[돈독모]대한민국 부동산의 역사 독서후기 [사모님0]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목 : 대한민국 부동산의 역사 

   저자 홍춘옥

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

19p 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

97p 

ㅇ 1967년, 1978년 두 차례 부동산 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다.

첫째, 주택가격 상승 요인은 경제성장률 변화라는 점이다. 

135p 

ㅇ2000년 초반 수도권  아파트 강력한 가격 상승에 대응.  노무현 정부 지역 균형 카드 꺼냄 2010년까지 효과 봄. 

  혁신. 행복도시로의 이주가 마무리 되면서 수도권 인구 감소 현상이 멈춤

ㅇ 2016년 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선,  돈이  풀리면서 부동산 상승장 시작

 → 이상의 시장 변화가 시사하듯, 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한 두 가지 요인으로 설명할 수 없는 

     복잡성을 띠고 있다. 

136p 분양가 상한제, 임대3법의 불행한 만남

ㅇ 15년~21년 수도권 아파트 급등 요인

  - 박근혜 정부 부동산 경기부양 정책 

  - 2016년 이후 반도체 호황 

   * 2017년 문재인 정부 강력한 부동산 규제 

  - 2018년 반도체 붐 꺽임.

       → 부동산 상승 속도 가팔라짐 

 - 주택 공급 감소

   ⑴ 서울 아파트 공급 감소 원인 : 용적률 규제 

    ※ 79년 서울 일반 주거 180%,  85년 300% (공급확대)  90년 400%   98년 300%  00년~ 250% 

   ⑵ 재건축, 재개발 관련 규제 지속 강화 

   ⑶ 분양가 상한제로 주택공급 감소 *분양가 상한제 : 분양가를 택지비+건축비 이하로 제한

ㅇ 임대차 3법(20.7.31시행)으로 시장 수급 균형 무너짐

  -  임대차 3법 : 

     전월세 상한제(임대료 인상률을 직전 계약의 5%이내 제한) / 계약갱신청구권 / 전월세 신고제(30일내 신고)

  - 전세 보증금 인상이 주택매매 가격상승으로 연결

p143 

ㅇ 유례 없는  저금리로 주택구매 자극  *코로나 시 금리 0.5%까지 인하

  - 금리하락 3가지 긍정적 영향 :  1. 경제 전반의 유동성 증가   2. 주택 구입 기회 비용이 낮아짐

    * 기회비용: 어떤 선택을 함으로써 포기해야 하는 다른 선택이 유발하는 이익.

  3. 차입 비용의 감소. 

p145 

ㅇ20-21년 주택 시장에 거품 낌

 22.9월말 서울 주택구입부담지수 214.6포인트.. 역사적평균 131.4포인트에 비해 64%나 높은 수준 

                 경기도 역사적인 평균에 비해 +51.5%  ↑

                 부산  +43.2% 높았음. 

 * 한국주택금융공사(HF) 주택구입부담지수( HAI :  HOUSING AFFORDIBILITY INDEX )란 각 지역의 중위소득 

   가구가 장기분할 상환대출을 이용해 중위주택을구입할 때 짊어지는 부담을 숫자로 환산한 것. 

   이 지수가 100은  집을 구입하면서 발생하는 부담이 소득의 25%라는 의미 

 * 중위 가구 : 각 지역 가구의 소득을 1등에서 100등으로 나눌 때 50등에 해당하는 가구의 소득을 뜻한다. 

  P146

ㅇ  미래 소득 전망이 낮아지면 부동산이 하락한다..

 - 22년 초 러 - 우 전쟁,   22.9월 레고랜드 사태*로 시장 참가자들의 미래 소득전망이 크게 악화되자, 

   시장은 순식간에 무너지고 말았다.  

   * 강원중도 개발공사 (12년 레고랜드 사업 담당 공기업, 강원도가 44% 지분 소유), 

     특수목적 법인 SPC인 아이원제일차가 모 기업인 강원중도개발공사의 재무 상태에 영향을 받지 않게 되면서 

     높은 신용 등급 (A1등급을 받고 2050억이라는 거액의 자금을 빌림. 

    그러나 22년 6월 당선된 김진태 강원지사가 레고랜드 사업에 수익성이 없다고 보고 ,아이원제일차가 발행한 채권 

    만기 하루 전인 22.9월28일 강원중도개발공사에 대한 기업 회생 신청. 

    아이원제일차는 신용등급이 A1에서 D까지 떨어지며 최종 부도처리됨. 

    채권투자자들에게 정부도 믿을 수 없다는 불신이 생기고 한국 전력 채권 같은 공기업 채권에 대한 무차별 매도 

    사태가 촉발됨. 

P149

ㅇ 20년 코로나 19펜데믹 이후 한국부동산시장은 강력한 상승. 저금리. 공급 부족, 임대차 3법의 효과가 복합 적용.

 ==>버블 형성

P153

ㅇ 왜 22년말에 아파트를 샀냐?

 - 22년 9월 레고랜드 사태가 주택 시장에 그토록 큰 충격을 준 이유는 대도시 아파트가 일종의 금융 자산화 됨  

ㅇ 00년 초반부터 부동산 담보 대출 확대, 06년~ 아파트 실거래가 공개. 

ㅇ 호갱노노 리치고 등 부동산 앱 출시로 주택 가격 변화 관측 비교가 가능

ㅇ 22년말 주택시장 붕괴 시, 필자는 주담대 받으러 2금융 방문. 

 - 아파트가격 고점대비 22.4% 하락.인플레 감안한 실질적 주택가격은 30% 빠진셈. 

• 향후 금리 급등세 이어질 가능성 낮음.
• 미국 국채금리가 인하되어 향후 한국 금리도 낮아질 가능성 있었음. 

• 달러에 대비 원화 환율 하락(환율 하락시 주택가격 급락패턴이 있었음)

  <<요약>>

  22년 봄 서울 등 핵심 주택 가격 하락 절호의 매수기회 

  금리 급등 떨어짐

  환율 급락:  22.9월 레고 랜드 사태 때 1400원 … 22년말  1300원때 

  윤석열 정부 부동산 시장 안정 , 양도세 일시 완화  

   

 p161

ㅇ  중국시장 왜 반등 못했나?? 

 - 중국 수출이 잘되고 있어 구태여 정부가 부동산 부양 필요를 못 느낌.

 - 필자는 중국이 1990년대 일본이 겪은 장기 불황의 전철을 되풀이 할 가능성이 대단히 높다고 판단한다.   

 - 2022년 이후 중국 소비자들이 심리가 꺽였다는 징후가 확연하기 때문임.

 - 소비 심리가 무너지며 내수 시장이 위축되는 상황에서 약간의 외부 충격 만으로도 수출 기업의 경쟁력이 

   무너질수 있기 때문임. 

<<요약>>

ㅇ 22년 봄부터 시작된 중국 주택가격의 하락세가 3년 이상 지속. 1990년 초반 일본처럼 PIR 이 세계최고 수준 도달,      가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%를 훌쩍 넘긴 상황에서 주택가격 폭락사태는 경제에 심각한 

   악영향.미칠것임. 

174P

ㅇ 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.

ㅇ 주택 시장의 변화를 파악할 때 금리, 환율 등 거시경제 지표 중요. 또한 정부 정책도 중요

ㅇ 필자가 22년 주택구입 결졍계기. 

     = > 11.10 대책임 

[1] (투기과열지구 해제, )

  * 투기과열지구 : 해당주택 가격상승률이 물가 상승률보다 현저히 높음+직전2개월 평균 청약 경쟁률 모두 5:1초과

     투기과열지구내 분양 주택 입주권 판매 불가. 분양가 상한제 적용(19.10~)

     양도세 기준시가가 아닌 실거래가로 부과

ㅇ 22.11.11 윤석열 정부는 강남 3구외에 강동, 마포 영등포 노원 등 11개 지역만 남기고 투기과열지구 해제

ㅇ 23년초 강남 3구와 용산구 제외한 모든 모든 지역 투기과열지구에서 해제

 – 이유: 1.3만세대 둔촌주공재개발사업 대규모 미분양 위험 :  고금리, 부동산 가격 폭락 위험,  PF부실 위험이 크게 높     아져 주택시장 규제완화를 촉발.. 강동구는 강남3구에 속하지 않아 투과지역에서 해제.. 미분양사태 해결

• 23.1.3대책  기존 한채 주택을 보유한 사람이 주택 청약에 당첨될 때 기존 주택을 처분해야 한다는
• 의무조항이 폐지된 것도 둔촌주공 미분양을 해결하는 결정적 도움 

[2] 금융규제 완화

ㅇ 규제지역내 무주택자 LTV 50%허용, 15억 초과 주택 주택담보대출 제한 해제(19년~)

[3 ]다주택자 양도세 중과 유예 : 투기과열지역 주택 매도 시 2주택자 기본세율에 20% 3주택자 30% 더 내냄

     22.6월부터 매년 유예

    환율 급등 시 수출 대기업 매수 이유는 수출 경쟁력 개선 때문.. 

    EX) 삼성 전자의 경우 외국인 지분율이 50%를 넘어서기에 환율상승 국면에 환차손을 우려한 투자자들의 

          이탈이 발생.  기업의 기초 체력과 상관없이 주가가 크게 빠지며, 저가 매수를 노리는 투자자들에게는 좋은 

          기회를 제공하는 셈

          *주식 대신 부동산 매수 이유: 정부가 적극 개입

ㅇ 대표적 사례 2013년 박근혜 정부 하우스푸어 해결할 목적으로  강력한 주택시장 부양정책. 

ㅇ13.4.1 공공분양주택의 공급 물량 연7만호-→2만호 축소 

ㅇ생애 최초 주택구입 가구에게 취득세 면제

ㅇ 14.7.24  대책

-LTV DTI규제 완화.  LTV는 7.24대책이전까지 수도권 50-70% 비수도권 60-70%

-DTI  상한 60%로 통일(이전:서울50% 경기인천 60%)

 *DTI:총부채상환비율 연소득대비 원리금또는 이자를 상환 비용의 비율 . 

*주택구입부담지수는 : DTI 25%기준으로 한국주택금융공사가 작성

ㅇ14.8.14 금리인하  2.5%→2.25%-→5번의 금리인하 1.25%

206p

ㅁ제2의 강남은 어디인가? 없다.

ㅇ직주근접 . 지하철이 2.3.7.9선 수인분당 신분당.. 매우 편리

ㅇ 우리나에서 가장 번잡한 역은 여의도, 역삼역 종로 3가, 가산디지털단지역 이지역과  연관된 지하철  2.3.7.9호선은 지갑을 움직이는 황금 노선임을 기억해야 한다. 

221p 슈퍼리치의 매수매도 에 따라 특정단지의 아파트 가격보다 근로자들의 시간당 ㅇ미금 변화에 더 주목할 필요가 있따고 본다.

220p 한국부동산은 갈대와 같고, 소득흐름을 잘 관찰하면 22년 같은 폭락장이 왔을때 신속한 대응이 가능하리라 생각한다. 

222p 17장 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?

232p 18장 버블에 매도할 용기를 내는법

주택시장 버블이라 이상징후 (←16년 분양아파트 20년매도 그 이유)

1.  갭투자 붐  강력한 전세 자금 대출--.>갭투자 유발 

  2. 인플레 위험 으로 금리상승

  3. 20.6.17대책 : 규제대상지역의 3억원 초과 아파트를 구입한 뒤 전세대출 불가 . 전세대출 이용 중인 가계가  규제대

     상 지역이 아파트를 구입할 경우 전세대출 즉시 회수. 

<<정리>> ①갭 투자 장세가 펼쳐지면 비 인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷

②시장 금리가 상승하기 시작 

③정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는 매도 관점에서 주택 시장 접근할 필요

247p 

현재 같은 분양가 상한제 +건축비 상승 환경에서 정비 사업 신속 추진은 어렵다. 

ㅇ 대안은? ①용적률 완화→정비사업수익성 개선

 ②다세대 주택 규제 완화 : 전세사기사건을 다세대주택 건설 급감.

 ③주차장규제 완화 : 

  - 89-93년 : 다가구 주택 합법화 , 필로티 주차장을 연면적에서 제외

 - 99-02년: 다가구 다세대 주택이 주차대수 규제 완화

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

220p 

<<요약 및 교훈>>

매도 타이밍은 버블이 생겼을 때, 다음번 버블이 생겼을 때 성공적인 의사 결정을 내릴 수 있으리라 기대해 본다.

<<정리>> ①갭 투자 장세가 펼쳐지면 비 인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷

②시장 금리가 상승하 시작 

③정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는 매도 관점에서 주택 시장 접근할 필요

 =>매도 타이밍을 파악하는 징후 세 가지를 기억하고, 다음번 매도 결정을 내리는 데 참고하겠다.그런데 현재는 각종규제로 (대출 규제 등)로 갭투자가 많지 않고,  금리도 높은 편이고, 정부 규제도 이미 시작되어 책내용 처럼 적용이 안된다 . 새로운 관점이 필요하다.   

239p 21장 아름답고 친환경적인 도시의 미래  도쿄를 보라!

미드타운 야에스나, 아자부다이 힐스같은 거대 복합 건물을은 오피스, 쇼핑, 교육 까지 제공 직주 근접 명확하게 보여주고 있음.  신도시 건설은 환경 문제 유발, 긴 통 시간 낳음.

도심을 고밀도 개발→환경 비용 줄이고, 통근 시간 단축에 대한 고민 필요

→ 향후 우리나라도 인구 감소로 역세권 중심 고밀도 개발이 부각될 것 같다. 

✅ 나에게 적용할 점

ㅁ 책에 나온 매도 타이밍 파악을 위한 주기적 기록이 필요

ㅇ 갭 투자 현상  확인  - 뉴스 검색

ㅇ 금리 파악 :  대출 규제 등 파악 - 뉴스 검색

ㅇ 정부 규제 정리 : 발표 시마다 정리 

✅ 돈독모 모임 후

ㅇ 부동산 전화, 시세확인(5분위시세표),  현장간다, 나의 기준 만든다, 기준 지속 복기,  기준대로 계속 행동 

 - 매도인 컨셉 얼마 . 얼마나 걸릴지 안되면

 - 전세도 생각 중인데, 전세 얼마에 나갈지 기간은 얼마나 걸릴지

ㅇ 5분위 시세표 .. 단지 임장할 때 부터 가지고 가서 확인해 본다.

  매매가 대로 10억대 5억대에서 ㅇㅇㅇ  

  단지임장할때 들고 간다. 단지임장하고 나오면 가격이야기 해본다. ㅇㅇㅇ이런가격대 있었는데

  임장지에서 앞마당 만들때마다 해본다. 

ㅇ 원래 챗수를 고가주택  합산으로 해서 … 

ㅇ 계산해 두는것이 챗지피티 무료 자산계산.  문재인정부 세금규제 가장 센 시기로 계산해 줘 

   갈아탄다면 그 가격의 아래 위 

   갈아탈 가격대에서 뽑아논다.