[내집마련보고서 PART.2 단지 분석] 내집마련기초반 63기 30조 서은마런_0행복한부자0

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 세종주공6단지

• 위치: 경기도 군포시 산본동 1145, 경기도 군포시 산본천로 34
• 연식: 1994년 07월 07일
• 세대수: 1827세대(총21개동)
•  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 55분(4호선 산본역-2호선 /  환승 1번)
• 시청역까지 소요시간: 68분(4호선 산본역-1호선 /  환승 1번)
• 여의도역까지 소요시간: 58분(4호선 산본역-9호선 /  환승 1번)

• 내 직장까지 소요시간: 80분 (4호선 산본역-버스 /  환승 1번) 

   

학군

• 중학교 학업성취도: 수리중 89.8% 궁내중 89.0% 산본중 88.6% 도장중 85.3%

   

  

   

• 학원가 유무 : 산본역 근처 학원(총 80개=64개+16개) + 평촌 학원가 인접 

   

  

   

• 인근 초등학교 소요시간 : 신흥초등학교 도보 8분 / 학급당 학생 수 17.9명

   

  

   

• 인근 중학교 소요시간

  수리중 1.02km 도보 16분
  궁내중  1.07km 도보 17분
  산본중 1.22km 도보 19분
  도장중 450m 도보 7분

   

• 

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부 : 없음. 단 로데오거리(중심상가) 일대 유흥주점, 홀덤펌 등 혼재

  계획도시 특성상 대규모 공원과 아파트 단지가 밀집되어 있어 일반적인 산업 유해시설은 없음.

  다만, 산본 로데오거리(중심상가) 일대에 유흥주점, 홀덤펍, 전자담배 판매점 등 청소년 유해환경 업소가 집중되어 있어 지자체 및 경찰의 단속이 지속적으로 이루어지는 곳

   

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 

  백화점 : AK플라자 금정점  2.1km

  대형마트 : 이마트 399m, 뉴코아아울렛 산본점 353m

  종합병원 : 원광대학교 산본병원 454m

  

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보 : 24평 (공급 80.49, 전용 58.46)
• 현재 호가 : 5억 9000만
• 최근 실거래가: 6억 133만
• 전고 가격: 5억 9000만
• 전저 가격: 3억 9600만

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나?

  2억 8340만 → 6억 133만 = 3억 1793만

   

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 

    전세가 확인 필요 → 매매가와 전세 차이가 내 예산에 들어오는 지 확인 필요

   

• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]

    전세 끼고 매매 할 경우 감당 가능할 것으로 생각됨.

   

• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]

    다른 단지 및 다른 지역 비교 분석 필요. 이 단지 한 개 만으로는 비교 불가

   

• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]  : 비교 분석 필요

   

• 다음 내집마련보고서에서 비교해 볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  안양시 만안구 석수동 주공그린빌 5.5억 공급 75, 전용 52 

  안양시 만안구 안양동 안양대우 4.2억 공급 88.25 전용 72.39

  안양시 만안구 안양동 안양대우 5억 공급 101.26 전용 84.14

  군포시 산본동 주공 2-1단지 4.8억 공급 72.66 전용 51.66

  군포시 산본동 주공 2-2단지 5.2억 공급 79.2 전용 51.59

  군포시 산본동 계룡삼환 6.4억 공급 121.34 전용 103.15

  군포시 산본동 우륵주공7단지 5.2억 공급 84.8 전용 58.71

  군포시 산본동 금강주공9단지2차 4.4-4.5억 공급 81.04 전용 58.48

  군포시 산본동 e편한세상금정역에코센트럴 7.7억 공급 80.21 전용 59.99
  부천시 원미구 중동 보람마을아주 6억 공급 76.33 전용 59.94

  부천시 원미구 중동 보람마을아주 6.4억 공급 104.64 전용 84.94

  부천시 원미구 중동 꿈삼환한진 5억 공급 79.37 전용 59.88

   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

한 개 단지를 자세히 분석하면서 아직 어려운 부분도 있지만, 단지를 알아가는 재미를 느낄 수 있었다.

그리고 한 개 단지만으로는 이 단지가 가장 가치 있는 아파트인지 판단을 하기 어렵다는 것을 느낄 수 있었다.

정말 최소 3개 이상의 단지를 비교 분석하라는 의미를 몸소 체험하고 깨달게 되는 시간이었다.

대출을 받지 않고, 투자로 내집마련을 하려고 한다면

내 예산 기준으로 어느 정도 선에서 단지를 찾아야 하는 지 궁금해졌다.

예를 들어 보유한 현금이 2억이라면 매매가와 전세가 차이가 2억인 단지는

모두 내 예산 기준에 들어오는 단지인지 그 부분이 판단 기준을 알고 싶어졌다.