관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요!
지난달 열반기초반 91기 수강후, 감사하게도 강사와의 만남 기회를 주셔서
💚이푸님, 트라랑님, 원더님, 천명님, 부자달님, 화채님, 쎄오고니님, 햇살님💚과 함께
⭐️험블튜터님, 그리고 자유를향하여 멘토님⭐️의 인사이트를 배우고 왔습니다.
지금까지의 투자와 앞으로의 방향성, 그리고 마인드까지
폭넓게 생각해보고 또 많은 배움얻는 시간이었습니다.
너무 좋은 질문들과 답변을 해주셔서 조금 길지만 느낀점과 BM을 정리해보았습니다 😊
1. 공급 물량을 바라보는 관점과 수도권 외곽 투자의 본질
- 수도권 외곽이나 신도시 공급 물량을 볼 때, 단순히 '몇 만 세대 들어온다'는 수치에 갇혀 막연한 불안감을 가지기보다, 수도권이라도 입지 독점성이 떨어지는 곳은 냉정하게 지방 자산을 바라보는 시각으로 접근해야 한다는 점이 와닿았습니다.
주변 신축으로 수요가 얼마나 이탈할지, 임대와 공공을 제외한 '진짜 일반분양 물량의 질'이 얼마나 되는지
과거 사례를 확인하며 어떻게 시장이 반응했는지 살펴보며 흔들리지 않아야겠다 생각했습니다.
- BM
- 인근 대규모 입주가 예정된 곳이 있다면 임대/공공 분양 물량을 제외한 '실제 일반분양 세대수' 확인하기
- 과거 인근 지역 입주 시(예: 옥길지구 입주 시 부천 시세 변화 등) 주변 단지들이 어떻게 움직였는지 매매/전세가 추이 복기하기
2. 역지사지를 바탕으로 한 소통 (feat. 부사님, 임차인)
- 매도나 전세 세팅을 할 때 내 입장만 고수하며 조급해하기보다, 임차인이 만기 전 나가지 못하는 진짜 이유(돈 문제인지, 갈 집이 없는지)를 파악하고 상대방 관점에서 명분을 주는 소통이 얼마나 중요한지 깨달았습니다.
- BM
- 임차인이나 부동산 사장님과 대화할 때 그들의 입장에서 젤 어려운 점이 무얼지 생각해보고 대응
- 퇴거 협약이나 중요한 협의 내용은 가계약 문자나 특약에 반드시 한 줄로 명문화
3. 갈아타기의 본질과 가저환수원리
- 아직 원하는 만큼 수익이 나지 않은 단지를 들고 있을 때 마음이 불편하고 조급해지는 것은 당연하지만 투자의 본질은 단순히 '이 돈 넣어 얼마 벌기'가 아니라, '더 좋은 자산을 계속해서 모아가는 과정'임을 다시금 새겼습니다.
- 내 물건이 괜히 예뻐 보이는 착시나 시장의 소음에 흔들리지 않으려면, 현재 보유한 자산과 갈아탈 자산의 가치를 '가치 저환수원리'에 따라 냉정하게 비교해야 매도라는 과감한 행동을 할 수 있다는 것을 깨달았습니다.
- BM
- 갈아타기를 고민하는 경우라면 보유한 물건과 눈여겨보는 상급지 물건의 '편익과 비용'을 객과적으로 비교
- 수익이 덜 났더라도 자산을 상급지로 바꿔놓았을 때 얻는 장기적 가치를 스스로 판단할 수 있는 근거 정리
4. 땅의 가치를 믿고 최악을 대비하는 자금 계획
- 상승장을 지나며, 결국 남는 것은 '땅의 가치'라는 점을 다시한 번 알 수 있었습니다. 서울 핵심지나 좋은 입지는 리모델링이나 재건축 같은 이슈가 있을 때, 진행 속도가 느리더라도 결국 입지의 힘으로 무섭게 치고 나가므로,
- 이러한 자산을 지키기 위해선 이주비 대출 규제나 분담금 등 '최악의 상황'을 가정한 디테일한 자금 계획이 선제되어야만 하락장이 와도 흔들리지 않고 보유할 수 있음을 알 수 있었습니다.
- BM
- 보유 중인 정비사업(재건축/리모델링) 단지가 있다면 이주비 대출 한도 및 분담금 납부 스케줄을 최악의 시나리오로 짜보기.
- 서울 자산은 기본적으로 '보유'를 원칙으로 하되, 10년 보유를 생각하면서 더 좋은 기회가 올 때 갈아탈 수 있도록 늘 시장 모니터링
5. 투자금 규모에 맞는 최선의 선택 (feat. 앞마당의 힘)
- 매매를 통해 자산을 키워야 하는 포지션이라면 투자금을 줄여 수익률을 극대화해야 하고, 그러기 위해서는 수도권 비규제 지역까지 내 앞마당이 넓어져 있어야만 '진짜 최선의 단지'를 고를 수 있다는 것을 배웠습니다.
- 조급하게 선택하기보다 갈아탈 물건을 명확히 특정하고 움직이는 것이 잃지 않는 투자의 기본임을 느꼈습니다.
- BM
- 현재 나의 투자금을 명확히 알고, 그 돈으로 매수할 수 있는 수도권 비규제 지역의 단지 리스트업 &가치판단
- 자산 이동 시 계약 만기 3개월 전에는 임차인과 협의를 시작하여 묵시적 갱신 등의 리스크 방지
6. 하락장을 견디는 마인드셋
- 지금은 상승장을 지나고 있지만, 등락이 심한 주식장을 보며 하락장에서의 마음가짐에 대한 부분도 함께 이야기할 수 있었습니다. 하락장을 마주했을 때 마음이 흔들리는 것은 당연한 일이지만, 변동성이 큰 시장에서 살아남는 유일한 방법은 내가 매수할 때 '이 자산을 가치 대비 정말 싸게 샀다'는 확신을 가질 만큼 치열하게 공부하는 것뿐이라는 부분이 와닿았습니다.
- 부동산뿐만 아니라 주식 포티폴리오에서도 기계적인 기준을 가지고 현금을 확보해 두어야 위기를 큰 기회로 바꿀 수 있다는 부분도 내 자산의 포트폴리오 분산과 안정성 관점에서 정비해야겠다 생각했습니다.
- BM
- 부동산 외 금융 자산도, 자산 배분 관점에서 공부하고 비중 확보하기
- 하락장이나 역전세를 대비해 비상 상황에 바로 꺼내 쓸 수 있는 일부 현금(CMA 등)을 기준에 맞춰 항상 보유하기
평일 늦은시간까지 질문에 하나하나 정성스레 답변해주신 험블튜터님과 자유를향하여 멘토님께 다시한 번 감사드리고
다양한 투자경험을 바탕으로 고민거리 나눠주시고 또 질문해주신 동료분들,
그리고 자리 마련해주시고 기회주신 썸머님께도 감사인사드립니다. 😊
마치고 단체사진 찍을때까지도 열기와 웃음이 가득해, 좋은에너지 듬뿍 얻고 갈 수 있었어요.
앞으로의 투자생활 응원드리고 또 봽기를 기대합니다!
