월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 삼성타운아파트
- 위치: 은평구 대조동
- 연식: 97년
- 세대수: 357세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 54분 (6호선 역촌역, 3호선 불광역, 2호선 교대역 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 40분 (6호선 구산역, 5호선 공덕역 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 34분 (6호선 역촌역, 3호선 불광역, 1호선 종로3가역 2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 55분(환승 2회), 1시간 13분(6시 30분 출발 기준, 자차만 가능)
학군
- 중학교 학업성취도: 예일여자중학교 77.0%
- 학원가 유무 : 구산역 학원가 이용가능 (73개, 도보 9분)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 대은초 도보 13분 / 예일여중 도보 14분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 1(NC), 대형마트2(이마트, 킴스클럽), 종합병원 4
3) 가격 분석
- 평형 정보: 26평형
- 현재 호가: 6.7억
- 최근 실거래가: 6.5억
- 전고 가격: 6.8억
- 전저 가격: 4.9억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
2016년 7월 2.7억 → 2026년 7월 6.5억(3.7억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요?
[불가] - 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요?
[X, 예산초과] - 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 은평구 신사동 현대2차 (현재 호가 6.3억으로 조금 더 예산과 가까운 가격)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
내집마련보고서를 작성하기 전에는 3억 후반, 4억 초반의 예산으로 고양시 대곡역, 화정역 근처 아파트를 보고 있었습니다. 서울은 아예 살 수 있을거란 생각도 못했는데 이렇게 서울의 단지를 공부해보니 잘하면 가능하겠는데? 라는 희망도 조금 생겼습니다.
종잣돈이 적어 감당가능한 대출을 최대로 받더라도 엑셀 기준 예산으로 매수할 수 있을지 모르겠지만… 공부한다고 생각하면서 상급지부터 내려가면서 보고서를 작성해볼 계획입니다. (당장 실거주 해결이 필요해 전세끼고 사는건 불가능하다고 생각하고 있습니다.)
6개월 뒤에 어디에 집을 사게될 진 모르겠지만 이렇게 주 1개씩 임장보고서를 작성하다보면 제 예산에서 최선의 선택을 할 수 있을 것이라 생각됩니다. 올해가 앞으로 23주 남았으니 적어도 23개의 매물을 더 비교해볼 수 있겠네요. 임장보고서 작성 속도가 빨라지면 더 늘려볼 계획입니다.
한가지 궁금한 점은 지금 매물이 올라와있는 단지만 봐야하는지? 매물이 없어도 최근 거래가 있었다면 같이 봐야하는건지 궁금합니다.
