월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 금강마을 (주공4단지 아파트)
- 위치: 부천시 원미구 계남로 106
- 연식: 1994.05.10
- 세대수: 1962세
*7호선 부천시청역 도보 10분 이내, 7호선 상동역 도보 10분 이내
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 1시간 9분/1회 환승
- 시청역까지 소요시간: 1시간 5분 /1회 환승
- 여의도역까지 소요시간: 57분/1회 환승
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 없음. 나의 직장 인천검단까지 대중교통 43분, 자차 35분 이내
학군
중학교 학업성취도: 91%(석천중 354m) 78%(중원중461m)
단지 바로 옆에 부광초등학교 있음.
학원가 유무 : 상동역 근처 학원가有(103규모)
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 부광초등학교 (도보 5분 이내)
석천중(도보 10분 이내) , 중원중(도보 10분 이내)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 대략 2.5km 내 쿠팡물류센터(이것도 유해시설이 맞는지…?)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 현대백화점/이마트/뉴코아아울렛/롯데마트/순천향대학교 부천병원
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 )
- 평형 정보: 20평
- 현재 호가: 5억~5.5억
- 최근 실거래가: 5.25억
- 전고 가격: 5.285억
- 전저 가격: 4.18억(22년 6월 기준 값 4.9억, 이후 25년 3월까지 매매 없음/25년 4월 4.18억이 최저)
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 2.635억(100.8%)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 부천 심곡동 5억대 이하 매물
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
친구가 상동에 살게 되어 가끔 가는 동네이다. 지나가면서 보면 백화점과 버스터미널, 영화관, 호수 공원까지 갖춘 인프라가 굉장히 훌륭한 동네이다. 예산에 맞추면서 실거주를 하지 않아도 괜찮은 비규제지역을 생각하다보니 훌륭한 인프라 덕분에 1순위로 생각난 곳이다. 7호선 초역세권이라서 강남이 가까울 것이라고 생각했는데 막상 지도로 검색해보니 핵심 지구가 거의 1시간씩 걸리는 곳이라서 마음에 갈등이 생겼다. 주변 환경은 소위 말하는 슬세권이고 1기 신도시라서 주변에 아파트들도 대부분 대단지에 빽빽하게 둘러쌓여 있어 균질성이 높다고 판단된다. 주변에 술집이 조금 많은 편이고 나이트 클럽이나 호텔이 골목마다 있는 것이 마음에 걸린다.
장점 : 7호선 초역세권, 주변 인프라는 그야 말로 삽 떠서 강남에 갖다 놓아도 밀리지 않을 만큼 훌륭하다. 부천의 행정중심지이며 초등학교를 품은 초품아 아파트에 중학교 학업성취도도 높은 편이다. /자차로 고속도로 타기 편하다.
단점: GTX-B가 공사중이지만 실제 이용에는 어려움이 있다. / 주변 아파트들 및 상가가 노후화 되었다(주변이 신속통합구역으로 묶여 향후 미래를 기대할 수는 있겠지만 아직 시간이 오래 걸릴 것으로 판단)/술집과 호텔이 중간중간에 위치하였다.
결론:인프라에 비해 가격이 낮다는 생각이 든다. 아파트가 노후화되서 그런지 다른 이유가 있는지 궁금하다.
