월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 미리내금호한신한양
위치: 부천시 원미구 중동
- 주요 역: 부천시청역(7), 신중동역(7), 중동역(1)
- 주요 학교: 중흥중(86.6), 계남중(84.3)
- 주요 시설
① 기피: 정신병원(1), 발전소(2), 수상한 공터(3)
② 선호: 현백(1), 롯백(2), 이마트(3), 킴스클럽(4),
순천향대 병원(5), 다니엘 종합병원(6)
- 연식: 1994.12.31
세대수: 1008세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 59분 (환승 0회)
- 시청역까지 소요시간: 58분 (환승 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 59분 (환승 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 43분 (환승 1회)
학군
- 중학교 학업성취도: 계남중(84%/특목고 3.1%), 부천부곡중(65%/특목고 0%)
학원가 유무 : 근처 소형 학원, 상동 학원가(지하철 15분)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 계남초 도보 5분, 계남중 도보 10분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 정신병원(2km), 발전소(2.41km)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)
백화점: 롯데백화점(330m), 현대백화점(1.1km)
대형마트: 이마트중동점(915m), 킴스클럽(1.5km), 이마트부천점(1.95km)
종합병원: 순천향대 병원(940m), 다니엘 종합병원 (1.42km)
3) 가격 분석
- 평형 정보: 17평형 (전용 12평)
- 현재 호가: 3.3억
- 최근 실거래가: (26.06) 3.25억
- 전고 가격: 3.98억
- 전저 가격: 2.2억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 2.09억 → 3.15억 (약 +50.24%)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] X, 투자용 주택을 구입한다면 부천시청역이나 상동역 부근도 가능할 것 같다. 특히 상동역 쪽은 학군과 환경 면에서 훨씬 우수하기 때문에 가치가 더 높은 것으로 보인다.
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] X
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 부천시 원미구 금강마을(역과 초등학교가 가까우면서, 미리내금호한신한양에 비해 상동 학원가와 가깝다는 장점이 있다. 주요 지표는 아니지만, 최근 거래량이 많고 재건축 기대가 있는 것도 눈여겨볼만하다.)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
며칠 전 우연히 원미구를 방문해 큰 공원, 병원, 학교들, 백화점을 보고 살기 좋은 지역이라는 느낌을 받았다. 때마침 예산에 들어오는 단지가 있어 입지분석해 보았는데, 예상보다 상승률이 그리 높지 않았다. 수도권은 환경도 중요하지만 주요 업무 지구 접근성이 중요하다는 사실을 실감했다. 비규제지역 중 강남과 더 가까운 지역을 찾아보고 싶다.
(추가) 강의를 통해 신중동역에 유흥업소가 많아 환경적으로 선호되지 않는다는 것을 배웠다. 나는 단순하게 ‘원미구 7호선 중에서 신중동역이 가장 가까우니 좋겠다’고 생각했다. 그러나 사실 교통은 1~2 정거장 차이라 큰 차이가 없고, 다른 입지 요소에서 큰 차이가 있었던 것이다. 올바른 투자 결정을 내리려면 투자할 지역에 대해 잘 알아야 한다는 것을 제대로 느꼈다. 부동산을 공부하려면 임장이 필수라는 것이 이런 이유에서인 듯 하다. 4강에서 단지임장에 대해 배웠으니, 이번 달에 꼭! 원미구 임장을 가봐야겠다. 그 전에 의미 있는 임장을 위해서, 중동과 상동 쪽 보고서를 작성해야겠다.
지금까지 원미구, 만안구, 금천구 시흥동 쪽 내집마련보고서를 5개 가량 써봤는데, 한 지역의 단지를 분석하면 그 지역 내 다른 단지도 분석하기 쉬운 것 같다. (학군, 환경 요소가 비슷하기 때문이다) 이 점에 착안해서, 동네별로 단지를 분석하려고 한다. 첫 번째는 원미구 중동, 다음은 상동으로 정했다. 이번 주 안에 각각 3개씩 완성해보겠다!
