월급쟁이부자들 내집마련 기초반 내집마련 보고서 part 2.

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 가천대역 두산위브아파트

• 위치: 경기도 성남시 수정구 태평동
• 연식: 2018년

• 세대수: 503세대

   

• 

(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!) 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간:  42분(수인분당 → 2호선 환승 1회)
• 시청역까지 소요시간: 68분 ( 수인분당 → 2호선(왕십리) 환승 1회)
• 여의도역까지 소요시간: 60분 (수인분당 → 9호선(선정릉) 환승 1회 )
• 나와 배우자 직장까지 소요시간:   나 50분(자차) 배우자 55분(자차)

학군

• 중학교 학업성취도: 

  성남여중 74.8%. 태평중학교  66.5%.. ㅜㅜ 수정구에 위례한빛중학교는 94.4%인데 흑

• 학원가 유무 : 없음
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 

성남서초 도보5분 

성남여중 도보17분 차5분

태평중. 도보16분 차3분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부:

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):

   백화점 없음

  *​반경 3km 이내에 1군 대형 백화점 없음.

  *이마트 성남점 1.5km

  *유흥가: 약 2.5~3km 거리의 모란역 상권에 대규모 유흥가와 모텔촌이 밀집

   하지만 단지와 거리가 꽤 떨어져 있고 생활권이 철저히 분리되어 있어, 아파트 주거 환경에 미치는 악영향은 없어보임

  *유해시설 딱히없음(문정까지가야 구치소있음)

   

  ​NC백화점 송파점(가든파이브): 약 3.5~4km, 아울렛 성격이 강함

  ​현대백화점 판교점 / 롯데백화점 잠실점: 약 7~8km 거리에 위치

  ​생활권 내에 도보로 이용할 수 있는 백화점이 없는 것은 아쉽지만, 수인분당선이나 차량을 이용하면 20~30분 내외로 송파와 판교의 대형 상권을 모두 공유할 수 있는 위치.

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가: 8.7억
• 최근 실거래가: 8억
• 전고 가격: 8.57억
• 전저 가격: 5.65억
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 

   4억 >> 8억 (100%)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]

• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  수지구 진산성원마을상떼빌

  수지구 수지에듀파크

  의왕역 sk view (분양중)
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

1. 생각보다 임장가기전에 인터넷으로 알수있는 정보들이 상당히 많다
2. 이 기준들로만 비교해도 눈에 윤곽이 보일수있을거같다
3. 강남을 빨리 가긴하는데 환승이 있어서 강남 직통 노선을 고려하고싶은데 너무비싸고, 7호선이 메리트가 있는지 의문이다
4. 로드맵 보니 경사로가 엄청 많아서 임장 가봐야 알거같다
5. 정리해보니 이 가격을 형성하는 대략적인 이유가 보인다
6. 교통 학군 환경 에서 셋다 살짝 애매한 감이 없지않아 있다. 강점이 없어서 크게오르진않겠다