[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [집문서]

✅ 도서 제목

1. 책 제목 : 대한민국 부동산의 역사

2. 저자 및 출판사 : 홍춘옥 / 상상스퀘어

3. 읽은 날짜: 2026.07.12

4. 총점 (10점 만점):  9 / 10점
(예전부터 역사를 좋아했었고, 역사는 반복 된다라는 말을 과거사를 통해서 그리고 주식시장을 통해서도 여실히 느끼고 있는데, 부동산의 과거사를 보니 비슷한 현상이 반복됨을 다시 한번 느끼게 되는것 같다. 물론 약간의 변주를 겪으며 완벽하게 동일한 결과를 나타내지는 못 하겠지만, 지난 과거를 되짚어 보며, 어떤 현상이 어떤 결과를 야기 할지를 확인해보고 미리 대비 해두는것은 필요할것으로 보인다.)

🔑 가장 인상 깊었던 문구

“단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000넌대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다.” (p134)

지금까지 부동산에 대해서 배우면서 주로 수요(사람들의 심리)와 공급(주택 공급)에 대해서만 생각했었는데, 그 외에 수출호조, 금리변화, 지역별 인구 이동등 다양한 영향이 부동산 가격에 영향을 줌을 이 책을 통해서 알게된것 같다.

사람들은 어떤한 결과에 대해서 단순화해서 보려고 하지만, 주식도 그렇고 부동산도 그렇고 복잡계 세상이기 때문에 몇가지 요소로 판단하려는 생각을 버려야겠다는 생각이 들었다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

지방의 토지 가격이 하락하는데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다.(중략) 특히 조선 왕조가 한양 성곽 주변에 새로운 주택 지구 건설을 엄격하게 금지한 것도 주택 가격의 상승을 부추겼다 대부역-26p

내생각 : 예나 지금이나 부동산 수요를 만드는건 인구와 공급인가보다. 사람이 쏠리면 집은 한정적이니 가격이 오늘 수 밖에 없다. 모든 자산 가격은 수요와 공급에 따라서 가격이 형성된다는 경제논리는 벗어나지 않나보다.

일제 강점기 가격 상승에는 인구 증가뿐만 아니라 소비자의 눈높이에 맞춘 새로운 유형의 주택이 공급되었다는 점도 큰 영향을 미쳤다.대부역-43

-> 신축 아파트가 사람들의 수요를 이끄는것도 이와 비슷하다고 생각한다. 사람들이 입지 외에도 커뮤니티나 부대시설을 선호 하고, 또 건설사가 요즘 수요에 맞는 시설을 공급하기에 사람들이 좋아하는건 가격이 높을 수 밖에 없다.

강북의 시민을 이주시킬 목적으로 경기고와 숙명여고 등 명문 학교를 강남으로 대거 이전한 것도 빼놓을 수 없는 성공 요인이었다. 대부역-78p

-> 박정희 대통령도 학군의 중요성을 알고 있나봐. 사람들의 수요를 이동시킬 만큼의 강력한 수요가 학군임을 과거에도 변함이 없나보다.

어떤 작업이나 프로세스가 시작부터 완료될 때까지 걸리는 시간을 뜻하는데, 건설이나 철강처럼 거대한 플랜트가 필요한 산업일수록 오래 걸리는게 일반적이다. 이를 경제학에서는 리드 타임이라고 부른다. 대부역-94p

-> 수요가 급증 했다고 원하는 시기에 아파트를 공급할 수 없기에 수요와 공급간의 갭이 발생하는것 같다. 만약에 수요가 급증할 때, 공급을 할 수 있다면 가격은 안정화 될텐데 수요가 있을때 공급할 수 없기에 가격변동이 생긴다고 생각한다.

한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없다. 대부역-98p

-> 수출경기가 부동산 가격에 영향을 끼친다는건 생각지도 못 했는데, 이번 SK하이닉스와 삼성전자 성과금 사태를 보니 확실히 수출 경기가 좋아지니 사람들이 여유가 생기고, 그렇다보니 집 살 여력도 생기는것 같다. 우리나라는 수출 경기가 중요하다보니, 수출 경기가 부동산 가격에 영향을 끼치는지도 봐야할것 같다.

1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다.(중략) 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫번째는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다.(중략) 두번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다 대부역-109p

-> 대부역을 보면서 진짜 요즘과 비슷하다는 생각이 든다. 요즘처럼 집이 부족하고, 전세 공급이 부족하면서 가격이 급등하는걸 봐서 그런지 정책과 공급이 얼마나 중요한지 다시금 느끼는것 같다.

중국의 호황에 힘입어 대한민국 부동산 가격이 올랐지만, 중국의 금융 규제 및 국제 상품가격 폭락으로 인한 제조업 상품 수요둔화가 부동산 가격 하락을 부추겼다. 대부역-131p~132p

-> 부동산 가격은 전체적인 경제와 규제가 크게 영향을 끼치는것 같다. 요즘도 정부가 토허가 지정, 대출규제, 세금규제등 다양한 방법으로 수요를 꺾으려는게 어느정도 영향이 있어서 과격한 상승을 막고 있다는 생각이 든다. 역시 모든 자산은 사람들의 심리가 많은 영향을 끼치는것 같다.

단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000넌대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문 대부역-134p

→ 주식도 그렇고 부동산도 그렇고 참 단순화 하기 어려운 자산인것 같다. 그래서 투자 난이도가 높고, 그렇기에 돈을 벌 기회가 있다는 생각도 든다. 여러가지 변인이 가격에 영향을 주기 때문에, 다변적으로 바라보려는 마인드를 항시 가지고 있어야 한다고 생각한다.

서울 아파트 공급이 지속적으로 줄어든 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다. 분양가가 억제되면 재건축 및 재개발의 동력이 약화된다. 대부역 137p~138p

→ 이제 왠만한 용정률 가지고는 재건축이 어렵다는 사실을 다른사람들도 알고 있기에, 재건축 및 재개발을 노리는 사람들은 용정률을 유심히 보고 매수를 하는것 같다. 근데 과연 재건축 재개발을 보고 주택 매수를 하는게 옳은 판단일지 의문이다? 그전에 팔고 갈아타기하는게 더 이득이지 않을까?라는 생각을 하지만 이 또한 가봐야 알기에….

국토부 장관이 "아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다."라며 "아파트는 공사기간이 오래 걸려 당장 마련하는 것이 어렵다."라고 말한것 처럼 주택 공급이 얼마나 오랜 시간이 걸린는지 이해하는게 일반적이다. 대부역-140p

일단 환율이 상승하면 부동산 시장은 두가지 충격을 받는다. 첫번째는 투자심리 위축이고, 두번째는 환율 상승이 불러오는 인플레 위협이다.대부역-159p

→ 지난번 주식시장에서도 차량용 반도체 및 물류 공급망 이슈로 인한 인플레이션이 발생한 바 있다. 수요는 갑작스럽게 올라가거나 낮아질 수 있지만 공급은 바로바로 할 수 없기 때문에 이 공급병목이 생겼을때 상품의 가격은 급격히 치솟는다. 이것이 부동산에서도 동일하게 적용되고 부동산에서는 더 크게 영향을 끼치는것 같다.

주택담보대출이 부동산 시장에 자리 잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 대부역-183p

주택의 갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션이다. 그리고 콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래 성장 잠재력에 따라 결정된다. 대부역-232p

강남의 지위가 흔들리지 않는다고 보면, 먼저 보아야 할 포인트는 강남으로 이어지는 교통망이다.(중략) 강남 지역으로의 접근성이 개선된 곳은 강력한 상승 모멘텀을 갖게 된다. 대부역-238p

→ 역시 수도권에서는 교통이 중요한것 같다. 대한민국의 대부분의 일자리가 강남,여의도,종로에 밀집해 있고, 차로 출퇴근시 극심한 교통체증에 시달리기 때문에 직장인에게 중요한 출퇴근 시간은 짧으면 좋은것 같다. 그래서 직주근접이 가능하고 아이들 키우기 좋은 동네로 사람들이 모이는것 같다. 과연 강남의 일자리를 넘어설 수 있는 환경이 조성될까? 저자처럼 근 시일내에 바뀌기는 쉽지 않을것이라 생각이 든다.

국내 부동산 투자를 고민하는 이들에게 미국 리츠 ETF를 추천하는 이유는 서울 아파트 시장이 점점 더 글로벌 시장에 연동되고 있기 때문이다. 대부역-242p

→ 리츠 ETF는 그저 배당주로만 생각했었는데, 이게 국내 부동산 시장의 가격흐름과 비슷하다고? 이건 정말 신선한 정보였던것 같다. 지금 반도체 및 AI주식에 많은 비중이 있는데 리스크 헷지 및 자산 포트폴리오 다변화를 위해서 리츠 ETF를 담을지 고려해볼 만할것 같다.(아닌가? 이미 1주택을 보유중이니 리츠 ETF는 굳이 필요없나?)

✅ 나에게 적용할 점

과거의 흐름을 보고 어떤 심리와 어떤 규제 어떤 외부 요인으로 인해서 주택시장에 영향을 끼쳤는지 알게 되었던것 같다. 너나위님이 과거의 시장을 겪고나서 기시감이 든다고 하신 부분도 역사는 반복되기 때문에 그런것 같다. 나 또한 지난번 코로나 유동성 장세와 이상하리만큼의 급등과 쏠림현상 그리고 변동성과 밈주식의 활황을 겪었기에 지금의 변동성에 그리 놀라지 않는것처럼 부동산의 싸이클도 이번에 잘 겪고 기억해둬야할것 같다는 생각이 들었다.

역사는 똑같이 반복되지는 않지만, 그 큰 맥락은 비슷하기에 역사가 주는 메세지를 그냥 흘려보내지 말고, 원인과 결과를 통해 추후 일어날 미래를 가늠해 보는 자세가 필요해 보인다.