[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [유미s]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

인구가 줄어들더라도 서울을 비롯한 핵심 지역 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을 것 (p.131)

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다. 

특히 조선 완조가 한양 성곽 주변에 새로운 주택 지구 건설을 엄격하게 금지한 것도 주택 가격의 상승을 부추겼다.(p.27)

→ 과거 조선시대에서도 수요과 공급에 의해서 주택 가격이 움직였다는 점이 흥미로웠다. 수요는 늘어나는데 공급이 제한된다면 집값이 상승할 수 밖에 없다는 원리가 당시에도 그대로 적용되었다는 것을 느꼈다. 정부의 정책과 규제 또한 영향을 받을 수 있다는 점을 다시 한 번 생각하게 되었다. 

경제 규모는 그대로인데 화폐 발행 규모가 수십, 아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다. (p.34)

→ 통화량이 많아질수록 부동산 가격 역시 영향을 받을 수 있음을 느꼈다. 현재도 금리 인하나 유동성 확대가 부동산 시장에 영향을 미치는 이유와 연관되어 있다. 

택지 개발이 주택 가격의 하락을 가져오지 못한 또 다른 이유는 절대적인 주택 공급 물량의 부족 때문이었다. (p.95)

→ 현재의 상황과 비슷하다는 생각이 들었다. 절대적인 공급 물량이 계속해서 부족하기 때문에 집값은 하락하기 어렵다고 생각된다. 

저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가경이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을 까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다. (p.109)

→ 정부의 정책과 규제 또한 시대가 달라져도 반복된다는 점을 느낄 수 있었다. 앞으로의 시장 변화도 과거의 사례와 크게 다르지 않을 수 있으므로, 과거의 정책과 시장의 흐름을 이해하는 것이 미래를 바라보는 데 중요한 기준이 될 거라고 생각된다.

한국 주택 시장이 10년 만에 다시 상승세로 복귀한 가장 직접적인 이유는 명목 가격이 1997년을 제외하고는 그대로 유지된 데 있다. 

실질 가치로 보면 한국의 토지 가격이 일본보다 더 가파른 하락세를 보인 것을 발견할 수 있다. (p.120)

→ 부동산 가격을 판단할 때는 단순히 명목가격만 보는 것이 아니라 물가 상승률을 반영한 실질 가치도 함께 살펴봐야 한다는 점을 느꼈다. 겉으로는 가격이 그대로이거나 상승한 것 처럼 보여도 실질적인 가치는 하락하거나 그대로 일 수 도 있기 때문에 함께 고려해야겠다.

인구가 줄어들더라도 서울을 비롯한 핵심 지역 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을 것 (p.131)

→ 이 의견에 공감했다. 앞으로 인구가 감소하더라도 서울과 경기의 핵심 지역은 수요가 유지되어 부동산 시장에 큰 타격을 받지 않을 것이라고 생각한다. 반면 지방은 인구 감소의 영향을 더 크게 받을 가능성이 있으며, 지역 내에서도 선호도가 높은 핵심 지역으로 수요가 집중되는 양극화 현상이 더욱 심해지지 않을까 생각되었다.

금리는 주택 시장의 경기 사이클을 좌우한다. (p.156)

환율이 급등할 때, 투자 심리가 급격히 위축된다. (p.159)

주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. (p.161)

→ 부동산 시장은 금리, 환율, 정부 정책 등 여러 경제적 요인이 서로 영향을 주고받으며 움직인다는 것. 앞으로 부동산 시장을 바라볼 때도 가격의 상승과 하락만 볼 것이 아니라 이러한 핵심 변수들의 변화를 함께 살펴보는 습관이 중요하다고 느꼈다. 

부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점 (p.178)

정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. (p.183)

→ 부동산 정책 역시 시장 상황에 따라 반복되는 패턴이 있다는 것을 느꼈다. 과거 정부가 어떤 시점에 어떤 정책을 시행했는지 살펴보면 현재 시장의 위치를 판단하고 앞으로의 시장 흐름을 예측하는 데 유용한 참고 자료가 될 것이라 생각된다. 

한 가지 앞으로의 시장에서 변수로 작용할 수 있는 것은 사람들의 학습효과라고 생각한다. 과거의 부동산 사이클과 정부 정책이 반복되어 온 만큼 많은 사람들이 이미 이러한 패턴을 학습하고 있다. 따라서 시장 참여자들이 과거의 경험을 바탕으로 더 빠르게 대응하게 되면, 앞으로는 과거와 같은 흐름이 나타나더라도 그 속도나 결과는 달라질 수 있다고 생각한다. 따라서, 많은 사람들이 보지 못하는 것을 먼저 보기위한 실력을 갖춰야겠다는 생각이 들었다.

이런 지역과 밀접하게 연결된 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선은 집값을 움직이는 황금 노선임을 꼭 기억애햐 한다. (p.206)

→ 교통 입지의 중요성을 다시 한번 느꼈다. 특히 서울과 경기 지역은 강남으로의 접근성이 집값에 큰 영향을 미치며, 이러한 흐름은 앞으로도 쉽게 변하지 않을 것이라는 저자의 의견에 공감한다. 또한 강남이 오랜 시간 교육, 일자리, 교통 등 다양한 인프라를 축적해 온 만큼, 이를 모두 대체할 수 있는 ‘제2의 강남’이 새롭게 만들어질 가능성은 높지 않다고 생각한다.

상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. (p.246)

→  앞에서 읽었던 교통 입지의 중요성과 같은 맥락이라는 생각이 들었다. 결국 부동산의 가치는 강남 접근성과 같은 입지, 재건축 가능성, 대단지 프리미엄처럼 장기적으로 변하지 않는 요소에서 결정된다는 점이 인상 깊었다. 앞으로 부동산를 판단할 때도 단기적인 가격 변동보다 이러한 본질적인 가치를 먼저 살펴봐야겠다고 생각했다.

✅ 나에게 적용할 점

명목 가격 뿐만 아니라 실질 가치도 함께 보기

금리, 환율, 정부 정책 변화에 꾸준한 관심을 가지기

부동산의 가치를 보는 눈을 기르기 위해 꾸준히 임장가기