✅ 도서 제목
- 대한민국 부동산의 역사
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
- p34. 당백전은 1867년 1월부터 유통되었고 주조는 그해 6월까지 이루어져, 발행 총액은 1,600만냥에 이르렀다. 경제 규모는 그대로인데 화폐발행규모가 수십, 아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다. 쌀값이 단기간에 5~6배 상승하는 가운데 강력한 매점매석이 시작 되었으며, 민간에서 당백전을 기피하고 상평통보를 비축함으로써 물물경제 상태를 회귀하고 말았다. 결국 1,868년 10월 당백전의 통용이 중단되었지만 한번 잃은 신뢰는 회복되지 않았다.
: 조선시대에도 지금과 같은 인플레가 있었다. 예전에 미디어에서 5만원짜리 지폐가 발행된 것은 편의를 위해서 라고 보도가 되었는데 자본주의 사회에서 이것은 당백전과 같은 것은 아닐까? 우리가 월부 환경안에서 투자를 하는 것은 부자가 되려고 하는것 보다는 인플레에 대비해 내 가족과 자산을 지키기 위한 것이다. 그러므로 자본주의에서 살기 위해서는 항상 꾸준히 투자생활을 해야한다(월부은에도 같은 내용을 너나위 멘토님이 말씀해주셨다!)
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
#한양 십리 밖을 벗어나지 마라.
- 다큐에서는 정약용이 두아들에게 한양을 벗어나지 말라고 한것이 한양이 경제, 문화적으로 집약되어 있는 곳이어서라고 했는데 역사적으로는 토지 소유권이 강화되면서 지방과 수도의 양극화가 심해지고 한양의 집값이 꾸준히 올랐기 때문이다.
#1960년대 강남의 등장
-1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 두가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다. 첫번째는 서울을 중심으로
한 대도시로 인구 이동이 집중된것이고, 두번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입이다. 1967년 강남 개발이 본격화 되기 전부터 서울 주변부를 중심으로 강력한 가격 상승이 출현한 것이 이를 방증한다.
따라서 강남개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할것이다.
#정부를 믿을수 없을때 어떤 자산이 유망한가?
-1972년 ‘8.3’조치를 계기로 정부의 사유재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날때마다 부동산을 매수했다. 아파트틑 케이크처럼 구워 낼수 없다. 이것을 경제학에서는 리드타임이라고 부른다. 대규모 아파트 단지를 건설하기 위해서는 도로와 상하수도등 건설하는데 리드타임이 소요되고 이것은 일정한 공급을 할수 없음으로 경제의 원칙에 따라 부동산이 우상향하는 자산이 되게 만든다.
# 1991년~2000년
-1991년부터 2000년까지 10년동안 약세 국면이 이어졌다. 1990년대 한국 부동산 시장은 ‘한국판 잃어버린 10년’을 경험했다. 외환위기와 공급 과잉의 파도 속에 주택가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생했다. 그러나 일본과 달리 명목가격의 하락이 크지 않았고, 주택금융이 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않았다. 더 나아가 1999년 주택 담보 대출이 활성화 되고 수출이 살아나자, 주택시장은 강력한 상승세를 이어 갔다.
# 수도권 주택공급이 부족하다면 인구를 지방으로 옮긴다면?
-2000년대 초반 수도권 아파트의 강력한 가격 상승에 대응해 수도권에 거주하는 사람들을 지방으로 내려보내 수요기반을 없애는 정책을 폈다. 그러나 이정책은 2014년을 고비로 꺾이고 말았다. 제조업 경기가 악화되고, 혁신, 행복도시로의 이주가 일단락되면서 실패로 끝났다. 오히려 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 살아남으로써 새로운 상승장이 시작었다. 주택시장은 이처럼 한두가지 요소가 아닌 복잡한 요소로 섞여 있다.
# 분양가 상한제와 임대차 3법의 악영향
-분양가가 억제되면 재건축, 재개발의 동력이 약화된다. 일반세대의 분양가를 통제하면 재건축을 추진하는 사람들의 입장에서는 굳이 사업을 서둘러 추진할 이유가 없어진다. 집을 철거하고 새로짓는 과정에서 발생한 비용, 즉 ‘자기 분담금’을 규제 이전보가 더 많이 내야 하기 때문이다.여기에 임대차 3법으로 임대차 시장의 공급이 줄어들게 되면서 부동산 시장은 엄청난 버블이 발생하게 되었다.
# 서울아파트를 매수하기 가장 좋은 시기는?
-2022년 말은 주택을 구입하기에 아주 좋은 시기였다. 급등했던 환율이 23년 초부터 가파르게 떨어진데다 인플레 압력도 약화되었기 때문이다. 더 나아가 시장금리도 급락하니, 변동금리로 대출 받은 사람들의 이자부담이 크게 내려갔다.
그리고 정부가 양도세 완화 등 강력한 주택 경기 부양정책을 시행했다. 주택시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.
# 부동산 바닥을 잡는 방법은?
-가장 중요한 지표는 금리이다. 하지만 금리 못지 않게 중요한 것은 다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하려는 신호, 예를 들어 양도세 완화, 분양권 전매제한 해제, 분양제 상한가 폐지와 같은 일이 벌어질때는 비관론을 내려 놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다.
# 제2의 강남은 어디일까?
-강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을수 없다. 미국달러가 여러 흠결에도 불구하고 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찬가지다. 앞으로 강남의 지위는 흔들릴 것 같지 않다.
# 한국 부동산 버블인가?
-부동산의 가격이 오르는것은 근로자들의 시간당 임금변화를 주목해야 한다, 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6%선을 넘어 10%이르는 중일때 버블이라는 단어를 사용해야 하는 것은 신해야하며 이들에게 트로피 자산과 같은 것을 구입하고 싶어 하는 욕망은 당연한 것이다, 따라서 트로피 자산의 가격변화에 일희일비하기보다 소득흐름을 잘 관찰한다면 신속한 대응이 가능할 것이다.
✅ 나에게 적용할 점
- 부동산 시장의 가격 결정은 공급과 수요 두가지로만 단순하게 결정되는 것이 아니다.
: 그 현상을 보고 생각을 하는 능력을 기르는 것은 중요하지만 그 생각을 실행에 옮기면서 배우는 것이 중요하다.
튜터님, 멘토님 께서 조언해주셨던 “돈통에 돈을 넣고 돌려야한다(투자를 실행해야 한다).” 투자를 통해 그 상황에 대처하면서 경험하는것이 나의 인사이트가 되고 투자자로서 성장할수 있는 좋은 경험이기 때문이다.
: 최근에 해주시는 주간머니이슈(환율, 금리등)도 꾸준히 보며 거시 경제 지표를 숨쉬는 것처럼 익혀야 하겠다.
- 부동산 시장의 정책도 시장의 투자자로서 시그널이 될수 있음으로 항상 관심을 가져야 하겠다
: 부동산 투자에 있어 공급도 리스크 관리에 중요하지만 그 당시 규제 정책등도 중요하기 때문에 이부분도 지역에 앞마당을 늘려가면서 임장보고서에 녹여 낼수 있는 방법을 생각해 봐야겠다.
