 역사⟫는 한국 경제의 핵심인 부동산의 과거와 현재 그리고 미래를 조망하는 책이다. 조선일보와 FnGuide가 선정한 가장 신뢰받는 애널리스트이자, 최고의 이코노미스트로 꼽히는 홍춘욱 박사가 깊은 안목과 풍부한 사례를 바탕으로 부동산 투자의 핵심을 꿰뚫는 통찰을 선사한다.

1부는 대한민국 부동산 시장의 통사(通史)로, 1960년대 초반 이후 한국 부동산 시장에 등장한 여섯 번의 주택 시장 사이클을 다룬다. 부동산 시장에서 과거부터 반복되는 상승과 하강의 원인과 결과를 분석하며, 2000년대 이후 새롭게 대두되는 시장 변화 요인을 다루어, 부동산 시장을 읽어내는 안목을 제시한다.

2부는 12개의 이슈를 통해 한국 부동산의 핵심 쟁점을 다룬다. 부동산의 매수, 매도 타이밍을 알려 주는 신호가 무엇인지, 상승 잠재력이 높은 지역과 주택은 무엇인지 알려 주어 투자에 유용한 정보를 제공할 뿐만 아니라, 중국과 일본의 사례를 통해 대한민국 부동산 시장의 현재를 조망하고, 나아가 대한민국 부동산이 나아가야 할 모범적인 미래상을 제시한다. 특히 “제2의 강남은 어디일까?”를 다룬 15장은 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목을 제공할 것이라 자신한다.

부동산의 역사는 반복되면서도, 동시에 새롭게 진화하는 ‘나선’의 형태로 발전하고 있다. 과거를 모르면 시장의 향방을 알 수 없고, 과거만 안다면 잘못된 생각에 갇히게 된다. ‘부동산 불패’ 신화가 이어지는 대한민국에서 부의 흐름에 올라타고 싶다면, ⟪대한민국 부동산의 역사⟫는 최고의 안내서가 되어 줄 것이다

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

P.244

총투자액3,000만원을 리츠 ETF, 한국주식, 예금에 1,000만원씩 1:1:1 비율로 투자했다고 가정하자, 그런데 가격 변동과 이자 수익에 의해 리츠 EFE가 1,400만 원, 한국 주식이 800만 원, 예금이 1,100만원이 되었다. 이때 리츠 ETF의 수익 중 300만원을 한국 주식에 재투자하여, 투자 비율을 다시 원래의 1:1:1로(각자 1,100만 원씩)맞추는 것이 리밸런싱이다.즉, 가격이 오른 자산을 일부 매도해 가격이 하락한 자산을 저가 매수하는 것으로, 쌀 때 사서 비쌀 때 팔라는 투자 원칙의 근본에 부합하는 방식이라 할수 있다. 게다가 리벨런싱은 자주 할 필요가 없다는 장점도 있다. 필자의 경험으로 볼 때 연 1회 정도만 흐트러진 비율을 맞추는 것만으로도 충분히 소기의 성과를 거둘 수 있다.

 ㄴ 부동산 투자에서 가장 저평가 된 자산을 싼 시점에 구매 해야된다는 점과 일맥상통하는 구절이어서 가장 인상깊었고 부동산 뿐이 아니라 주식과 비트코인의 자산등에도 이제는 학습하고 투자로써 알아가야 되기 때문에 오른 자산을 매도하여 가격이 하락한 자산을 매수하고 다시 조정하고 이를 통해 투자의 원칙과 근본에 부합하다는 저자의 말과 투기가 아닌 투자를 원칙이 있어야 된다고 공감이 되었다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

P.19

조선 후기의 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려 한다. 그는 전남 강진에서 18년간 귀양살이를 하면서<목민심서> 같은 귀중한 서적을 통해 개혁을 주장했지만, 한양으로 돈과 사람이 모여드는 것을 당연하게 여겼다. 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)을 벗어나지 말라고 신신당부했다.

  ㄴ 조선 후기에도 한양을 벗어나지 않도록 하는게 당연하다고 생각되었다니 놀라웠다. 돈과 사람이 모이는 곳은 과거에서 현재로 오면서 변화가 많이 생기지 않았구나를 알게 되었고 돈과 정보를 얻기 위해서 서울에 근접해서 거주 해야 된다고 느꼈다.
 

P.36

외국 상품에 제조업 기반이 붕괴되었을 것이라는 일각의 주장이 빗나간 이유는 바로 경쟁이었다. 지방 농민의 부유한 자 중에는 자국의 면을 제조하여 손으로 목면을 짜거나 또 면화를 충분히 가지지 못한 자는 해외에서 방적사를 매수하여 수직의 재료로 삼는 것이 증가했다.

P.63

클러스터의 힘을 가장 잘 보여주는 사례가 바로 베트남 전쟁이다. 당시 미군은 2차 세계대전 전체의 폭격량의 세 배에 이를 정도로 가혹한 폭격을 베트남 주요 지역에 가했다. 대대적인 폭격을 당한 곳은 산업 기반이 무너지고 환경도 오염되기 쉽지만, 전쟁이 끝나자 마자 사람들은 다시 이 지역으로 모여들었다. 여행을 다니는 사람들에게 경기도 다낭시 라는 별명을 지닌 베트남의 휴양 도시 다낭이 대표적인 사례다.

   ㄴ 한번 건설되고 발전되어진 인프라는 전쟁으로 폭격이 가해지고 무너저도 사람들이 다시 회기하는건가? 라고 생각이 들었다. 

P.73

종로와 중구 등 도심권은 지난 14년 동안 평균 13.8배 상승 한 반면, 중곡동이나 신림 등 변두리 지역은 77배가 치솟는 등 도심에서 변두리로 갈수록 땅값 상승률이 현격히 높아 지고 있음을 보여주었다. (…) 강남구 잠실동 140배, 성동구 화양동 120배, 동대문구 망우동 100배 순서였다.

   ㄴ 사람들이 선호하고 살고 싶어하는 곳이 역시 상승률이 높은걸 알수 있었다.

P.92 

금융 억압 상황에서 부동산 가격이 오르는 이유는 어디에 있을까? 이 의문을 풀기 위해 소득 대비 주택 가격 배율price to income ratio(이하 PIR)이라는 지표를 활용해 보자. 1972년에 연 소득이 100만원에 달하는 고소득 직장인 C 씨가 있다고 가정해 보자. 그는 실질 금리가 마이너스로 전환되자 서울의 주택을 구입하러 노력 중이다. 왜냐하면 경제의 명목 성장률은 연 30%에 이르는 데, 인구가 집중되는 서울의 주택 가격이 오르지 않을 수 없다고 판단했기 때문이다.

그가 시세 2,000만 원에 이르는 서울의 집을 매입하려면, 20년간 한 푼도 쓰지 않고 저축해내야만 한다.

이때 PIR은 20배이다. 2025년 기준으로 베이징의 PIR이 47배, 서울이 27배이니 무리한 가정은 아닐 것이다.

  ㄴ 내 월급은 잘 오르지는 않는거 같지만 이렇게 인플레이션으로 따져보니 나의 자산이 인플레이션을 따라가지 못한거 같은 느낌이었다. 

P.96

물론 서울시는 무허가 판자촌을 없애기 위해 부단한 노력을 기울였다. 1971년 8월 10일 발생한, 이른바 광주대단지 사건도 이 맥락에서 이해될 수 있다. 1969년 9월 1일부터 청계천 일대의 판잣집을 철거하는 과정에서 집을 잃은 사람들은 광주군 중부면으로 이주시켰지만, 이들이 이주한 곳에는 제대로 된 기반 시설이 없었고, 이에 대규모 시위 사태가 벌어졌던 것이다.

  ㄴ 인프라가 없는 주거지역에서 요즘도 이러한 민원이나 시위 사태가 발생 되었는지 궁금해졌다. 

P.109

저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다. 1988년 8월 10일 발표된 부동산 종합 대책에는 주택 매매를 통해 발생하는 차익에 대한 양도세를 누진으로 과세하는 한편, 종합 토지세를 1990년에 도입한다는 내용이 담겨 있었다. 

P.120

한국이 장기 불황의 늪에 빠지지 않은 이유는 사람들이 인프레를 강안한 실질 개념에 익숙하지 않은 덕이다. 대신 겉으로 드러난 가격, 예를 들어 국민 평수(84제곱미터) 아파트 가격이 10억 이라는 식으로 이야기 한다. 이러다 보니 외환 위기 때 잠깐 폭락 했을 뿐 금방 가격이 회복한 것으로 착각하는 것이다.

반대로 일본의 경제 상황을 달랐다. 한국보다 물가가 훨씬 안정되어 있었기에, 실질 가격은 별로 내리지 않았더라도 명목 가격이 크게 하락했다. 소니나 도요타등 세계적인 경쟁력을 보유한 기업들이 즐비한 데다, 해외 투자되었던 거액의 자산이 일본으로 회귀하는 과정에서 발생한 엔화 강세로 수입 물가가 하락하여 인프레를 억제했기 때문이다.

P.131

전문가들에게 일본 부동산 시장이 바닥을 찍은 원인에 관해 열정적으로 질문을 던졌고, 대형 서점에서 부동산 관련 책을 죄대 구입해 읽기 시작했다. 약 2년에 걸친 공부 긑에 인구가 줄어들더라도 서울을 비롯한 핵심 지역 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을 것이라는 결론을 내리고, 서울 강북에 위치한 뉴타운 아파트 입주권을 매수하기에 이르렀다.

P.133

 지식 근로자들은 높은 소득 수준을 가질 뿐만 아니라, 꽤 강한 취향을 지니고 있기 때문이다. 여기서 취향이란 문화적인 요소 외에 적은 시간만으로도 비슷한 연구를 하는 기술자나 학자를 만날 수 있는 고등 교육 기관의 밀집까지 포괄하는 개념이다.

이런 연유로 지식 산업은 특정 지역에 집중적으로 분포하는 경향을 지닌다. 예를 들어 과학 기술 클러스터 세계 1위는 도쿄 – 요코하마이며, 2위는 베이징-텐진, 3위는 홍콩-광저우-선전, 그리고 세계5위는 미국의 실리콘 밸리다. 참고로 한국의 서울과 대전은 각각 세계 4위와 17위로 세계 최상위권 클러스터다. 따라서 글로벌 정보 통신 경기가 호황 국면에 진입할 때, 서울-대전 사이에 형성된 경부선 지역을 중심으로 주택 가격이 상승하는 것은 당연한 일이라 할 수 있다.

P.140

2020년 김현미 장관이 아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다 라며 아파트는 공사 기간이 오래 걸려 당장 마련하는 것이 어렵다. 라고 말한 것처럼 실무 경험이 쌓이면서 주택 공급에 얼마나 오랜 시간이 걸리는지 이해하는 게 일반적이다.

분양가 상한제가 공급을 위축하겠지만, 수요 또한 위축하는 효과가 있지는 않을까? 청약 당첨에 기대를 품은 사람들이 주택 매수를 꺼릴 수도 있기 때문이다.

   ㄴ 아파트는 건설기간이 ㅅ요되기 때문에 공급이 없어진다면 가격이 상승하는 것이 당연하다고 보여진다.

P.145

주택 구입 부담 지수란 각 지역의 중위 소득 가구가 장기 분할 상환 대출을 이용해 중위 주택을 구입할 때 짊어지는 부담을 숫자로 환산한 것이다. 여기서 중위 가구란 각 지역 가구의 소득을 1등에서 100등으로 나눌 때 50등에 해당하는 가구의 소득을 뜻한다. 평균이 아닌 중위 소득을 활용하는 이유는 소수의 큰 부자들이 평균값을 왜곡하는 일을 막기 위함이다. 이 지수가 100이라는 뜻은 집을 구입함으로써 발생하는 부담이 소득의 25%를 차지한다는 뜻이다.

P.190

특히 1990년대 초반에 지어진 1기 신도시 건설과정에서 2세대 아파트 특성이 대거 채택됨으로써, 아파트는 고급 주택이라는 인식이 정착되었다. 1975년 전체 670만 가구 중에서 아파트 비중은 단 1.4%(9.6만 가구)에 불가했지만, 1990년에는 전체의 14.8%가 되고, 2000년에는 36.8%까지 상승했다. 

p.206

우리나라에서 가장 번잡한 역은 여의도, 그다음은 역삼역이다. 3등은 종로3가 일대이며, 4등은 가산디지털단지역이다. 이런 지역과 밀접하게 연결된 지하철 2호선,3호선,7호선,9호선은 집값을 움직이는 황금 노선임을 꼭 기억해야 한다.

P.211

서울로 쏠리는 돈과 사람을 분산하겠다고 신도시를 건설했으면서, 서울에서 이주할 사람들의 눈높이를 맞출 생각은 아예 없었던 셈이다. 즉, 그들에게는 자신의 신조와 도덕이 더 중요할 분, 매력적인 신도시를 건설함으로써 서울 등 핵심 지역 인구를 분산할 생각이 처음부터 없었다는 이야기다. 한발 더 나아가 역으로 이동하는 주민들을 위해 도로라도 넓게 건설하는 게 낫지 않나? 라고 질문하자 도로가 너무 넓으면 동네가 분단되어 작은 마을 단위의 공동체를 건설하려는 노력에 지장이 생긴다. 라는 답변을 받았다. 따라서 신도시의 가장 알짜 지역은 임대 주택과 오피스텔로 가득 차고, 도로는 주차장이 되는 일이 빈번하게 벌어졌다.

   ㄴ 이러한 신규 택지지역이 왜 그런지 궁금했는데 해소가 되었다. 역주변에 오피스텔이나 적은평형을 배치하는것이 타당한가? 그리고 구석지역으로 초등학교와 주거지를 배치하고 도로를 좁은 이유.. 니즈를 만족하지 못하는거 같다.

P.219

물론 서울 모든 지역의 소득 대비 주택 가격 배율(PIR)이 동일하지는 않다. 반포와 압구정 등 일부 지역 실거래가는 평당 2억원을 훌쩍 넘어서니, PIR은 거의 100배에 근접할 것으로 추정된다. 그런데 필자는 이게 문제가 되는지 의문이다. 자신의 신분이나 성공을 남에게 알리기 위한 목적으로 보유하는 자산, 즉 트로피 자산의 가격 급등이 부동산 시장 전체와 연관이 있을까? 슈퍼 리치들이 선호하는 트로피 자산 시장은 대다수 사람이 선호하는 주택 가격과 괴리된 면이 있기 때문이다. 필자는 평생 서민으로 살아와서 그런지, 나인원한남이나 한남더힐 같은 단지가 그렇게 좋아 보이지 않는다.

✅ 나에게 적용할 점

P.158

한국 채권 시장의 참가자들은 늘 미국의 금리 동향을 살펴본다. 글로벌 1등 국가의 경제 흐름은 한국처럼 수출로 먹고사는 나라에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 물론 나라마다 사정이 다르기에 금리의 절대적인 수준에는 차이가 발생한다. 그러나 그림의 방향성은 동일하게 움직이는 경향이 있음을 놓치지 말아야 한다. 따라서 미국 시장 금리의 급락은 한국 금리의 하락 가능성을 높이는 요인으로 작용할 가능성이 높았다.

   ㄴ 현재 환율이 1,500원대로 상승되어진 시점에서 미국 시장 금리의 변화가 우리 시장 금리에 영향을 주었을 경우 부동산과 주식 시장이 어떻게 되었는지를 떠올리며 정리를 해두어야 될거 같다. 

P.185

직장과 사는 곳의 거리가 멀어지면 멀어질수록 각종 비용이 발생한다. 예를 들어 서울 강남의 사무실까지 약 한 시간 반에 걸친 출근 시간이 필요한 직장인의 시간당 임금이 2만 원이라면, 그는 하루에 약 6만 원의 비용을 지불하는 셈이다. 그가 하루에 세 시간의 통근 시간을 버리지 않았다면, 초과 근무를 하거나, 하다못해 다른 부업을 해서라도 더 나은 소득을 올릴 수 있었을 것이기 때문이다. 

   ㄴ 직장과 사는 곳의 거리를 줄이기 위해 반도체 산업의 고임금으로 인하여 어느 지역이 이득을 보게 될지 다시 고민해야 될거 같았고 이런 지역들의 시세 흐름을 주의 깊게 살펴봐야 될거 같았다. 그리고 반도체 다음은 어떠한 산업이 발전할것인지 그에 따라 어떠한 영향을 줄것인지도 고민해보고 알아두어야 겟다고 생각되었다.

 P.232

2020년 말에 적정가에 도달했다고 판단한 이유에 대해 궁금한 이들이 많으리라 생각한다. 주택 시장에 몇 가지 이상 징후가 나타난 것이 결정적이었는데, 첫 번째 이상징후는 갭 투자 붐이었다. 미분양에 허덕이던 수도권 2기 신도시 집값이 폭발적으로 상승하기 시작했기에, 원인을 조사했더니 강력한 전세 자금 대출이 원인이었음을 알 수 있었다. 임대차 3법이 통과되며 전세와 월세가격이 폭발적으로 상승하자, 정부가 세입자의 어려움을 덜어 줄 목적으로 전세 자금 대출을 대거 늘린 것이 큰 문제를 일으켰다. 2012년23조 원에 불과했던 전세 자금 대출은, 2019년에 100조 원을 돌파한 데 이어, 2021년 마에는 180조원까지 불었다. 전세 자금 대출 증가가 전세 가격 상승을 유발하고, 이게 매매 가격과 전세 가격이 차이, 즉 갭 축소로 이어지며 강력한 갭 투자 장세가 펼쳐졌던 것이다.

   ㄴ 부동산의 이상징후에 대해 저자가 경험을 잘 정리하여 이야기 한거 같다. 이러한 이상징후를 계속 모니터링하며 어떠한 변화들이 있었는지를 다시 정리 해보면 좋을거 같다고 생각되었고 적용해야 된다고 생각 되었다.