[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사(홍춘욱)
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
- 15장 제2의 강남은 어디일까 중 -
서점가를 들르면 ‘제2의 강남’이라는 수사를 붙인 책을 종종 발견하는데, 그 의견에 동의하기 힘들다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다. 즉, 미국 달러가 여러 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찬가지다.
30년전 시총 상위 10개 기업 중 현재도 순위권에 있는 기업이 많지 않은 주식의 현상과는 달리, 우리나라 부동산 특히 강남의 아파트는 그 지위를 잃지 않는다는 예상에는 저도 많이 동의를 하는 편이고, 이에 대응하여 포트폴리오를 점검하는 것이 중요할 것이라고 생각합니다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
1부
<1장 한양10리 밖을 벗어나지 말라>
조선시대中 소빙하기 충격이 마무리 된 후 인구가 늘어나고, 상품 시장이 성장하며, 화폐 경제가 활성화된 것이 이를 입증한다. 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 ‘서울’을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.
→ 조선시대 후기에도 인플레이션과 한양(서울) 집중 현상이 심했다는 사실을 처음 알게 되었습니다. 대한민국이 자본주의를 유지하는한 인플레이션은 평생 염두에 두어야 할 현상인 것 같다는 생각이 듭니다.
<2장 나라님이 당백전을 찍어낼 때 내 재산을 지킬 방법은?>
경제 규모는 그대로인데, 화폐 발행 규모가 수십, 아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다. 쌀값이 단기간에 5~6배 상승하는 가운데 강력한 매점매석이 시작되었으며, 민간에서 당백전을 기피하고 기존의 상평통보를 비축함으로써 물물 경제 상태로 희귀하고 말았다.
→ 역시 돈을 풀게 되면 인플레이션은 당연한 결과인 것 같다는 생각이 처음 든 생각이고, 현재 베네수엘라등 경제 위기를 맞고 있는 나라들의 현상과 비슷한 현상이며, 우리나라도 잘못된 정책으로 일어날 수 도 있는 상황이라 생각하며 자본주의를 살아가는 한 일원으로써 항상 고민하며 살아가야겠다는 생각을 하게 됩니다.
<3장 장남만 상속받으라는 법 있나요?>
농지 개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신하며 한국 경제는 강력한 성장 모멘텀을 형성할 수 있었다. 가족주의의 지배에서 벗어나 재산권을 행사하며 독립적인 의사 결정을 내리는 사람들이 증가하면서, 교육 수준의 향상과 민주적인 사회로의 출발점을 만들었기 때문이다.
→ 대한민국 초창기에는 재산권의 형성등에 대한 구체적인 기준은 없었지만, 4.19 및 5.16 이후 경제 발전의 영향에 따라 재산권등의 기준이 생겼음을 알 수 있었습니다.
<4장 폭격을 맞아도 도시가 좋아>
강남 개발을 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다. 그러나 강남의 의미는 계기에 국한되지 않았다. 전 국민의 관심을 집중시킨 새로운 도시의 건설로 강남의 지위는 흔들리지 않는 기반 위에 올라서게 된다.
→강남 건설의 이유 및 효과에 관한 주제인데, 대략적으로 알고 있던 강남의 역사를 하나씩 들여보니, 그 당시 시대상을 이해할 수 있었고, 강남 개발을 필연적이라는 개인적인 생각이 들었습니다.
<5장 정부를 믿을 수 없을때, 어떤 자산이 유망한가>
1960년~1979년의 주택 사이클은 두 가지 특징을 가지고 있다. 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 것이 첫 번째이고, 부동산 불패 신화의 형성이 두 번째이다. 1972년 8.3조치(기업보호)를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명 하다는 점을 인식한 재력가 들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다.
→ 대한민국은 수출 주도형 국가로서 세계 경제에 영향을 받을 수 밖에 없다는 것을 알게 된 것이 첫 번째이고, 현재는 1970년대같은 강압적인 정책으로 경제를 성장 시키지는 못하지만, 대신 다른 방법으로, 예를 들어 돈을 많이 푸는 방법으로 경제를 일으키는 현상이 있으므로, 이에 대응하여 나와 및 우리 가족을 지키기 위해 안전 자산인 서울 아파트 1채를 보유하는 것이 안정적인 선택일 것 이라는 개인적인 생각이 듭니다.
<6장 공급 앞에 장사 없다>
1978년부터 시작된 약세장은 주택 공급 부족 및 3저 호황을 계기로 끝나고 새로운 강세장이 시작 되었다. 그러나 유례를 찾기 힘든 대규모 주택 공급과 부동산 규제 조치 영향으로 상승세가 꺾였다.
→1978년~1990년대 초반까지의 부동산 흐름을 알 수 있었습니다. 제목 그대로 1기신도시를 공급해버리니 약세장이 시작된 사실은 알았지만, 이 시기에 북유럽 국가들과도 같은 사이클을 타게 된 사실은 처음 알게 되었습니다.
<7장 일본형 장기불황을 겪지 않은 이유는>
일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않았고, 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디플레이션으로 이어지지 않았다. 더 나아가 1999년부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세를 맛보았다.
→명목가격은 시장에서 실제 거래되는 가격, 실질가격은 명목가격에서 물가상승률을 제거하여 화폐의 실질 구매력 변화를 나타낸 것인데, 우리나라는 명목 가격의 하락이 크지 않았음을 알게 되었습니다.
<8장 수도권 주택 공급이 부족하다면 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까>
2000년대 초반 수도권 아파트의 강력한 가격 상승에 대응해, 노무현 정부는 지역 균형 발전 카드로 대응했다. 수도권에 거주하는 사람들을 지방으로 내려보냄으로써 수요 기반을 없애자는 것이었다.
→ 이미 수도권 인구 집중의 문제를 해결하기 위한 정책이 과거에도 있었다는 사실을 보여준 챕터인 것 같습니다. 결과는 크게 영향을 미치지 못한다는 사실이고, 이에 대응하여 우리는 우선 무리하지 않는 선에서 서울에 내집 한채를 사는 행동은 맞다는 생각이 듭니다.
<9장 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남>
2020년 코로나19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다.
→ 제가 직접 경험한 몇년전 이야기라서 더 와 닿았습니다. 그 당시 출근만 하면 다들 아파트 얘기로 시작해서 코인 얘기로 마무리하는 대화 패턴이 있었듯이 여러가지 상황이 접목되어 아파트 가격 상승이 이루어졌던 기억이 있습니다.
2부
<10장 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?>
2020년 금리 인하로 인한 시중 유동성이 늘어난 시기, 주택 구입부담지수가 최고치를 경신하면서 버블 징후가 뚜렷해지고 금리인상으로 인해 2022년 주택 시장의 붕괴를 일으켰다.
→ 위와 같은 현상으로 작가분은 2022년에 아파트를 구입했다고 밝혔고, 대부분 위와 같은 시기에 주택을 구입하시거나 팔지 않으셨던 분들이 현재 많은 시세차익을 누리고 있는 사실을 보게 되었습니다.
<11장 중국 부동산 시장은 왜 회복을 하지 못했나>
중국의 1990년대 초반 일본처럼 PIR이 세계 최고 수준에 도달하고, 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%를 훌쩍 넘긴 상황에서 발생한 주택 가격 폭락 사태는 경제에 심각한 악영향을 미칠 것으로 보인다. 건설 부동산 부문에 종사하던 근로자들의 대량 실업 사태와 수요 위축으로 인한 디플레 위험뿐만 아니라 통화 정책 당국이 신속한 대처에 나서지 않았다는 점에서 일본형 장기불황의 위험성이 날로 커지고 있다.
→ 현재 중국 경제도 미국 못지 않게 우리나라와 많은 밀접한 관계를 가지고 있는 상황으로 많은 관심을 가지고 보게된 챕터였습니다. 정말 지극히 개인적인 생각으로 중국의 이런 현상이 우리나라보다 몸집이 더 큰 경제 구조를 가지고 있기 때문에 머리방향을 돌리기 쉽지 않은 것이 아닌가 하는 생각도 잠시 해보게 되었습니다.
<12장 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다>
양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다.
→ 미래의 언젠가 ‘토지거래허가구역 강남3구 및 용산구 제외 전지역 해제’라는 뉴스가 나올시기가 바닥언저리다라고 생각하면서 열심히 종잣돈을 모아야 겠다는 생각을 해보았습니다.
<13장 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안될까>
아파트가 처음 만들어지던 1970년대 초반, 서민들이 사는 곳이라 생각하며 인기가 없었지만, 날로 발전하는 기술과 인구 밀도로 인해 점점 사람들의 선택을 받기 시작했고, 2000년 이후부터는 압도적으로 사람들의 관심을 이끌었다. 물론 고급화 전략으로 빌라도 많이 발전하였지만, 아파트의 명성을 뛰어넘을 수 있을지는 미지수이다.
→ 가급적 서울 아파트를 팔고 수도권 단독주택을 짓는 행동을 작가분은 하지 말라고 말씀하시는 것 같다.
<14장 새집줄께, 경기도 살자>
광주대단지 사건을 비롯한 한국형 신도시 건설의 단면을 보여주는 챕터이다. 아무런 기반없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴인데, 외곽 신도시는 서울과의 물리적 거리로 인해 교통의 중요성이 우선시 되어야 하는 도시인데, 아직 미개통으로 고통받고 있는 신도시 주민들도 많은 상황이 현재 수도권이 처한 현실인 것 같습니다.
<15장제2의 강남은 어디일까?>
우선 작가분은 제2의 강남은 없다고 말을 한다. 이를 ‘달러’와 비유하시는데, 미국 달러가 여러가지 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축통화의 역할을 하는 것처럼, ‘강남’도 흠결이 있지만 이를 대체할 도시들이 각각의 큰 문제가 있기 때문에 강남을 대체할 수 있는 도시는 없다고 말을 합니다.
<16장 한국 부동산 버블인가>
특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서, 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6% 선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, ‘버블’이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다. 부디 많은 독자분이 이번 장을 통해 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다.
→ 아파트의 절대적인 가격만을 보지 말고, 현재의 경제 상황 및 인플레이션, 소득 수준을 보면서 판단하는 것이 좋을 것 같다는 작가분의 의견이고, 버블은 아닐 것 같다고 말씀하시는 것 같다.
<17장 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나>
도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 한국보다 인구 감소가 더 빨리 시작되었다는 점에서 일본의 사례는 좋은 투자 인사이트를 제공하는 것으로 판단된다.
→ 경제구조 및 인구구조가 비슷한 일본의 사례를 들면서 우리나라도 서울과 지방도시간의 양극화에 대한 말씀을 하시려는 것 같습니다.
<18장 버블에 매도할 용기를 내는법>
1. 갭투자 장세가 펼처지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때
→ 앞으로는 매도도 정말 필요한 기준이라 항상 신경을 쓰면서 투자에 임하겠단 생각이 들었습니다.
<19장 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법>
강남접근성이 높고, 용적률이 낮으며, 대단지인 아파트가 잠재력이 높다고 말씀을 하시는데, 이는 비싸기 때문에 작가분은 부동산 ETF인 리츠를 추천한다. 하지만 최근 들었던 주식 강의에서는 부동산 섹터를 추천안하기 때문에 약간은 리스크를 생각하면서 이번 챕터를 대해야 할 것 같습니다.
<20장 서울 아파트값 잡는법>
- 아파트 용적률 상향
- 다세대 주택 주차장 규제 완화
→ 결국 압도적인 공급만에 서울 아파트를 잡을 수 있다는 작가분의 의견인 것 같습니다.
<21장 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 봐라>
친환경 건축물등 도심 중심지 개발을 시도하는 도쿄 VS 주변 신도시 건설로 나아가는 서울
작가분은 도심지 친환경 건축물 및 탄소를 적게 배출하는 등 도쿄의 미래가 주변 환경을 파괴하면서 직주 근접도 힘들어지는 서울보다 더 낫다고 생각한다.
✅ 나에게 적용할 점
조선시대 후기부터 현재에 이르기까지의 대한민국 부동산 역사를 전체적으로 접할 수 있어 좋았고, 그동안 이런책이 있었나 하고 생각할 정도로 참 많이 신선했던 책인 것 같습니다. 와우 아파트 사건, 광주 대단지 사건, 한강변 매립지 아파트 건설, 1기신도시 건설 등 굵직 굵직한 대한민국 부동산의 이슈도 알 수 있게 되었습니다.
또한 인플레이션, 중국 부동산의 위기, 일본의 양극화 등 현재 당면한 대한민국 부동산의 미래에 나아가야 할 방향에 대해서 한번 쯤 생각해 볼 수 있는 시간을 가지게 되었습니다. 통화량이 늘고 경제가 날로 발전 하고 있는 요즘, 서울, 특히 많은 일자리를 가지고 있는 강남을 대체할 도시는 마땅하게 나오고 있지는 않는 상황에 강남, 혹은 강남으로 빠르게 갈 수 있는 수도권에 무리하지 않는 아파트 1채는 매수하는 것이 인플레이션 시대에 우리 가족을 지킬 수 있는 최소한의 방법이라고 생각하게 되었습니다.
인구 및 경제구조가 비슷한 일본도 도쿄와 지방도시간의 양극화가 심해지고 있는 상황에서 우리나라도 어느정도는 양극화를 대비하고 자산을 매입할 수 있는 노력이 필요하다고 생각하게 되었습니다. 훌륭한 책을 선물해주신 작가님께 감사말씀드립니다.
