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대한민국 부동산은 역사와 구조가 증명하는 '서울 도심 및 핵심지 아파트' 위주로 직주근접과 고밀도 개발이 이루어질 수밖에 없으며, 정부의 규제 완화 시그널과 거시 경제(수출·금리·환율) 흐름을 읽어 저평가된 핵심 자산을 사모아야 한다.
정부는 부동산 시장의 시스템 붕괴를 절대 방치할 수 없다. 따라서 투기과열지구 해제, 양도세 중과 유예, 분양가 상한제 완화 등 다주택자와 실수요자에게 문을 열어주는 부양책이 나올 때가 비관론을 거두고 남들보다 먼저 저평가된 핵심 자산을 담아야 한다.
요약
■ 300년 전 조선시대부터 시작된 서울 집착의 역사
경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 ‘서울’을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다. (1장 中)
• 조선 후기 농업 생산성 향상으로 지방 토지가는 내리고 한양 집값은 18~19세기 내내 상승한다.
• 정약용이 가문이 몰락했음에도 자식들에게 성저십리를 벗어나지 말라고 유언한 것도 같은 맥락이다.
• 한국인의 유별난 서울 선호는 단순 투기가 아닌 300년 전부터 뿌리내린 역사적 본능이다.
■ 일제강점기 부유층의 서울 매집과 신도시 개발의 시초
특히 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고, 이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. (2장 中)
• 일제강점기 쌀 수출로 돈을 번 지방 대지주들은 자산을 지키려 서울 부동산을 집중 매수한다.
• 서울 집값이 폭등하자 일제는 행정구역을 넓히고 외곽 신규 택지를 개발하기 시작한다.
• 이것이 오늘날까지 반복되는 '집값 폭등 후 외곽 신도시 개발'이라는 역사의 시초다.
■ 1960~70년대 강남 개발과 부동산 불패 신화의 완성
앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 ‘강남의 승리’로 끝나게 될 발판이 만들어졌다. (4장 中)
• 1960년대 인구 상경과 외화 유입에 대응해 시작된 강남 개발은 자본과 인프라를 집중시킨 거대 프로젝트였다.
• 1972년 박정희 정부의 '8.3 사채 동결 조치'는 자산가들에게 현금에 대한 불신과 '부동산 불패 신화'를 심어준다.
• 이 시기 구축된 강남의 입지는 어떤 사이클에서도 '결국 최종 승자는 강남'이라는 공식을 만든다.
■ 한국 부동산 사이클을 움직이는 핵심 변수: 수출, 금리, 환율
가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. (5장 中)
• 역대 한국 부동산 사이클을 결정지은 핵심 원동력은 규제가 아니라 '수출 경기'와 '소득 성장'이다.
• 1999년 주택담보대출 본격화 이후부터는 '시중 금리'와 '대출 규제'가 절대적 변수로 부상한다.
• 2022년 말 서울 아파트 급락장 역시 환율 안정, 금리 하락 전환, 규제 완화가 맞물리며 반등 기회가 생겼다.
■ 정부 정책만 잘 읽어도 시장의 진짜 바닥을 잡는다
이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. (12장 中)
• 정부가 부동산 시스템 붕괴를 막으려 적극적으로 부양책을 쏟아낼 때가 시장의 바닥이자 매수 신호다.
• IMF 직후 김대중 정부, 하우스푸어 시절 박근혜 정부, 둔촌주공을 구한 윤석열 정부의 완화책이 대표적이다.
• 다주택자 규제 해제나 양도세 완화 신호가 나오면 비관론을 접고 시장 진입을 고려해야 한다.
■ 빌라·단독주택 대신 서울 아파트가 독주하는 이유
아파트 가격은 473% 상승한 반면 단독 주택 가격은 단 80%만 상승한 것을 발견할 수 있다. (13장 中)
• 과거 아파트가 473% 상승할 때 단독주택은 80% 상승에 그쳐 물가상승률(210%)에도 미치지 못했다.
• 지하주차장과 커뮤니티를 갖춘 아파트가 표준 주거지가 된 반면 주차난이 심한 빌라·단독주택은 열등재로 전락했다.
• 완벽한 교통망을 갖춘 강남은 대체 불가능한 '부동산의 기축통화' 지위를 유지한다.
■ 거품론의 실체와 미래 도심 고밀 개발의 방향
그러나 일본 부동산 시장은 2000년대 중반 고이즈미 개혁 때 바닥을 쳤으며, 아베노믹스 10년 동안 역사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였다. (17장 中)
• 일부 초고가 단지의 신고가를 근거로 전국 부동산이 버블이라고 단정짓는 것은 착시이자 오류다.
• 일본이 30년째 폭락한다는 오해와 달리, 인구가 줄수록 도쿄 도심 핵심지로 자본이 쏠리는 양극화가 심화되었다.
• 외곽 신도시 건설을 멈추고 서울 도심 용적률을 대폭 풀어 고밀도로 개발하는 것만이 부동산 문제의 근본 해법이다.
느낀 점 & 적용할 점
조선 후기의 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려 한다. (중략) 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리城底十里)을 벗어나지 말라고 신신당부했다.
과거부터 선조들은 중심지와 가까운 곳을 기회에 대한 접근성을 이유로 가장 중요한 부동산 판단 요소로 간주하곤 했다. 중심지라고 함은 크게 보았을 때 물리적인 중심도 있겠지만, 해당 지역 안에서 핵심 인프라가 몰려있고 사람들이 좋아하며 필요로 하는 요소가 많아 사람이 모이는 곳을 의미하기도 한다. 그렇기 때문에 대한민국 전체를 놓고 봤을 때 중심지는 가운데에 있는 도시가 아니라 바로 서울이며, 서울 안에서도 중심은 종로/중구도 중심이지만 진짜 사람들이 좋아라 하는 곳은 강남이다. 부동산에서 입지를 말할 때 모든 기준을 '강남'으로 두고 말하는 이유가 바로 여기에 있다. 결국 사람들이 거주하기 선호한다는 것은 그만큼 수요가 몰린다는 뜻이고, 공급에 비해 수요가 많다는 것은 가격이 상승한다는 뜻이다. 과거에는 이러한 수요 집중 현상이 그렇게까지 강하지 않았으니 시간이 지나 강남의 인프라가 더욱 탄탄해지고 직장이 늘어나면서 집값이 천정부지로 솟아올랐고, 그럼에도 불구하고 그 값을 감당 가능한 고소득자들과 부유층이 몰리면서 하나의 고소득 커뮤니티와 탄탄한 학군까지 갖추게 되었다. 중심지인데다가 커뮤니티, 학군까지 갖추고 있으니 강남은 더더욱 중심지로서의 위상을 곤고히 하게 되었다.
하지만 모두가 강남에서 거주할 수는 없다. 직장이 있어도 현실적인 비용 문제로 강남에 가까이 살고자 하는 수요가 굉장히 많다. 그렇기 때문에 서울에서는 중심지인 강남 접근성이 매우 중요하며, 실제로 상승흐름도 강남으로부터 뻗어나가기 시작한다.
그렇다면 무조건 강남접근성이 최고로 중요한 걸까? 꼭 그렇지는 않다. 크게 보았을 땐 강남이 중심이라고 하더라도 서울의 개별 구 뿐만 아니라 수도권, 지방 모두 각각의 지역에서 좁은 관점의 중심이 존재한다. 예를들어 안양시 동안구라고 하면, 동안구 안에서는 아무리 강남접근성, 역세권이 중요하다고 하더라도 실제 거주민 입장에서는 학원가와 인프라가 몰려있는 평남쪽을 중심지라고 생각한다. 아이들을 키우고자 하는 학부모들이 많은 지역이기 때문에 지역 특성상 중심지는 평남학원가이다. 그렇기 때문에 아무리 구축이어도 해당 학원가에 인접하면서도 좋은 학군을 가진 단지들이 먼저 가격이 반응하기 시작하고, 또 폭발적으로 오르며 상승을 주도하곤 한다. 그렇기 때문에 강남접근성도 중요하지만 지역 안에서 사람들이 좋아하는 선호요소가 무엇이며, 그로 인해 중심지라고 인식되는 것은 무엇인지를 아는 것이 중요하다.
그러면 이것을 부동산에 어떻게 적용하면 좋을까? 어릴 때 나는 도봉구에 거주했다. 도붕구라고 하면 사실 경기도라고 보아도 무방할정도로 강남에서 먼 곳이다. 사실 어릴 땐 이런 것을 전혀 몰랐고, 우리 부모님 또한 그것에 대한 인식 자체가 높진 않으셨다. 하지만 도봉구라는 지역 자체에 대한 이해도는 높으셨기 때문에 그 안에서 사람들이 가장 좋아하는 곳은 창동이란 것을 아셨고, 그 안에서 사람들이 매우 좋아하는 신축단지로 터를 잡으셨다. 시간이 지나자 상승흐름이 닿을 때 쯤 도봉구 안에서 창동이 실제로 먼저 올랐다. 역시 창동! 이라고 하는 순간 시야를 넓혀보니, 이미 강남과 가까운 상급지는 비슷한 가격에서 출발해 저만치 올라가 수십억의 차이를 벌렸고, 도봉구는 제일 뒤늦게, 심지어 수도권보다 늦게 오르다가 그나마 도봉구에 흐름이 닿자 도봉구 안에서 그나마 창동이 먼저 오른 것 뿐이었다. 비슷한 매매가에서 출발했는데, 이러한 차이를 벌린 한끗차이가 바로 중심지에 대한 인식이었다고 생각한다. 따라서 지역 안에서 사람들이 선호하는 중심이 어디인지 이해하는 것도 중요하지만, 결과적으로 더 큰 틀에서 봤을 때 수요가 압도적으로 몰리는 중심이 어딘가를 이해하는 것 또한 매우 중요하다고 생각한다. 경남권이라고 치면 같은 가격이라고 했을 때 외곽보다는 당연히 부산, 부산 안에서는 동부산권, 동부산권 안에서는 사람들이 좋아하는 해운대구, 수영구를 먼저 보는 것이 올바른 접근이라는 의미다.
2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. (중략) 단 7개월 만에 서울 아파트 실거래 가격이 20% 이상 하락하는 등 '저평가 매력'이 부각된 것도 주택 시장의 반등을 유발한 요인으로 볼 수 있다.
2022~2023년 하락장에 있긴 했었지만, 그때 갖고있었던 큰폭으로 오르지도, 큰 폭으로 떨어지지도 않았기에 하락의 공포가 어떠한지 사실 체감하진 못했다. 하지만 시간이 지나고 그 때 사람들의 심리가 어땠는지를 되돌아보니 상당한 공포장이었다.
내가 겪었던 공포장은 두 가지가 있었는데, 첫 번째는 코로나 팬데믹 때 였다. 당시 대학생이어서 주식의 '주'자도 모르던 내가 주식시장이 박살났다는 것을 알 정도였으니, 주식시장에 얼마나 큰 충격이었는지 가늠이 된다. 그러고 나서 얼마 지나지 않아 정부에서는 경제를 살린다며 돈을 풀기 시작했고, 저금리로 사람들이 주식/부동산을 사기 시작하자 두 자산 모두 압도적인 속도로 가파르게 상승했다. 코로나로 인한 폭락이 언제 있었냐는듯 사람들은 상승하는 자산을 바라보며 급기야 FOMO 까지 겪게 되었다. 그때 등장한 단어가 바로 '영끌족'이었다. 금리가 낮다보니, 본인이 가용할 수 있는 모든 대출을 모두 활용해 생활비까지 줄여가며 집을 사곤했다.
그러나 시간이 얼마 지나지 않아 2022년부터 지나치게 비싸진 물가를 잡겠다며 연준에서 금리를 올리기 시작했다. 그것도 아주 빠른 속도와 큰 폭으로. 급격히 높아진 금리 쇼크에 영끌해서 집을 샀던 사람들은 이미 빠듯한 생활에서 도저히 이자를 감당할 수 없는 지경에 이르게 되었다. 이미 대출은 풀로 받은 상태에다가 더이상 생활비조차 감당하기 어려운 상황이 되었는데, 금리는 계속해서 오르고 나보다 사정이 급한 사람들이 집을 하나둘 싼 가격에 내놓다보니 집값이 폭락하기 시작했다. 생활비는 쪼들리는데 집값은 수억씩 떨어지니까, 이 공포와 압박감을 더이상 이기지 못한 사람들은 급매로 집을 내놓았고, 하락장이라 상승심리가 바닥이 되었다보니 그조차도 매도되지 않아 더 내리고, 더 내리고 하며 집값은 결국 바닥을 찍었다.
이때가 정말 최고의 기회였다. 저평가된 자산을 누구보다 싸게 매입할 수 있는 기회였고, 이 때 각각의 아파트의 가치를 알고 있었던 사람들과 주식이 싸다는 것을 알았던 사람들은 하나둘씩 사모으기 시작했었다. 주식이든 부동산이든 가치는 변하지 않았는데 외부 요인에 의해서 가격이 싸졌던 그 순간이 기회라는 것을 알았던 사람들은 보유하고 있던 자산을 던지는 것이 아니라 오히려 추가로 더 매수하며 그 다음을 준비했다.
나는 당시에 대학원생이었기에 금전적으로 넉넉하진 않았다. 서울을 살 수 있을만큼 종잣돈이 충분하다면 모르겠지만 5천만원도 겨우 모은 상태였기에, 현실적으로 4억 이상짜리 집을 매수하는 것은 거의 불가능에 가까웠고(대출도 안됐다), 어쩔 수 없이 지방 소액투자를 봐야만 했다. 나는 가치대비 저평가된 자산이라고 하면 나의 투자금에서 감당간으한 것 중 가장 좋은 것을 산다는 기준을 갖고 지방에 소액투자를 했다. 사실 모두가 서울, 수도권도 폭락한 상태였기 때문에 당연히 '지방은 안돼'라고 공공연하게 말하던 시기였다. 그럼에도 불구하고 나는 가치대비 저평가된 자산이라는 점, 내 투자금에서 최선이라는 점, 마지막으로 공급이 상당히 부족한 도시이기 때문에 전세가격이 매매가격을 밀어올려 소액의 상승으로도 충분힌 수익률을 올릴 수 있을 것이라는 점 때문에 매수헀다. 그리고 그 자산은 투자금 대비 100% 이상 상승해 현재 수도권 자산으로 갈아탈 수 있게 도움을 주었다.
과거의 나는 금리인상 시기에 주식에 전재산을 걸며, 사람들이 두려워할때 종목토론방에 들어가서 함께 두려워했고, 상승할땐 다같이 낄낄대며 '돈 벌기 쉽네~' 하던 사람이었다. 매수의 기준은 믿을만한 유튜버였고, 매도의 기준은 종목토론방의 여론이나 각종 기사였다. 그때 내가 이러한 기준이 있었다면 분명 지금쯤 더 큰 자산을 누리게 되었을지 모르지만, 이러한 기준을 지금이라도 알게되어 참 다행이라고 생각한다.
필자는 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서, 연봉 1억 원을 돌파한 직장인의 비율이 6% 선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, '버블'이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다. 부디 많은 독자분이 이번 장을 통해 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다
최근에 집값이 폭등했다 2023년도만 하더라도, 이것이 진짜 상승일까? 지금 상승장에 본격적으로 진입한 것일까?에 대한 의문이 있었다. 그러나 머지 않아 2급지라고 불리는 머포, 성동, 광진이 폭등하기 시작하며 그 흐름이 빠르게 하급지로 퍼져나가자, 그제야 본격적인 상승장 초입에 들어섰음을 인지하게 되었고, 3년이 지난 지금은 서울 하급지까지 모두 수 억씩 오른 상승장 중반을 넘어선 상태다. 규제는 묶일대로 묶였고 유일하게 수도권 외곽만 토허제에서 벗어난 상태다. 물론 주식시장은 지금 많이 오른만큼 급격하게 떨어지고 있지만, 최근까지는 삼성이나 하이닉스가 수십배 폭등하는 엄청난 상승장을 겪었다. 그 과정에서 또 다시 2021년도 때와 동일하게 FOMO라는 단어가 등장하기 시작헀고, 대출규제가 있음에도 불구하고 어떻게든 돈을 끌어모아 매수하려고 하는 사람들이 줄지어 있다.
이때 누군가는 이것을 '버블'이라고 부르고, 누군가는 이제 상승장 중반이고 공급이 없으니 앞으로 더 오를것이라며 '상승'을 외친다. 폭락, 폭등, 대출규제, 토허제, 금리인상 등 하락과 상승을 예측할 수 없는 각종 소음이 난무하는 가운데, 가장 중요한 것은 바로 스스로 '기준'을 갖는 것이라고 생각한다.
'이미 갈아타기는 끝났어. 뉴스 봐. 상급지는 엄청 올랐다잖아. 우리 집이랑 몇억이나 차이나겠지.'
'내집마련은 집은 끝났어. 경기도도 몇 억씩 올랐다는데, 대출도 막힌 상태에서 대체 내가 집을 어떻게 사?'
'지금 사면 떨어지는 거 아니야? 샀는데 떨어지면 어쩌지?'
'지금 영끌해서라도 사야하는거 아냐? 앞으로 집값 더 오를거라고 하던데...'
'지방은 답이 없어. 이거봐. 서울이랑 경기도 다 오르는데 지방은 꿈쩍도 안하잖아. 악성 미분양 기사 봤지?'
주변에서 이런 이야기 하는 것을 한 번쯤은 들어봤을 것이다.
누구나 이런 말을 들으면, 심지어 그 말을 한 주체가 내가 신뢰할만한 사람이라면 팩트체크 없이 그 말을 곧이 곧대로 믿게된다. 나아가 이러한 외부 자극이 하나의 기준이 되어 나의 행동을 가로막는 요인이 된다.
그러나 실제로는 그렇지 않다. 이미 지방에서도 공급이 부족한 전주나 울산같은 지역은 적게는 수천만원, 많게는 수억씩 오른 단지가 즐비하다. 부산 또한 본격적인 공급 부족 구간에 들어서면서 작년만 해도 4억대 아파트가 5~6억으로 오른 바가 있고, 그 당시 들었던 투자금은 1억원대였기 때문에 그때 산 사람들은 1년만에 수익률을 100%이상 내게된 것이다. 그러니까 지방 사야된다는 것이 아니다. 내가 직접 두 눈으로 이러한 사실을 보지 않고, 내 스스로 기준을 세우지 않는다면 그저 외부에서 떠드는 소음이 나의 기준이 되어 어떠한 기회도 잡기 어려워진다는 것이다.
상급지 갈아타기 또한 마찬가지다. 상급지가 많이 오른 건 맞지만, 최근에 대출규제로 인해 고가주택 단지들은 거래량이 줄어들며 잠시 약보합하다가 일부 단지들은 하락하는 모습도 보인다. 반대로 키맞추기 장세에 의해 저가 매수세가 들어오며 중급지, 하급지 단지들이 급등하며 오히려 이전보다 상급지 하급지 매매가 차이가 줄어들었다. 기사만 보면 갈아타기가 불가능한 것처럼 보이지만, 지금도 실제로 이런 시장에서 기회를 찾아 상급지로 갈아타고자 하는 사례가 많이 있다. 그래서 나는 실제로 팩트를 체크하고, 내가 진짜 행동으로 옮길 수 있는 나만의 기준을 갖는 것이 정말 중요하다고 생각하고, "선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 길러야한다.'는 홍춘욱 박사님의 말에 정말 공감한다.
