[장으뜸] 대한민국 부동산의 역사 독서 후기

조선 후기, 토지 생산성 향상 및 토지 소유권 강화로 인하여 경제가 활성화되었다. 왕이 살고 있는 곳이 한양이긴 했으나, 과거 역시 한양에 대한 선호도가 이렇게까지 높았을까 별 생각이 없었지만, 그 옛날부터 사람들은 서울에 대한 강력한 수요가 있었다.

식민지 시대에는, 소득이 있는 자와 아닌 자의 불평등이 점차 심해졌고, 부유층의 환경 개선을 위해 신도시가 개발되었다. 

1960년대, 대도시 인구 이동 집중과 외국 자본 유입으로 인하여 부동산 가격이 상승하게 된다.

그리고 1970년대 역시 꾸준히 상승했으나 ‘주택 시장 안정 대책’으로 인하여 양도세 강화 등으로 인하여 주택 시장을 주춤하게 만들었다.

1980년대 주택 공급이 부족해지고 경기가 좋아지면서 다시 주택 가격이 급등하기 시작했다. 당시에 전세 가격도 상승했고, 1989년 1년이었던 임대차 기간을 2년으로 연장하면서 2년치 인상분을 급하게 올리면서 사회적으로 혼란을 일으켰다. 또한, 해외의 사이클에도 반응을 하는 모습을 보이기 시작했다.

1999년, 나라 자체 성장률 및 주택 공급 외에 금리, 대출 조건 역시 투자 의사 결정의 중요한 부분으로 자리를 잡았다.

2016년, 반도체 슈퍼 사이클이라고 불릴 수 있는 시기가 도래했다. 우리 나라는 과학 기술 클러스터 세계 4위의 서울과 17위의 대전이 있는데, 이 사이에 형성된 경부선을 중심으로 필자는 주택 가격의 상승 여력을 높게 보고 있다.

2017년 문재인 정부 출범 이후, 이전부터 부동산 경기 부양 정책을 실시했던 박근혜 정부에 비해 강력한 부동산 규제가 도입되기 시작했고, 주택 공급의 감소, 저금리, 임대 기간을 2년에서 4년으로 늘리는 임대차 3법으로 인하여 주택 가격이 폭등하기 시작했다. 

하지만, 2022년 레고랜드 사태 등으로 인하여 정부에 대한 신뢰도가 떨어졌고, 시장 금리의 급등으로 인하여 하락장을 맞이하게 된다.

둔촌주공 입주 전, 우리 나라의 부동산 경기는 심각한 수준이었고 당시 뉴스를 틀 때면 ‘단군이래 최대 입주, 둔촌주공 미분양’ 등과 관련된 내용이 쏟아졌다. 이를 해결하기 위해 정부에서도 개입하는 모습을 많이 보여줄 수 있었는데 이는 어마무시한 대규모였기 때문이라고 하는 필자의 입장에 공감하는 바이다.

 분상제 완화, 양도세 중과 해제, 투기 과열 지구 해제 등의 적극적인 정부의 개입이 있을 땐, 시장의 분위기는 처참하다. 지금 집을 사면 큰일날 것만 같은 분위기. 하지만 이 때의 분위기와 다른 결정을 했던 사람들은 훗날 웃었다. 분위기를 따르는 것이 아닌, 시장을 제대로 판단하고 결정을 하는 것이 중요하다.

하지만 반대로 지금은 오히려 가격이 상승하는 지역이 점차 넓어지고 있고, 시장 금리를 점차 올리려고 하고 있다. 정부 입장에서는 가격 안정화라는 이야기로 규제를 심각하게 하고 있고 오히려 빠른 시행으로 인하여 사람들의 조급함을 더 건드리고 있는 느낌이다. 그 속에서 현명한 판단을 하는 것이 중요함은 2026년 지금 시장에서도 한번 더 느낄 수 있다.

이렇게 지금은 사지 못해 안달 난 아파트는 과거에는 사람이 살지 못하는 곳이라는 이미지가 강했다. 하지만, 용적률을 높이며 많은 사람들이 거주할 수 있게끔 만들기 위해서는 아파트에 대한 이미지 변화가 필요했고, 다양한 커뮤니티, 주차 등의 문제를 다른 주거 시설에 비해서 좋게 만들면서 결국 우리는 지금 ‘아파트 선호’ 사상에 빠져들게 되었다.

1기 신도시, 2기 신도시, 3기 신도시처럼 식민지 시대에서 부터 시작된 ‘신도시 개발’은 지금도 이루어 지고 있다. 물론 지지부진한 속도로. 이번 대책에서 역시 신속하게 만들겠다 라곤 하지만, 이미 지체되어버린 속도를 더 빠르게 할 수 있는 방안이 따로 있나 라는 생각은 든다. 이 역시 과거의 1971년 광주대단지 사건에서도 똑같이 발생했음을 알 수 있고, 결국 아무런 기반 없이 만들어진 택지는 개발까지 시간이 지나치게 오래 걸리고, 불편함을 겪어야하는 시간은 늘어남을 알 수 있었다. 결국 시간이 걸리더라도 위례처럼 만들기 위해 노력은 하겠지만, 빠르게 되기엔 어렵다는 것을 과거를 통해 다시금 느낄 수 있었다.

하나 흥미로웠던 사실은 바로 오송역이다. 지방 거주자로서 가끔씩 기차표를 구하지 못하는 순간에는 우회하는 방법밖에 없었는데, 왜 하필 오송인가? 에 대한 의문이 강했었다. 결국 지역 간 이해 갈등 및 전문가라곤 하지만, 과연 제대로된 고민을 한 것일까 라는 생각이 들었던 여러 가지 의견 때문에 오송역이 분기점이 되었단 사실은, 조금 허탈하기도 했다. 한 번의 결정이 꽤나 오랜 시간동안 많은 사람들에게 영향을 끼치는 만큼, 조금 더 신중한 고민 끝에 결정되었어야 하는 것이 아닌가 싶다.

일본 여행을 갔을 때, 현지에 살고 있는 사람으로부터 일본 부동산은 침체되어 있다. 단 도쿄를 제외하고. 라는 이야기를 들은 적이 있었다. 이런 시골에서도 ‘도쿄’의 부동산 가격이 점차 오르고 있는 것이 이만큼 이슈화되어 있구나 라고 생각했는데 이 책에서 나온 것처럼 다양한 정책으로 ‘도쿄’의 부동산이 오르게 되었구나를 다시 한 번 느낄 수 있었다. 사람들이 대부분 일본과 우리 나라를 비교하는데, 이 책의 관점에서 보면 오히려 우리 나라의 시장 상황은 중국과 더 비슷하다는 생각이 들었다.

최근 몇 년 동안 중국의 경우 지나친 대출 규제 정책, 그리고 건설/부동산 경기의 악화로 인한 주택 수요의 바닥을 경험하고 있었다. 필자가 말하듯 ‘대도시에 아파트를 가진 부자들을 도와주지 않으려는 중국 정부’의 입장으로 인하여 부동산은 그대로 침체되어 버렸다. 이는 지금 한국 정부가 보여주는 모습과 비슷함이 많이 느껴지는 부분이었다. (하지만 절대적인 공급 부족 그리고 폭포처럼 쏟아지고 있는 유동성까지 엮여 있어서 그대로 중국처럼 되지는 않을 것 같다는 생각이 든다.)

이 책을 읽으며, ‘역사’의 중요성을 다시금 느낄 수 있었다. 부를 이루고 싶어하는 사람들의 욕망과 가격 변화, 그리고 이를 규제하고자 했던 정부(나라)의 모습은 반복되고 있었다. 그 와중에 지을 땅이 부족해지자 신도시를 개발하려고 했던 것도, 신도시 개발 호재 (대표적으로 교통) 등을 보고 사람들이 들어가지만 결국 불편함을 오랫동안 감수해야했던 것도 비슷한 모습이 반복적으로 보이게 된 것 같다.

지금의 정부가 보여주는 모습도, 전의 정부가 보여준 모습의 진화 버전 같긴 하지만, 그 결과가 어떻게 될지 조심스럽게 추측은 해본다. 돌고 돌아 사람들의 욕망을 누르기엔 쉽지 않아보이기 때문이다.

조선부터 2000년대 초반까지만 하더라도, 공감이 되는 부분이 지나치게 적어 읽기가 다소 힘들었지만, 그래도 관심을 가진 2010년대 중반부터 2020년대의 모습은 공감도, 이해도 이전보다는 더 되며 집중력이 올라간 스스로를 보면서 ‘시장을 지켜보는 것이 얼마나 중요한지’ 다시 깨닫게 되었다.

사실, 가장 막바지에 나오는 미국 리츠 ETF와 도쿄 부동산에 대해 극찬을 하는 필자의 모습은 그닥 공감이 되지 않았다. 아무래도 잘 모르는 분야이기도 하고, 이에 대한 성공경험이 부족해서였지 않을까?

이 부분에 대해서는 필자와 조금 다른 생각을 하게 되었던 것 같다.