국송이 튜터님과 즐거운 튜터링 데이 :)
선배강의 때 허씨 튜터님, 갱지지 튜터님과 함께 차분하고 이해하기 쉽게 설명해주신 임팩트가 강해서
꼭 뵙고 싶었는데 이번 실전반 튜터님으로 만난 송이 튜터님 ♡ (허씨 튜터님 만났구, 다음은 갱지지 튜터님이닷!)
1on1 대화 때, 개인적인 성장 영역과 현 임장지에서 어떤 영역을 성장시킬지에 대해 튜터님과 방향성을 잡고,
2주 동안 그 방향성으로 가기 위해 몰입했던 것 같습니다
그리고 재밌었던 건, 튜터님께서 분임-단임-전임-매임 마다 가이드를 꼼꼼하게 주시고
임장지 관련해서 연관성 있는 질문을 던져주신 덕분에 그것을 찾아가는 과정이 굉장히 재밌었습니다
그리고 그것을 알아가기 위해 임장으로 연결짓고 우리 조원분들과 원팀이 되어서 나누고 있는데요
소중한 시간을 함께 해준 국송이 튜터님과 아직 남은 시간들에 감사하며, 튜터링 데이를 복기해보려고 합니다
비교 분임
국송이 튜터님께 많이 배웠던 점은 “디테일” 이었습니다
월부학교 선배 강의 때도 튜터님 강의를 들으면서 매물 털기 과정을 보고 되게 디테일하시다고 생각했었는데
이번 튜데 때 알려주신 방법도 역시 디테일하고, 퉁쳐서 말씀하시는게 아니라 상황별로 쪼개어주시면서
이유까지 알기 쉽게 설명해주셔서 좋았습니다
1. 임장 전, 튜터님이 임장하는 방법
재개발, 재건축이 많은 지역은 리치고 어플에서 호재 탭을 켜고 실거래/호가를 같이 본다 (리치고는 최저가 기준)
그게 아닌 지방 임장 때는 네이버 부동산 어플과 함께 30평대, 300세대 이상 고정 후 실거래/ 호가 확인 (네이버 부동산은 평균 금액 기준)
더 많이 켜지 말고 지도와 가격만 보면서 임장에 집중!
→ 이때 왜 내가 이 행위를 하는지를 파악해야 하는데, 비교 평가를 위함인지 호재가 가격에 반영되었는지 등등 목적에 맞게 어플을 활용해야 하고, 임장과 동시에 가격에 대한 생각을 남겨 놓기
2. 투자자라면 전화가 가벼워야 한다
전화 임장에 대한 중요성을 굉장히 많이 말씀해주심!
이미 나온 데이터를 확인하면 늦기 때문에 내가 임장지에서 그리고 시장 상황을 빨리 파악하기 위해서는 전화 임장이 굉장히 중요하고, 그것을 남기기 위해서는 전임에 대한 벽을 깨고 바로 전화할 수 있는 투자자가 되어야 함
튜터님은 단임을 하시다가도 궁금한 점이 생기면 바로 전화해서 팩트 체크 하시는 편 (BM 포인트! 예전에 해보려고 시도해보다가 말았는데, 진짜 궁금할 때 해봐야지!!)
3. 이 지역에서 주요 입지 요소가 어떤지를 계속 생각하면서 비교 평가 해볼 것 (줌인-줌아웃)
현재 임장지를 예를 들면, 강의에서 나온 주요 입지요소는 다음과 같은 4가지 요소! 학군, 부촌, 연식, 위치
하지만 이 4가지가 동시에 적용되는 구는 아니기에 여기서 어떤 요소를 필터링 할지 확인하고 나머지 2개 요소에서
어떤 부분에 더 가중치를 줄 것인지 생각해봐야 함
현재 임장지 A구의 가격대와 비교 임장지 B구 비교 평가 (가치 고정 가격 비교)
연식 같음, 세대수 비슷 (초신축, 대단지)
그렇다면 어떤 요소가 더 중요할까?를 크게 보는 것- “중심에 얼마나 가까운지 한 판에 놓고 줌 아웃” 해보는 것
비교 임장지 B구의 해당 단지가 절대적 위치에서 중심과 더 가까움!
그러니까 가치가 더 높은 것이고 그 가격에 맞게 형성된 것
4. 환금성에 대해
저, 탑, 동, 사 아니니까 환금성 있어! 라는 결론이 아닌,
이 단지는 ~이러한 이유로 수요가 있고 ~이유가 있기 때문에 환금성이 있다고 결론이 나와야 함
BM 포인트: 튜터님께서 작성하신 저환수원리 시리즈 칼럼을 읽고 이번 결론에 녹이기
부끄럽게도 3년차 투자자이지만 늘 신축의 뷰 나오는 탑층에 혹하는 쓸인데요
솔직하게 고민해보니, 국송이 튜터님도 이해해주시면서 친절하게 설명해주신 부분이 있습니다
-뷰가 나오는 곳이 막힐 우려는 없는지?
-다른 신축의 뷰 나오는 곳에 수요가 뺏기진 않는지?
-탑층이라고 했을 때 보지도 않는 사람들이 많은데 그걸 뛰어넘을 정도인지? (결국 수요가 또 한정되는 것)
등등 “왜” 에 대한 기준을 정립해주셔서 잊고 있던 부분과 생각지도 않은 부분을 한번 더 탑재할 수 있었습니다
다음 액션 플랜 (단지분석/ 비교평가/ 매물임장/ 결론)
단지분석 편
1. 단지 분석에서 나와야 할 것 “선호도”
어디가 더 좋은지/ 이 단지의 장단점을 정리하면 선호도 정리에 도움 될 것/
2. 그래프는 어떻게 활용?
선호도 좋은 단지들: 언제부터 올랐는지?/ 얼마나 올랐는지?
선호도 낮은 단지들: 언제부터 떨어졌는지?/ 얼마나 늦게 올랐는지? + 떨어질 때는 얼마나 떨어지고 그 기간은?
그래야 exit 시기를 정할 수 있음!
비교평가 편
이 임장지의 주요 입지 요소가 무엇이지를 계속 생각하면서
그 근거에 맞게 이유를 설명하면서 비교평가 할 수 있어야 함 (부촌? 학군? 위치? 연식?)
아마 송이 튜터님께 하루동안 가장 많이 들었던 게 이 4가지 요소였던 것 같음
매물임장 편
3. 단지 간 선호도 파악이 끝나면 더 디테일로! 단지 내 선호도 파악
로얄동, 비로얄동이 어딘지/ 가격 차이는 얼마인지
지방에서는 환금성이 중요하기 때문에 결국은 이걸 알기 위해서는 매물은 많이 봐야 함
*디테일한 팁: 대형평형이 있는 단지에서 대형평형이 위치한 곳을 파악하고 왜 그곳에 대형이 들어왔는지 확인
뷰가 좋은가? 학교가 가까운가? 등이 확인되면, 그 단지에 사는 중요한 이유가 나올 것 (캬하 꿀팁 대방출)
4. 투자를 하지 않더라도 늘 실전 투자를 한다는 마음으로 디테일하게! 매물임장 몰입
BM 포인트: 이번 임장에서는 물건을 만들려고 노력해보기
저는 이번 튜터링데이 때 꼭 한가지를 남기고 싶다면 바로 이 부분입니다
매물 만드는 연습을 계속 해야 함
처음 초보자라면 질보다 양이 맞지만, 이제 내가 어느 정도 성장을 했다면 그 방향을 다르게 잡아야함
단순히 매물임장 50회라는 횟수가 아니라, 테마를 만들면서 내가 진짜 물건을 만든다는 생각으로 임해야 함
“이런 연습과 과정이 축적되어야 실제 투자할 때 내가 빨리 행동하고 현명하게 대처할 수 있음”
여기서 제가 느낀 점은, 튜터님은 편견 없이 그리고 스스로 필터링 하는 것 없이 매물을 다 보신다는 점
-세가 낮게 낀 매물
-증여나 상속 등 상황이 복잡한 매물
-덜 좋아하는 동, 로얄동, 덜 좋아하는 타입, 좋아하는 타입 등등
결론
그렇게 내가 매임을 해서 뽑은 이 지역의 매물들이 절대가가 정말 싼가?
내 앞마당에서 아는 단지들을 가져와서 비교평가 하기
투자금에서는 최선을 투자인가? 또 내 앞마당에서 아는 단지들을 가지고 와서 비교평가 하기
줌인-줌아웃을 하면서 스스로 생각을 정리해야 투자 실력을 키울 수 있음
결국 우리가 가야 할 곳은 비전보드 속 내 모습
열반스쿨 기초반 때 한땀 한땀 소중히 만든 나의 비전보드는 사실 노력을 하지 않고서는 절대 이룰 수 없는 꿈입니다
그 꿈을 실현하기 위해서는 결국 투자 실력을 길러야 하는데,
그러기 위해 뒷밤침 되어야 하는 우리의 액션 플랜은,
>앞마당을 꾸준히 만들면서 아는 지역을 넓히는 것
>비교 평가를 “뾰족하게” 잘하는 것
>매물 임장을 하면서 계속 어려운 상황은 피하는 게 아니라 풀어나가는 연습을 하는 것
복기글 외에 더 많은 디테일을 배웠고, 그것은 임보에 녹였습니다
습하고 더운 날씨에 먼 곳까지 내려오셔서 긴 시간 튜터링을 해주신 국송이 튜터님!
그리고 어느 한사람도 이해 못하는 분이 없게 쉽고 자세하게 반복해서 알려주셨던 튜터님을 보면서
또 다른 영역에서 많이 배웠던 것 같습니다-!
아낌없이 나누어 주셔서 정말 감사합니다 :)
