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| 1. 도서명 및 작가: 대한민국 부동산의 역사 대한민국 부동산의 과거와 현재 그리고 미래 |
| 홍춘욱 저 | 상상스퀘어 | 2026년 03월 11일 |
| 2. 책 소개 |
| 베스트셀러 『대한민국 돈의 역사』를 잇는 투자 필독서 대한민국 최고의 이코노미스트 홍춘욱 박사가 들려주는 부동산의 역사 『대한민국 부동산의 역사』는 한국 경제의 핵심인 부동산의 과거와 현재 그리고 미래를 조망하는 책이다. 조선일보와 FnGuide가 선정한 가장 신뢰받는 애널리스트이자, 최고의 이코노미스트로 꼽히는 홍춘욱 박사가 깊은 안목과 풍부한 사례를 바탕으로 부동산 투자의 핵심을 꿰뚫는 통찰을 선사한다. 1부는 대한민국 부동산 시장의 통사(通史)로, 1960년대 초반 이후 한국 부동산 시장에 등장한 여섯 번의 주택 시장 사이클을 다룬다. 부동산 시장에서 과거부터 반복되는 상승과 하강의 원인과 결과를 분석하며, 2000년대 이후 새롭게 대두되는 시장 변화 요인을 다루어, 부동산 시장을 읽어내는 안목을 제시한다. 2부는 12개의 이슈를 통해 한국 부동산의 핵심 쟁점을 다룬다. 부동산의 매수, 매도 타이밍을 알려 주는 신호가 무엇인지, 상승 잠재력이 높은 지역과 주택은 무엇인지 알려 주어 투자에 유용한 정보를 제공할 뿐만 아니라, 중국과 일본의 사례를 통해 대한민국 부동산 시장의 현재를 조망하고, 나아가 대한민국 부동산이 나아가야 할 모범적인 미래상을 제시한다. 특히 “제2의 강남은 어디일까?”를 다룬 15장은 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목을 제공할 것이라 자신한다. 부동산의 역사는 반복되면서도, 동시에 새롭게 진화하는 ‘나선’의 형태로 발전하고 있다. 과거를 모르면 시장의 향방을 알 수 없고, 과거만 안다면 잘못된 생각에 갇히게 된다. ‘부동산 불패’ 신화가 이어지는 대한민국에서 부의 흐름에 올라타고 싶다면, 『대한민국 부동산의 역사』는 최고의 안내서가 되어 줄 것이다. * 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/product/goods/181119786> |
| 3. 목차 |
| 서문 1부. 1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라 2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은? 3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요? 4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아! 5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가? 6장. 공급 앞에 장사 없다! 7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는? 8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까? 9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남 2부. 10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나? 11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나? 12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다 13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까? 14장. 새집 줄게, 경기도 살자 15장. 제2의 강남은 어디일까? 16장. 한국 부동산, 버블인가? 17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나? 18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법 19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법 20장. 서울 아파트값 잡는 법 21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라! 부록 Ⅰ. 조선시대의 경제성장과 돈 가뭄 이야기 부록 Ⅱ. 분업이 너희를 자유롭게 하리라 부록 Ⅲ. 일제는 토지 조사 사업으로 어떠한 이익을 얻었나? 부록 Ⅳ. 서유럽의 가족주의 문화는 왜 소멸했을까? 부록 Ⅴ. 개신교가 교육에 열정을 쏟은 이유는? 부록 Ⅵ. 금본위제란? 부록 Ⅶ. 효율 임금이란? 부록 Ⅷ. 중국의 그림자 금융 규제는 왜 실시되었나? 부록 Ⅸ. 용적률이란? 부록 Ⅹ. 콜 옵션이란? 부록 ⅩⅠ. 투자하기 좋은 미국 리츠 ETF는? 참고 문헌 |
| 4. 저자 소개 |
| 경제와 투자에 관련한 궁금증을 깔끔하게 풀어 주는 이코노미스트. 31년 동안 국민연금·은행·증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자 전략까지 아우르는 경제전문가로 활동하고 있다. 연세대학교 사학과를 졸업한 후 고려대학교 대학원에서 경제학 석사, 명지대학교에서 경영학 박사학위를 받았다. 1993년 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 현재는 프리즘투자자문 대표로 일하고 있다. 2016년에는 『조선일보』와 FnGuide에서 ‘가장 신뢰받는 애널리스트’로 선정되었다. 저서로는 『홍춘욱의 최소한의 경제 토픽』, 『대한민국 돈의 역사』, 『50대 사건으로 보는 돈의 역사』 외 다수가 있다. |
| 5. 인상깊은 문구 |
| 첫 번째 전환점은 한남대교(제3한강교) 착공이었다. 한국 전쟁 때 인도교 폭파로 한강을 건너지 못한 시민들이 희생된 것을 교훈 삼아, 제2한강교(현재의 양화대교)가 건설되기는 했다. 하지만 이는 전시에 군용 도로로 사용될 예정이었기에, 전쟁이 났을 때 민간인이 한강을 건널 수 있는 다리는 제1한강교(현재의 한강대교)와 아차산 남쪽의 광진교뿐이었다. 따라서 인구 300만을 돌파한 1960년대 중반, 한강에 시급히 다리를 건설해야 한다는 주장이 힘을 얻었다. 특히 1962년 9월 7일에 용산구 한남동에서 광주군 언주면 신사리(지금의 강남구 신사동)로 건너가던 나룻배가 뒤집힌 사고는 제3한강교를 건설하게 된 직접적인 계기로 작용했다. 강남 지역의 채소 시설 단지에서 서울 도심으로 물건을 나르던 시민들이 귀한 목숨을 잃음에 따라 새로운 다리를 놓아야 한다는 요구가 높아졌던 것이다. 1967년 3월에 치러진 제6대 대통령 선거에서 박정희 후보가 경부고속도로 건설을 공약으로 제시함으로써 ‘인천–부평–영등포’ 개발 계획의 동력이 사라졌다. 그리고 같은 해 11월 14일 ‘정부·여당 연석회의’에서 고속도로 착공이 결정되고, 한남대교가 경부고속도로의 출발점이 될 것이라는 사실이 알려진 것이 결정적이었다. 한 가지 흥미로운 것은 한남대교보다 경부고속도로 준공이 1년이나 빠른 1968년 12월 21일에 이뤄졌다는 사실이다. 경부고속도로가 얼마나 단시간에 건설되었는지 알 수 있는 대목이다. |
| 지역 균형 발전과 토지 매입 비용 등을 이유로 경부고속도로가 영등포–수원–천안의 경부선 경로를 피해 강남–양재–성남 방향으로 건설되고, 소양강 댐 준공 이후 강남–송파 일원에 ‘주인 없는’ 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간문제가 되었다. 당시 강남의 중심지 역할을 했던 말죽거리(현재 양재역 인근)를 중심으로 주택 가격이 폭등했다. 한남대교 남단에 있는 신사동 일대의 땅값은 평당 200원 정도였는데, 1년 뒤에 3,000원으로 무려 열다섯 배 상승했을 정도였다 |
| 장마 때 물에 잠겼다 가뭄에 뭍이 되는 주인 없는 땅이 공유 수면인데, 여기에 둑을 쌓아 땅을 말리면 훌륭한 택지가 될 수 있다. 서울 강남의 대표적인 부촌인 압구정과 반포 그리고 잠실이 바로 공유 수면 매립으로 만들어졌다. 공유 수면에 아파트를 지어 분양함으로써 건설사는 막대한 이익을 얻었고, 정부는 사회 간접 자본 프로젝트의 비용을 조달하며, 정치인과 공무원들은 두둑한 정치 자금을 챙길 수 있었다. |
| 당시 강남 지역의 주택 가격이 폭등한 또 다른 이유는 규모에 있다. 1966년 9월 19일, 서울시는 반포에서 삼성동에 이르는 800만 평을 ‘토지 구획 정리 사업 지구’로 지정해 달라고 건설부에 요청했고, 같은 해 건설부가 승인함으로써 역사상 최대 규모의 신도시 건설이 막을 올렸다. 참고로 이는 1차 구역 지정에 불과하고, 이후 세 차례나 구역이 확장되며 현재에 이르렀다. 그리고 강북의 시민을 이주시킬 목적으로 경기고와 숙명여고 등 명문 학교를 강남으로 대거 이전한 것도 빼놓을 수 없는 성공 요인이었다. |
| 1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두 번째 주택 사이클은 두 가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두 번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성이다. 1972년 ‘8.3 조치’를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다. 이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다. |
| 1984년부터 시작된 3저 호황은 경제 성장을 더욱더 촉진했다. 여기서 3저 低란 저물가, 저금리, 저환율 현상을 뜻한다. 이 가운데 가장 중요한 것은 저금리 현상으로, 미국의 연준 의장 볼커는 인플레 압력이 완화되자마자 금리를 인하해 선진국 경기 회복의 단초를 만들었다. |
| 6. 깨달은 점 |
| 평소 모든 현상에는 그에 상응하는 원인이 있다고 믿어왔다. 원인을 명확히 이해해야 현재의 현상을 근본적으로 파악할 수 있고, 나아가 투자 시장에서 이를 자유자재로 응용할 수 있기 때문이다. 그런 의미에서 이 책은 '전국구 투자자'를 꿈꾸며 치열하게 공부하고 있는 지금의 나에게 꼭 필요한 나침반과 같았다. 단순히 '서울이니까 좋다'는 결과론적인 시각에서 벗어나야 한다. 시대의 변화와 본질적인 원인을 읽지 못하면 시장에서 도태되기 마련이다. 예컨대 한여름 성수기임에도 매출이 줄어드는 아이스크림 업계처럼, 현상 뒤에 숨겨진 진짜 원인을 모르면 올바른 판단을 내릴 수 없다. 부동산 투자도 마찬가지다. 서울이 발전한 이유와 그 이유가 실제로 작동한 역사적 사례들을 정밀하게 살펴봐야 한다. 그래야 앞으로 서울처럼 가치가 상승할 여지가 있는 지역이 어떤 조건을 갖추어야 하는지 역으로 추정해 낼 수 있다. 우리가 부동산 역사를 공부해야 하는 진짜 이유가 바로 여기에 있다. 이번에 책을 읽으면서 서울이 지금의 압도적인 위상을 구축하기까지의 과정을 깊이 있게 이해할 수 있었다. 서울의 성장은 단 한 가지의 원인으로 이루어진 것이 아니었다. 역사 속 여러 가지 우연에 가까운 정책과 상황들이 겹치고 맞물리면서, 지금의 '필연적인 입지 독점성'이 완성된 것이다. 역사 공부의 본질은 과거에 머무는 것이 아니라 미래를 선점하는 데 있다. 책에서 얻은 통찰을 바탕으로, 앞으로 지역 분석과 임장을 진행할 때 단순히 현재 눈에 보이는 가치에만 매몰되지 않겠다. 그 지역이 가진 입지적 가치의 역사와 발전 원인까지 깊이 있게 파고들어 미래의 투자 기회를 확신 있게 잡아낼 것이다. |
