[월부학교 여름학기 ㅇ1번 여름 우2ㅣ는 미션 험파써블★_리치리나] 1강후기

안녕하세요 .행복한 투자자 리치리나입니다. 

그토록 간절히 염원하던 월부학교에 왔지만  2주일 동안 기대했던 설렘 대신 

깊은 방황과 혼란 속에서 허우적대야 했습니다. '내가 왜 이리 설레지 않지?' 라는 낯선 감정과 함께, 

생각은  재미있게 하고 싶은데 그와 달리 멘붕과 의욕저하에 빠졌습니다. 

다행히 줴러미 튜터님의 강의를 듣게 되면서 비로소 정신을 번쩍 차리고 다시 나아갈 용기를 얻을 수 있었습니다.  

강의를 빠르게 들었더라면 그 방황의 시간을 훨씬 더 줄이고 빠르게 몰입했을 텐데 하는 아쉬움이 들 정도로 

저에게는 다시한번 힘을 내볼 수 있는 강의였습니다. 

제대로 시작할 수 있는 단단한 이정표와 에너지를 채워주신 줴러미 튜터님께 진심으로 감사한 마음입니다.

아울러, 토닥토닥 해주신 험블 튜터님께도 감사드립니다. 

부동산 투자의 대원칙: 저·환·수·원·리

"잃지 않는 투자가 최우선이다. 우리는 전세가율이 높으면서도 '가치'가 있는 물건에 투자한다."

투자기준 원칙에 대해서  정확히 정리해주셨습니다. 

저평가, 원금보전, 수익성, 환금성, 리스크 관리 

① 저평가 (가치대비 싸게 산다. 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있습니다 )

가치와 가격의 비교하여 단순히 싸다고 사는 것이 아니라, '땅의 가치'와 '입지 선호도'를 우선 비교해야 합니다.

이제는 전고점이 큰 의미없는 시장이므로 같은 매매가로 더 가치 있는 것이 무엇인지 고민해야 합니다. 

② 원금보전 (매매가는 가치대비 저평가 되어있고, 전세가가 높아 전세가율이 높습니다 ) 

지역내 선호단지로 매매가가 높고 꾸준한 가수요가 있는 단지들은 전세가율이 높아지기전에 매매가는 날아올라옵니다. 서울 수도권 (강남 1시간이내), 광역시 신축이고, 지역내 가성비 선호단지로 저평가 되어있고 실거주 수요가 풍부하여 상승장이 오면 매매, 전세가 벌어지는 단지들, 중소도시 랜드마크 선호신축. 광역시 준신축, 외곽 신축, 수도권 외곽 구축들입니다. 높은 전세가율만 찾지 않고 가치를 우선으로 보고 가치가 낮거나 없는 단지는 투자하지 않습니다. 

③ 수익성 (기준을 지키는 투자)

수익률 숫자만 보고 진입하지 말고, 실제로 들어가 살고 싶은 환경인지(실거주 수요) 꼭 확인합니다.

④ 환금성 (매도할 때 잘 팔릴 것인가?)

세대수 중요: 입지 가치가 조금 떨어지더라도 세대수가 많은 단지가 환금성에 유리합니다. (강남 150세대 미만 나홀로 아파트 등은 상승기에도 거래가 어려워 하소연하는 경우가 많음)

지방 투자와 연식: 지방에서는 선호도와 환금성 측면에서 연식(신축 메리트)을 우선적으로 고려해야 합니다.

⑤ 리스크 관리

투자금별 타겟 지역 가이드

• 투자 규모	권장 타겟 지역
  1억 ~ 2억	수도권 비규제 지역 vs 광역시 비교 선택
  0.5억 ~ 1억	광역시 및 중소도시
  0.5억 이하	중소도시 소액 투자

가치가 좋으면서 전세가율이 

A급 단지 (수성구, 해운대 신축 등): 실거주 선호도가 매우 높아 전세가율이 올라오면 매매가가 즉각 반응하여 상승하는 단지.

B급 단지 (매매-전세 밀착형): 전세가율은 높으나 가치는 다소 낮은 단지, 지방 상승장 흐름을 타면 3억 대 초반까지 소액 투자로 접근 가능하지만, 가치 판단이 선행되어야 함.

C급 단지 (호재성 거품): 전세가율도 낮은데 가치도 낮은 단지. 호재만 믿고 단기 급등한 경우로 주의 필요 

• 적정 전세가율 가이드 (호갱노노 참조): 강남 45% / 수도권(강남 1시간 이내) 55% / 지방 70%

   평형 및 세대수 선택 기준

• 10평대 소형 투자 주의: 20평대 대비 수요가 부족해 상승 흐름이 느립니다. 원룸·빌라·오피스텔과 경쟁해야 하므로 신혼부부 수요가 탄탄한 20평대(방2, 화1)와 전세가 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.
• 대형(30평대 후반 이상) 투자:
  • 하급지(4급지 이하): 대형 평수를 찾는 수요가 적어 투자금 대비 메리트가 없습니다.
  • 상급지(1급지): 토허제 해제 등 상급지 갈아타기 수요가 대형으로 이동하므로, 33평과 38평의 가격 차이가 적다면(약 1억 내외) 충분히 진입할 가치가 있습니다.

리스크 관리 및 공급·금리 전망

역전세 대비: 수도권 역전세 우려는 낮아졌으나 과공급, 급격한 금리 인상 등에 대비해 늘 리스크 시뮬레이션을 돌려야 합니다.

공급 전망: 서울 및 수도권은 올해부터 공급이 거의 없어 과거 13~15년 수준의 전세난(전세가 20~30% 상승) 우려가 있습니다. 다만, 3기 신도시(고양창릉, 남양주, 부천 등)의 진행 상황은 계속 트래킹해야 합니다.

금리 변수: 글로벌 금리 인상 기조(미국 물가 압박, 일본 금리 인상 등) 속에서 대출 이자 부담으로 인해 전세에서 월세(반전세)로의 전환 흐름을 주시해야 합니다.

포지션별 세금 및 자산 운용

보유세 시뮬레이션 계산법:

공제 기준: 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원 (공동명의 시 인당 9억 원씩 공제 가능).

투자자 포지션별 행동 요령:

• 무주택자: 내집마련 또는 비규제지역 소액 투자.
• 1주택자: 갈아타기 전략 실행 (보유세 및 양도세 철저히 계산).
• 2주택자 이상: 세금 공부 집중, 상급지 1채로 똘똘하게 합치거나 갈아타기, 대출 및 현금흐름 점검.
• 여유 자금(몇 천만 원) 활용법: 무리하게 재투자하기보다 대출 상환을 통한 고정 지출 개선, 다른 단지의 역전세 리스크 방어, 전월세 거주 비용 확보 등에 보수적으로 활용하는 것이 안전합니다.

세금계산 시뮬레이션을 해보자. 

투자 임하는 자세와 마인드셋

정해진 틀에 상황을 끼워 맞추지 말고, '내가 현재 어떤 상황에 놓여있는가(투자금, 세금 등)'에서 출발해 대처하여 상황에 맞는 유연한 대응을 한다. 역전세와 추가 투자가 불가능했던 시기에도 독강임투(독서·강의·임장·투자)와 본업에 집중했던 경험이 결국 현재 성장의 밑거름이 되는  과거의 혼란 복기를 해본다. 

성장의 3단계 (정반합)

• 재미와 의미: 지역을 알아가는 재미를 느끼고, 동료를 돕는 것에서 가치(의미)를 찾을 것.
• 벤치마킹과 몰입: 반에서 가장 잘하는 사람을 그대로 따라 하고 치열하게 고민할 것.
• 절박함 vs 조급함: 조급함은 내려놓되, 하루하루 밀도 있게 보내는 '절박함'을 가질 것.
• 피드백 수용 태도: 튜터의 피드백을 받을 때는 감정을 빼고 워딩 그대로 받아들일 것. 이해가 안 가면 배경을 재질문하여 명확히 짚고 넘어갑니다.

나에게 부족한 것이 무엇인지, 3개월동안 무엇을 어떻게 발전하고 싶은지를 다시한번 깊이 생각하고 

정신없이 세웠던 성장계획서의 목표설정을 다시 해보려 합니다. 

정말 요번이 아니면 할 수 없는, 그동안 어렵고 답답했던  부분을 꼭 해결해보겠습니다. 

배운것을 그대로 3개월동안 반복하고 연습하고 따라하고 기억하고 실행하자. 

리나의 3개월 학교를 응원합니다.