[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [코코]

대한민국 부동산의 역사 / 저자 홍춘욱 삼성스퀘어

본 것

대한민국 부동산 시장을 단순한 가격 변동이 아닌 경제와 인구, 정책, 금리, 공급이 함께 

만들어 온 역사라는 관점에서 설명한 책이다. 

1960년대 이후 우리나라 부동산 시장이 여러 차례 상승과 하락을 반복해 온 과정을 분석하며, 

당시의 경제 상황과 정부 정책이 시장에 어떤 영향을 주었는지 쉽게 설명하고

부동산 가격은 단순히 '오른다' 또는 '내린다'가 아니라 인구 구조 변화, 금리, 공급 물량, 지역 개발, 일자리 등 

다양한 요소가 복합적으로 작용한 결과라는 점을 강조한다. 

특히 서울과 수도권 집중 현상, 지방 부동산 시장의 변화, 일본과 중국 사례를 비교하면서 

앞으로 우리나라 부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 전망한다.

결국 이 책은 과거의 흐름을 이해해야 미래의 부동산 시장도 읽을 수 있으며, 

감이나 소문이 아닌 데이터와 역사적 사실을 바탕으로 투자해야 한다는 메시지를 전달한다.

p.111 : 
정책이 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두 번째로 중요한 포인트는 '부동산 불패 신화'의 형성이다. 1972년 '8.3 조치'를 계기로 정부의 사유 재산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다. 이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점기에도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다.

p.178 : 
그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. PF 사례에서 보듯, 금융 기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지에 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수밖에 없다.

p.232 : 
갭은 주택에 대한 일종의 콜옵션이다. 그리고 콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래성장 잠재력에 따라 결정된다. 이 말을 반대로 하면 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 갭이 작다며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승폭이 커질 때는 시장이 투기잔치가 되었다고 볼 수 있다. 주택의 가치를 잘 따져 투자하는 사람이 소수가 된 것이니, 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다.

느낀 점

책을 읽고 가장 크게 느낀 것은 집값은 단순히 정책 하나로 움직이는 것이 아니라는 점이었다. 

평소에는 정부의 규제나 금리 변화가 가장 큰 원인이라고 생각했지만, 

책에서는 인구 이동, 일자리, 경제 성장, 공급, 금융환경 등이 서로 맞물려 시장을 형성한다는 
사실을 다양한 사례를 통해 설명한다.

특히 서울 집값이 오랫동안 강세를 유지한 이유가 단순한 투기 때문이 아니라 사람들이 일자리와 
교육을 찾아 꾸준히 몰렸기 때문이라는 설명이 인상 깊었다. 결국 사람들이 원하는 곳에 수요가 집중되면 
가격도 자연스럽게 상승한다는 시장의 기본 원리를 다시 한번 이해하게 되었다.

또 하나 기억에 남은 점은 시장은 반복되는 패턴을 가지고 있지만, 
사람들의 심리는 항상 "이번에는 다르다"는 생각을 한다는 부분이었다. 감정에 따라 
판단하기보다 객관적인 데이터를 보고 시장을 이해하는 자세가 중요하다는 것을 느꼈다.

적용할 점

1. 부동산을 볼 때 정책보다 시장의 흐름을 함께 살펴보기

앞으로는 정부 정책만 보고 투자 여부를 판단하기보다 인구 증가, 공급 계획, 일자리 변화 등 
시장의 근본적인 흐름을 먼저 확인하는 습관을 들이려고 한다.

2. 경제 지표를 꾸준히 확인하기

금리, 환율, 경기 상황, 기업 실적 등 경제 지표가 부동산에도 영향을 준다는 점을 알게 되었다. 
앞으로는 이러한 거시경제 흐름을 함께 살펴보며 시장을 이해하려고 한다.

3. 입지의 본질을 우선적으로 판단하기

집을 선택할 때는 단기적인 가격보다 교통, 생활 인프라, 직주근접, 개발 가능성 등 장기적인 
가치가 있는 지역인지 먼저 살펴보는 기준을 세우려고 한다.

4. 투자 원칙을 미리 정해 감정적인 판단을 줄이기

시장이 상승하거나 하락할 때 분위기에 휩쓸리지 않도록 매수와 매도 기준을 미리 정리해두고, 
원칙에 따라 판단하는 투자 습관을 만들어 가려고 한다.