안녕하세요
안산월부가즈아 입니다.
비가 많이 오네요..
임장 하시는 분들 너무 무리하지 마시고
할 수 있는 일들 하시면 좋겠습니다 :)
오늘은 단임, 매임 후에 무엇을 기록해야 하는지
그 기록을 어떻게 활용해야 실제 투자에 도움이 되는지
이야기해보려 합니다.
첫 번쨰로 현장에서 느낀 것을
그대로 적어보는 것 입니다.
우선 위치를 확인하는 것이 중요한데요.
수도권, 지방 할 것 없이
임장으로 지역 내 핵심요소를 파악하고
그 곳과 얼마나 거리가 떨어져있는지
특히, 수도권의 경우 강남과의 물리적거리/교통거리가
단지 가치를 결정짓는 주요 요인입니다.
추가로 선호요소/비선호요소는 무엇인지
분위기 임장 때 보지 못했던
상권과 주변 요소들을 세심히 보면
단지 가치를 느껴보는데 도움이 됩니다.
예를 들면 비선호요소가 있는데
선호요소가 너무 뚜렷하여 비선호요소가 가려진다면요.
이러한 단지는 투자로 검토해볼 수 있다 생각을 합니다😊
두 번째는 현재 시장 상황을
투자와 내집마련 관점에서 단지분석에 적용하는 것입니다.
우선 매매/전세 매물량을 보며 단지 상황을 파악하고
단지의 핵심 선호요인은 무엇인지 남겨야 합니다.
가격 중요합니다.
실거래와 현재 호가의 차이를 확인하며
‘내가 생각하는 적정 가격’을 함께 기록하는 것이
현재 가격이 가치 대비 어느정도 수준인지 판단하는 데 도움이 됩니다.
그럼 ‘적정 가격’은 어떻게 판단 할 수 있을까요?
이 부분은 앞마당 비교평가를 많이 해본 경험에서 나온다고 생각합니다.
유사한 가치를 가진 앞마당 아파트를 가지고와
1:1로 비교를 해보며 가치, 가격을 평가해보는 과정이 쌓이면
넓게 볼줄 알게되고 가치, 가격에 대한 확신이 생기게 됩니다.
마지막으로 이 모든 과정을 바탕으로
투자 우선순위를 정하는 것입니다.
투자금, 매매가 별로 어떤 단지를 보고 있든
우선순위를 언제든 정할 수 있어야 합니다.
단순히 단지 가격을 아는 것에 끝나는 것이 아니라
같은 가격대라면 어떤 단지를 먼저 선택할지 나만의 기준이 생겨야 합니다.
예를 들어
2025년 토허제 묶일 당시를 보면
위례, 거여/마천은 규제 대상은 아니었지만
송파가 규제가 되며 거래가 줄고 상승폭이 제한되는 시점이 있었습니다.
이 떄, 위례에서 사람들이 선호하는 단지는 14~15억
비선호 단지는 12억 정도를 형성했습니다.
이런 상황에서는 단순히 같은 지역 안에서 매수 결정하는 것 보다
경우에는 급지를 내려서 지역내 사람들의 선호요인이 뾰족한 아파트를 투자하는 것이
수익률 관점에서 유리한 경우가 많습니다.
이 과정을 수월하게 하려면
아래 두가지를 루틴으로 만들어 보시면 좋겠습니다.
- 비교평가
- 투자 우선순위 설정 (TOP 3 or 5분위 시세표)
반복하다 보면 단지 가치와 가격에 대한 감이 점점 생기고
결국 더 확신을 가지고 투자를 할 수 있게 될 것 입니다.
감사합니다.
