최근 직방에서 제공한 '지역별 상위 1% 아파트 시장' 데이터입니다.
서울의 상위 1% 아파트 거래가는 46억, 경기 18.5억, 대구 15.8억입니다. 서울 1채 값이면 대구 3채를 살 수 있다는 계산이 나옵니다.
여기까지 읽고 어떤 생각이 드셨나요?
“역시 서울/수도권이 답이구나.. 지방은 진짜 이제 끝인건가..”
“대중과 반대로 생각해야하는데.. 그럼 지방이 기회인건가?”
어떤 생각이 들어도 괜찮습니다. 정답은 없으니까요. 다만 두 마음이 동시에 든다면, 그건 아직 준비가 안 됐다는 신호입니다. 이 글을 끝까지 읽고 나서 다시 이 데이터를 보면, 지금과는 다르게 읽힐 겁니다.
“얘가 쟤보다 더 좋은데, 가격이 왜 비슷하지?”
3년 전의 저도 마찬가지였습니다. 더운 여름날 대구를 임장하는데 계속해서 이런 생각이 들었습니다. 하지만, 이후에 다양한 이유를 붙이기 시작했습니다.
“대구는 대기업이 없어서 그런건가..? 이제 정말 지방은 끝인건가.."
3년이 지난 지금, 입지가치가 좋았던 신축 단지는 3억 가까이 상승했습니다. 1년에 1억씩 오른 셈이죠. 가치를 제대로 판단하고도 그럴듯한 이유를 찾느라 기회를 놓쳤습니다.
시장이 안 좋을 땐 반드시 그럴듯한 원인 분석이 따라붙습니다. 인구 감소, 대출 규제, 정책 등 시장이 안 좋아진 이유가 있습니다. 다 틀린 말은 아니지만, 이런 원인 분석의 공통점은 이미 벌어진 일에 사후적으로 이유를 붙인다는 것입니다.
안녕하세요. 월급쟁이부자들 튜터 험블입니다.
제가 투자를 시작한 5년 전부터 지금까지, 지방은 끝났다는 이야기가 지속되고 있습니다. 저도 처음엔 흔들리기도 했지만, 지난 5년간 50개 이상의 지역을 직접 밟아보고 분석한 결과 명확한 기준을 갖게 되었고 더이상 흔들리지 않게 되었습니다.
그래서 오늘은 흔들리지 않는 기준에 대한 이야기를 해보고자 합니다.
변하지 않는 사실
시장은 단기적으로는 감정으로 움직이지만, 장기적으로는 결국 가치로 수렴한다.
<돈의 심리학 中>
제가 정말 좋아하는 책의 한 구절입니다. 처음엔 이 구절을 읽고 ‘당연한 이야기 아니야?’ 정도로만 생각했어요. 그런데 몇 년 동안 다양한 지역을 직접 다니고, 시장을 경험하다보니 계속 반복되는 현상이라는 걸 깨달았습니다.
시간이 지날수록 가격은 가치에 수렴한다.
지금 당장 가격이 비슷한 곳도 입지의 차이는 시간이 지나면서 반드시 가격 차이로 나타납니다. 당장은 아니어도, 결국엔 그렇게 흘러갈 가능성이 매우 높습니다. 그래서 입지가치를 제대로 판단하는 것이 정말 중요합니다.
이 사실은 대한민국 최상위 입지라 할 수 있는 압구정과 반포에서도 나타납니다.
아크로리버파크, 래미안원베일리, 메이플자이 등 이름만 들어도 알 수 있는 신축 대단지가 즐비한 반포는 최근 엄청난 가격 상승을 보이며 대한민국 부동산 시장을 리딩하고 있습니다. 앞으로도 디에이치클래스트 등 신축 입주가 이어지며 입지는 더 공고해지고 있습니다.
그렇게 반포의 가격이 상승하는 순간, 사람들은 “역시 신축이다. 반포가 압구정을 넘어서는구나.”라는 이야기를 했습니다.
하지만, 최근 다시 압구정이 반포의 가격을 추월했습니다. 이는 압구정, 반포만의 이야기가 아닙니다. 전국적으로 공통된 사항입니다. 그래서 우리는 가격으로 가치를 판단하지 않을 수 있는, 명확한 기준이 있어야만 합니다.
시간이 지날수록 부동산의 가격은 결국 가치에 수렴할 수 밖에 없기 때문입니다.
흔들리지 않는 가치판단 기준
앞서 말씀드린 것처럼, 우리는 흔들리지 않는 명확한 기준이 있어야만 제대로 된 판단을 할 수 있습니다. 그리고 이 기준은 누구나 쉽게 적용할 수 있습니다.
| 평가 항목 | 확인 포인트 | 측정 기준(예시) |
| 일자리 접근성 | 핵심 업무지구까지 실제 이동 시간 | 강남/여의도/시청까지 지하철 40분 이내 |
| 교통 | 지하철 노선 수, 환승 편의성, 배차 간격 | 역세권 또는 GTX 예정. 도보 10분 이내 |
| 학군 | 학업 성취도율, 학원가 밀집도, 면학 분위기 | 인근 중학교 학업성취도율 90% 이상 |
| 환경 | 주요 상권, 대형마트, 병원, 공원 등 주변 인프라 | 대형마트, 종합병원 도보 15분 이내 |
| 상품성 | 연식, 세대수, 브랜드, 커뮤니티 | 준공 10년 이내. 1,000세대 이상 대단지 |
이 표에서 가격 상승률, 하락률은 빠져있습니다. 상승률, 하락률은 보조지표일 뿐, 판단 기준이 아니기 때문입니다. 위 5가지 기준으로 먼저 판단하고, 가격은 그 다음에 봐야 순서가 맞습니다.
이 기준으로 가치 판단을 한다면, 다양한 정보의 홍수 속에서도 흔들리지 않을 수 있습니다.
“지방 다 죽는다.”라는 기사를 봐도 이것은 정책에 대한 반응일 뿐, 지방의 가치가 떨어지거나 사라졌다는 뜻이 아니라는 걸 스스로 판단할 수 있습니다.
“서울 1채 값이면 대구 3채”라는 기사를 봐도 ‘지방이 별로구나’하는 단편적인 판단보다는, 지방의 가치는 그대로인데 왜 가격은 싼 것일까? 라는 의문을 가져볼 수 있습니다. 나아가 ‘역시 서울이지’ 라는 단편적인 판단보다는, 서울이 가치 있고 좋은 것은 알지만 지금의 가격은 적정하다고 볼 수 있을까? 라는 의문을 가져볼 수 있겠죠.
기준이 없을 땐 정보에 휘둘리지만, 기준이 있으면 정보 안에 있는 숫자를 스스로 읽어낼 수 있습니다.
기준을 가진 당신의 3년 후
이 기준을 지금 적용한 30대 직장인과, 지금처럼 계속 흔들리는 30대 직장인은 3년 후 완전히 다른 자리에 서 있습니다.
기준이 없다면, 3년 뒤에도 여전히 부동산 카페, 커뮤니티 댓글을 뒤지고 있을 겁니다. 좋은 물건을 보고도 확신이 없어 매번 다음 기회로 미루고, 종잣돈은 통장에 그대로 남아 이자만 붙어있을겁니다. 뉴스 헤드라인이 바뀔 때마다 마음이 같이 바뀌고, “그때 살 걸..”이라는 말을 몇 번이고 반복하게 될 겁니다.
기준이 있다면, 오늘 이 표를 채워보는 것만으로 다음 임장부터가 달라집니다. 좋은 단지 앞에서 부동산 카페, 커뮤니티의 댓글을 찾아보는 대신 5가지 항목에 체크하고, 그 자리에서 스스로 결정할 수 있습니다. 제가 3년 전 놓쳤던 그 단지처럼 종잣돈 5천만원이 1년에 1억씩 불어나는 경험을 하게 될 수도 있습니다.
3년 뒤 누군가 “요즘 시장 어때?”라고 물으면, 뉴스 대신 자신의 기준으로 대답할 수 있게 됩니다. 같은 정보, 같은 5천만원을 갖고도 3년 후가 갈리는 이유는 딱 하나. 기준이 있느냐 없느냐입니다.
오늘 저녁 20분, 이것만 해보세요.
종잣돈 5천만원. 첫 투자를 준비중인 30~40대 직장인이라면 꼭 적용해보세요.
STEP1. (5분)
- 지금 내가 관심 있는 단지 하나를 떠올려보세요. 네이버 지도를 열고 가장 가까운 지하철역까지 도보 몇 분인지 확인하세요.
STEP2. (10분)
- 위 5가지 기준표를 종이나 메모앱에 직접 옮겨 적고, 해당 단지에 대해 아는 것과 모르는 것을 구분해보세요. ‘모르는 항목’이 3개 이상이라면, 그게 다음 임장의 체크리스트입니다.
STEP3. (5분)
- 최근 1년 안에 “비싸서 혹은 뉴스 때문에” 관심을 껐던 단지가 있다면, 지금 가격을 다시 확인해보세요. 그 차이가 기준 없이 판단했을 때의 실제 비용입니다.
기준은 한 번 세우면 평생 써먹을 수 있습니다. 오늘 20분이 그 시작입니다.
기준이 없을 땐 모든 정보가 사실처럼 보입니다. 이말도 맞고, 저말도 맞는 것 같아 제대로 판단할 수가 없습니다. 저도 그랬습니다. 2023년 여름 대구에서, 직접 밟아보고 더 좋은 아파트인 것을 알았지만 오히려 수많은 소음에 흔들려서 제대로 판단하지 못했습니다.
하지만 지금은 다릅니다. 기준이 명확하기 때문에, 그 많던 소음이 오히려 판단의 재료가 됩니다. 다양한 뉴스에 흔들리지 않고 스스로 물어볼 수 있습니다.
"이 단지의 입지가치가 바뀐 것일까, 아니면 시장 심리가 바뀐 것일까?"
지금은 쏟아지는 정보 속에서 흔들리지 않는 판단 기준이 어느때보다 더 필요한 시기입니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
