[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 + 독서후기 [보리루리]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

언제 무너질지 모르는 상황임에도 재건축이 이뤄지지 않는 이유는 ‘사업성’ 때문이다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

아무리 선의로 펼치는 정책이라고 할지라도 자본주의에서 돈을 벌고 싶다는 인간의 마음을 인정하고, 정책을 만들어야 하고 어떤 각도에서 보더라도 좋은 것 또한 불가능하다는 생각을 했다. 
 

✅ 나에게 적용할 점

책을 다시 읽고 , 올해 하반기의 목표 다시 세워보기. 

p.17 서울의 핵심 지역 부동산 가격은 이미 역사적인 고점을 경신하는 중이니, 새로운 사이클의 시작으로 보는 게 적절한 것 같다.

 2022년의 역사적인 부동산 가격 폭락을 딛고 어떻게 상승세로 돌아섰는지 살펴보는 것만으로도 미래를 보는 눈을 얻게 되리라 생각된다.

p.46 조선 경제의 ‘19세기 위기’는 인구 증가에 따른 맬서스 함정 외에 내부적 문제도 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있따. 특히 전국 평균으로 측정한 실질 논 가격은 지속적인 하락세를 보였는데, 반란으로 경제가 마비되고 생태 위기가 발생하여 논농사를 지음으로써 기대할 수 있는 수익이 시원치 않았기 때문이다. 반면 한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터, “집은 한양에 사 두어야 한다.”라는 인식을 심었다.

p.73 감당할 수 없을 정도로 부풀어 오르는 주택 가격과 인구 과밀에 대응해 일제는 한양 도성의 동북쪽 관문이었던 혜화문 일대에 신도시를 만들기로 결정했다. 1945년 해방을 맞이할 때까지 10개 지구에 여의도의 6배에 해당하는  면적이 공급되었다. 영등포와 대방을 제외한 8개 지구는 모두 강북에 있었다. 5개(돈암,신당, 용두, 청량리, 사근)ㄷ는 동북쪽 2개(대현, 공덕)는 도심 서남쪽, 1개(한남)는 도심 남쪽에 있었다.

p.85 1950년 6월 5일 북한의 남침 이후, 남조선 노동당의 예상과 달리 대대적인 친북 무장봉기가 일어나지 않은 데에는 농지 개혁이 결정적 기여를 한 것으로 볼 수 있다. ~ 태국과 필리핀은 토지 개혁이 제대로 이뤄지지 않아 성장이 정체된 것은 물론, 만성적인 정쟁 불안에 시달리고 있다.

p.95 집단농장에서 일하는 것은 조별 과제가 매일 벌어지는 것으로 생각하면 된다. 책임감을 가지고 열심히 하는 사람은 ‘무임승차’를 누리려는 사람 때문에 스트레스 받고, 결국 ‘다 같이 망하는’결과를 받아들이지 않던가. 그래서 필자는 대학교나 대학원 강의에서 절대 조별 과제를 주지 않는다.

p.171 택지 개발이 주택 가격의 하락을 가져오지 못한 또 다ㅡㄹㄴ 이유는 절대적인 주택 공급 물량의 부족 떄문이었다. 1967년부터 1974년까지 연평균 서울 주택 건설 호수는 3.2만호에 불과했다.  그런데 흥미롱누 것은 1970년 인구 센서스에 밝혀진 서울 주택 수가 58만 호인데, 1975년에는 140만호로 두 배 이상 급증했다는 점이다.

p.175 1972년 ‘8.3조치’를 계기로 정부의 사유재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산이외에 달느 대안이 없다는 인식이 확산되었기 떄문이다. 이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다.

p.183 1980년 초에 원화 평가 절하는 단행하고 금리를 인상하지 않았다면, 한국도 남미 국가처럼 국제통화기금에 구제금융르 신청하는 신세가 되었을 것이다. 한국과 정반대의 행동을 보인 멕시코의 사례를 보면, 한국 정부의 대응이 얼마나 시의적절했는지 알 수 있다.

p.196 그럼에도 역대 정부는 지속적으로 분양가 상한제를 도입하곤 했는데, 이는 정치 논리가 경제 분석을 압도한 탓이다.

p.199 1988년부터 1994년까지 403만호의 주택이 공급된 것을 알 수 있다. 1990년 한국의 총가구 수가 1136만 가구에 불과했음을 감안할 때 지나치게 많은 공급이었다. 이 결과 주택 시장 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되었다. 

p.226 대규모 미분양이 발생한 것이다. 그러나 일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않았고, 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디풀레 스파이럴로 이어지지 않았다. 더 나아가 1999년부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세를 맛보았다.

p.245 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다.

p.267 물론 현재의 소득과 이자율로 감당하기 어려울 만큼 주택 가격이 부풀어 올랐다고 해서, 꼭 부동산 가격이 하락하는 것은 아니다. 그러나 미래 소득 전망이 크게 악화된다면 문제가 달라진다.

p.378 계획가들은 “수도권과의 연담화를 방지할 수 있도록, 고속철도는 도심과 거리가 있어야 한다.”라고 판단했다.

~즉 서울에서 출퇴근하지 못하게하여 세종시에 더 많은 사람이 이주할 수 있게 만들어야 한다는 의견인 셈이다.

p.384 “소득이 적은 사람들은 차가 없으니 역 근처에 살면서 걸어 다니고, 돈 많은 사람들은 차를 몰고 오면 된다.”라고 주장했다. 이 말을 듣고서야 세종시나 판교 그리고 천안아산역 일대가 왜 그 모양으로 건설되었는지 알 수 있었다.

p.391 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다.

p.399 자신의 신분이나 성공을 남에게 알리기 위한 목적으로 보유하는 자산, 즉 트로피 자산의 가격 급등이 부동산 시장 전체와  연관이 있을까? 슈퍼리치들이 선호하는 트로피 자산 시장은 주택 가격과 괴리된 면이 있기 때문이다.

p.411 지금은 굳이 살 필요가 없어"라고 생각할 때는 생각이 바뀔 때까지 돈을 풀어야 한다. 이를 게을리하면 소비자들은 “역시 그렇군. 네가 옳았어.”라며 기존의 소비 패턴을 계속 할 것이기 때문이다. 소비자들의 기대를 완전히 바꿔 놓았다는 점에서 아베노믹스는 대단히 성공적이었다.

p.414 2025년 1~6월에는 외국인 투자자들의 부동산 매수가 1조엔을 넘어 사상 최고치를 기록했다. 외국인의 적극적인 참여 이유은ㄴ 엔화 약세 떄문이었찌만, 지속적으로 임대료가 상승하는 등 수익성 개선 기대감도 영향을 미치고 있다.

p.423 갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션이다. 그리고 콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래 성장 잠재력에 따라 결정된다.

p.437 언제 무너질지 모르는 상황임에도 재건축이 이뤄지지 않는 이유는 ‘사업성’ 때문이다.

p.441 국내 부동산 투자를 고민하는 이들에게 미국 리츠 ETF를 추천하는 이유는 서울 아파트 시장이 점점 더 글로벌 시장에 연동되고 있기 때문이다.

p.445 주식과 부동산이 다른 방향으로 움직이는 경향이 있는데다, 보유 현금을 활용해 적극적으로 리밸런싱할 수 있기 때문이다. 

p.448 상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인  아파트가 그 답이다. 물론 이 아파트들은 대부분 

p.465 1990년을 기점으로 큰 변화가 출현했다. 1990년대 초반 1기 신도시 건설이 시작되 ㄹ때 주택 부족 문제를 풀기 위해 정부가 용적률을 크게 높였던 것이다.

p.471 서울의 집값을 잡고 싶다면 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화와 같은 강력한 대책이 나오지 않으면 안 된다는 이야기다.

p.491 수원, 고양, 용인 등 인구 100만이 넘는 도시의 철도 수송 분담률이 최하위권인 것으로 나타났다. 따라서 ‘친환경 디자인’같은 헛된 구호만 외칠 게 아니라, 2000ㅕㄴㄴ대 일본 고이즈미 정부처럼 근본적으로 도시 개발 정책을 전환할 시점이 왔따고 판단된다.

p.498 스미스는 시장 체제에서 겉보기에 이기적으로 보이는 개인의 행동이 사회 전체에 이익이 될 수 있다고 설명했다. 

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