내마기 63기 11(일일)성장하조_부의거인] 내집마련 보고서 2주차-단지 분석

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 수지구 동부

• 위치: 수지구 풍덕천동
• 연식: 95년
• 세대수: 612세대

(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!) 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 39분 (도보 14분/신분당선 수지구청역/ 환승 없음)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 9분 (도보 14분/신분당선 수지구청역/ 환승 2회)
•                             1시간 26분 (도보 14분/신분당선 수지구청역/ 환승 1회)
• 여의도역까지 소요시간: 1시간 14분 (도보 14분/신분당선 수지구청역/ 환승 1회)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 17분 (도보 16분/마을버스 31→일반 116-3/ 환승 1회)

• 자차 1시간 36분(112km)

   

학군

• 중학교 학업성취도: 수지중(91.2%, 문정중 83.3%)
• 학원가 유무 : 학원가 o(수지구청역까지 약14분(853)소요)

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 

  -풍덕초: 5분(367m) / 토월초: 10분(604m)

  -수지중: 8분(576m) / 문정중: 11분(794m)

   

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 동천역 인근 경부고속도로? 이것도 시끄러운가? 유해시설인가?

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 1(죽전역), 마트 3(죽전역, 수지구청역과 성복역 사이, 성복)

   

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 23평형
• 현재 호가: 8.3억
• 최근 실거래가: (26.07) 8.09억
• 전고 가격: 7.5
• 전저 가격: 4.45억

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 3.05억 → 8.07억(5.02억 상승)

  

   

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [불가] 규제로 LTV 낮아서,,
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다] 대출이 얼마까지 나올지 모르겠다..
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다] 앞으로 2개 지역을 더 알아보고 최소 3개의 지역 비교평가 후 매수 예정
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 안양 동안구 평촌 귀인마을현대홈타운
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

가격이 현재 많이 올라가고 있음을 느껴 조급해진다. 여유를 가질게 아닌 빠르게 해야할 일들(임보, 비교평가)을 하고 매수 가능한 단지를 가능한 수준에서 매수해야할 것 같다. 

먼저 대출 상담을 받아보고 감당 가능한 최대 자본 확인이 필요하다. 

보고서를 안 쓴지 1년이 넘으니 자료 찾는 것도 쉽지 않지만, 곧 익숙해질 것이다.