월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 힐스테이트푸르지오수원
- 위치: 수원시 팔달구 매교통
- 연식: 2023년
세대수: 2586세대(기타 임대 182세대 포함)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 1시간 13분
- 시청역까지 소요시간: 1시간 15분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 11분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 54분 / 58분
매교역 역세권이라 수인분당선을 바로 이용할 수 있다는 장점이 있다. 급행이 서지 않는다는 것은 아쉽지만.. 수원역과도 한 정거장 거리라 환승을 하거나 버스를 이용해 수원역을 이용할 수 있으며, 완공은 한참 걸리겠으나 GTX-C 호재도 있다. 그리고 광역 버스를 이용할 수 있는 정거장이 가까워 교통 측면에서는 장점이 많은 단지.
학군
- 중학교 학업성취도
- 셔틀 운행 중학교: 매향중(사립) 55.5% / 삼일중(사립) 92.3%
- 직선 거리 가까운 중학교: 숙지중 77.9%(특목고 3명, 자사고 1명) / 수원제일중 70% (특목고 진학 학생 없음)
- 학원가 유무 : 없음. 그나마 이용 가능한 곳이 영통 학원가..?
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 초등학교 도보 약 9분 / 중학교(숙지중 기준) 버스로 34분
원래 인프라가 없는 동네이긴 하지만 학군은 심각하다. 호갱노노를 보면 특히 중학교 때문에 이사를 가야 하나 고민하는 사람들이 꽤 많은데, 수원 북부중학군 1구역을 보면 배정 받을 수 있는 중학교가 굉장히 멀기 때문. 바로 옆 단지 안에 있는 수원중학교는 학군도 다르거니와 사립중이다. 그나마 매향중과 삼일중은 셔틀을 운행한다고 하지만 역시 사립. 학원가도 근처에 없기 때문에 30평대 가격이 많이 약세이다.
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부
- 화교중정소학교: 대만 사람들이 다니는 학교라고 하는데, 학교가 세워질 정도로 주위에 중국 사람들이 많다고 한다. 단지 내에서도 중국인들이 많이 보인다고 함.
- 수원 군공항: 세류역 옆의 큰 부지가 군 공항. 임장 당시에는 비행기 소리를 듣지는 못했는데 이 단지는 전체적인 층수가 낮아서 고도제한이 있는지 궁금했었다. 찾아보니 비행안전제5구역에 해당되어 최대 층수가 15층으로 제한이 되었던 듯. 바로 옆의 푸르지오sk뷰는 최고 층수가 20층이라 비교되는 부분이 있다. 그래도 소음피해지도를 보니 다행히 매교는 비켜가 있어서 전투기 소리는 크게 걱정하지 않아도 될 것 같다.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)
- 백화점(1개): 수원역 롯데백화점
- 대형마트(8개): 롯데마트 2개, 이마트, 타임빌라스, AK플라자, NC백화점, 화서역 스타필드, 이마트 트레이더스
- 종합병원(4개): 윌스기념병원, 가톨릭대학교 성빈센트병원, 동수원병원, 경기도의료원
환경적으로도 장단점이 확실한 단지인데, 수원역이 가까워 편의 시설이 많지만 기피 시설.. 이라고 해야 할지 약점도 있어서 이런 부분에 대한 우려를 나타내는 의견을 호갱노노에서 쉽게 볼 수 있다. 하지만 신축 대단지 4개가 모여서 만들어지는 깨끗한 신축 환경은 매교역 생활권의 확실하고도 큰 장점.
3) 가격 분석
- 평형 정보: 26평
- 현재 호가: 8.1억
- 최근 실거래가: 8.3억(26.07.14 12층)
- 전고 가격: 8.3억(23년식이라 가장 최근의 높은 가격 작성. 가장 최근 실거래가가 가장 높은 가격임)
- 전저 가격: 6.4억(24.09.13 8층. 저층 매매가 제외한 전저 가격)
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?: 신축 단지라 10년 전 가격은 비교할 수 없지만 입주 당시 6억 중후반이었던 가격은 현재 8억 정도로 1억 이상 가격이 상승하였다.
23년 6월 이전의 가격은 분양권 및 입주권의 가격이다. 23년도에 입주를 시작한 후 작년까지 6억 후반대로 큰 가격 변화가 없다가 올해 초에 약간 반등하여 7억대가 되었다. 그리고 다주택자 중과 유예가 종료된 이후인 6월에 한 번 더 반등하여 최근 8억대를 찍었다. 약간 오른 가격이긴 하지만 경기 남부 지역이 전반적으로 많이 올랐기 때문에 비싸게 느껴지진 않는다. 오히려 직전 실거래가 대비 호가가 1억 가까이 올라가 있는 구축 단지들과 비교하면 어쨌든 신축 대단지라 실거래가 꾸준히 찍히며 그 가격이 받아들여지고 있다는 것을 확인할 수 있어서 안심이 되는 부분이 있달까.. 현장의 분위기는 물건이 빠르게 빠지고 있기 때문에 가격 조절은 거의 엄두도 못 내는 확실한 매도자 우위 시장. 25년까지만 해도 팔고 갈아타기를 하고 싶은데 팔리지가 않는다는 호갱노노 글이 있었는데, 상승장의 중반이 지나서야 흐름이 온 것을 보면 나도 갈아타기 시기를 잘 맞춰야겠다는 생각이 든다.
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [가장이라고 하기는 애매할 수 있지만 출퇴근 거리 및 실거주 만족도까지 고려하여 선택]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 용인시 수지구 죽전동 죽전퍼스트하임
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
단지 하나를 깊이 있게 파보니 디테일한 장단점까지 확실하게 정리가 되어서 좋았다. 특히 이번에 분석한 단지는 장점과 단점이 너무 확실해서 그 부분을 정확하게 인지하고 들어갈 필요가 있는 것 같다. 그리고 이 단지는 내 예산에 들어오면서 여러 가지 실거주 조건들에 부합하는 단지이긴 하지만 자산 측면에서 가장 가치 있는 단지인지에 대한 질문에는 약간 물음표가 따라붙는데, 다음에는 내 조건들을 배제하고 이 예산으로 선택할 수 있는 자산적으로 가장 가치 있는 단지는 무엇인지 분석해보고 싶다.
