[내마기 63기 삼(3)십대에 한강뷰구(9)하조 후추아버님] 내집마련 보고서 PART 2. 단지 분석 [영등포자이르네]

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 영등포자이르네

• 위치: 서울시 영등포구
• 연식: 2022

• 세대수: 212세대

  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 31분 (2호선 구로디지털단지역 / 0회 환승)
• 시청역까지 소요시간: 35분 (2호선 구로디지털단지역 / 0회 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 30분 (2호선 구로디지털단지역- 9호선 당산역 / 1회 환승)

• 나와 배우자 직장까지 소요시간:  

   - 본인: (현재 직장)49분 / (26년 8월 사옥 이전 예정) 62분 - 지하철 이용
   - 배우자: 54분 - 자차 이용 

학군

• 중학교 학업성취도: 대림중학교 (60%)
• 학원가 유무 : 학원가 X

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간:  

   - 영림초등학교: 도보 6분

   - 신대림초등학교: 도보 9분

   - 대림중학교: 도보 8분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 유해 시설 X 

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 

  - 백화점: 롯데백화점 관악점 

  - 아울렛 & 마트: 현대아울렛가산점&마리오아울렛 / 이마트 신도림점 / NC백화점 구로점

  - 병원: 대림성모병원 / 한림대학교 강남성심병원 

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처) - 호갱노노에 나오지 않는 매물로 네이버 부동산에서 캡처

• 평형 정보: 20평형
• 현재 호가: 7.2억
• 최근 실거래가: (26.07) 6.9억
• 전고 가격: 6.4억
• 전저 가격: 6.2억

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 

  2022년 신축으로 확인 불가. 단, 분양 후 현재 매매가 6.2 → 6.9억 (0.7억 상승)

   

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [가능]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [X]  

• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 

  - 영등포구 신길동 신길대성유니드
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

내집마련보고서를 작성하면서 느낀 점은 보고서를 작성했다고 끝이 아니라 무조건 현장을 가봐야겠구나를 느꼈다.

이번 영등포자이르네의 입지 분석 중 교통을 분석할 때 3개의 업무지구와 접근성, 대림삼거리역(신안산선) 준공 등 호재가 있어 되게 매력적으로 느껴졌다. 또한 22년 신축에 지하철과의 거리도 가까워 직장인과 신혼 부부 대상으로 수요가 있을거 같다고 생각했다.

구체적으로 적으면 영림초 및 신대림초가 10분 이내 거리에 위치해있지만, 인근 대림중의 학업 성취도는 60%로 평균 대비 낮은 점, 주변에 학원가가 위치하지 않은 점은 가족 단위 수요자에겐 마이너스 요소라 생각했다. 

그러나 환경적으로 볼 때 유해 시설이 없고 반경 3km내에 백화점/마트 등이 위치한 점, 2호선 구로디지털단지역을 도로 10분내로 갈 수 있는 점으로 보아 직장인과 신혼 부부에게 어느 정도 수요가 있지 않을까 라는 생각이 들었다.

그러나 마음 한 켠에 “영등포구에 20평인데 신축이고 괜찮은거 같은데 왜 여기 인기가 없지??” 란 생각이 계속 맴돌았다.  물론 2022년 신축이라 매물 및 실거래수가 적은 건 사실이나, 현재 올라와 있는 매물에 여러 중개인들이 붙어 있는 점(직업상 부동산을 갈 일이 여럿 있는데, 상가 매물이 안나갈 때 여러 부동산에 매물을 올려 놓았던 경험 있다.) 이 사실이 너무 찝찝해서, 여기가 나중에 내 집이 될 수도 있는데 상세하게 봐보자라는 생각으로 임장을 가봤다. 

일단 현장에 도착해서 어느 정도 궁금증은 해소가 됐다.

아파트 생활권 내 상가가 너무 많이 노후화 되어있으며, 특히 외국인이 많이 산다.

한자로만 써져 있는 간판이 많고, 주변에서도 중국어가 많이 들린다. 저녁이나 밤이 되면 혼자 길을 다니기엔 무서울 수도 있겠다 란 생각을 했다. 또한 인근에 빌라가 오히려 많아 나홀로 아파트의 느낌을 강하게 받았다. 또한 외국인들을 제외한 내국인의 연령층은 고령이 정말 많았다. 매물에서 조금만 나가면 나오는 메인 대로변에서 신호등을 건너 더 둘러보는데, 4차선 도로 하나를 두고 고층 아파트와 도서관, 경찰서가 있었고, 초등학교를 다니는 아이들도 볼 수 있었다. 

도로 하나로 생활권이 나뉜 느낌이었다.

이러한 점을 비추어 봤을 때 현 매물은 직장인, 신혼부부의 수요가 낮을 수 있겠다는 생각이 들었다. 

느낀 점을 다시 정리하자면 아파트가 품은 생활 반경의 상권, 분위기, 거주민의 연령층 등 지도로는 안보이는 것들이 확실히 있다는 것을 느꼈다.  보고서에서 끝낼게 아니라 귀찮더라도, 힘들더라도 꼭 임장은 나가자 라는 생각과 임장을 갔을때 더 디테일하게 볼 수 있는 지표들이 뭐가 있을지도 궁금증이 생겨, 추후 가능하다면 오프라인 강의나 놀이터 등을 활용하여 문의를 드려 볼 예정이다.