단순 수익률 말고, 진짜 '투자 우선순위' 세우는 수익률 분석법 [함께하는가치]

안녕하세요 :)

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.

“무더운 날씨에 지방 임장지로 달려가고 계시는 여러분, 지금 무엇을 보고 계신가요?”

지방 임장을 다니다 보면 “이 단지는 지난 상승장에 몇% 올랐네”

“여기가 수익률이 제일 좋았네”처럼 단순히 지나간 숫자에만 집중하게 되는 순간이 있습니다.

하지만 과연 과거 수익률 숫자만 채우는 것이 수익률 분석의 전부일까요?

단순히 “공급이 많아서 떨어졌다”,"과거에 이만큼 올랐다"로 끝나는

일차원적인 분석이 아니라, 왜 그때 그런 흐름이 나오게 되었는지

그리고 지금 내가 다니고 있는 임장지에서는 어떻게 적용해야 할지

오늘은 광역시 중 가장 빠른 상승흐름을 보여주고 있는 울산을 예시로

단순히 가격만을 추적하는것을 넘어서

진짜 ‘투자우선순위’를 세우는 수익률 분석에 대해 이야기 해보려고 합니다.

1.현재와 공급이 비슷했던 시기를 찾아본다.

지방 광역시 중 가장 빠른 상승 흐름을 보여준 울산,

그 중에서도 울산 중구를 예시로 한번 생각해보겠습니다.

울산은 모두 아시다시피 광역시들 중 공급이 가장 먼저 소진되고, 

상승바람이 가장 먼저 불어와 앞으로 교과서로 공부할 수 있는 좋은 케이스라서 예시로 가지고 왔습니다.

2021년 전국적인 대세상승기를 지나 2022년 금리의 급격한 인상,

그리고 2023년 한해동안 필요한 평균 공급물량 이상의 공급이 한번에 맞물려

22년 중순~23년까지 굉장히 찬바람이 불고 역전세도 심하게 왔었던 울산인데요.

23년 공급이 소진되고, 금리도 하락기에 접어들자

23년말부터 울산은 상승장이 다시 시작되었습니다.

과거에 공급량이 비슷했던 시기를 먼저 찾아보면 2011년~2013년, 2020년~2022년

두차례의 시기가 현재 상승하고 있는 비슷한 모습을 보이고 있는데요.

먼저 해당 지역의 랜드마크(선호단지)를 보면서 지역의 지난 사이클을 복기해봅니다.

저는 울산 중구에 있는 약사동의 삼성래미안 4단지라는 단지를 가지고 왔는데요.

해당 생활권은 중구에서 사람들이 가장 선호하는 1등 생활권이며,

단지는 생활권에서 선호도가 높은 준구축 단지를 가지고 왔습니다.

울산 중구의 랜드마크는 연식이 더 좋은 센트리지(23년식)와 

약사 생활권 안에서는 약사더샵(17년식)이라는 단지인데요.

이 단지들은 연식이 비교적 짧기 때문에 울산 과거시장의 전체적인 흐름을 복기하기 어렵기 때문에

연식이 00년식임에도 불구하고 여전히 선호도가 높은 준구축 단지를 가지고 왔습니다.

① 상승: 2011년~2016년 약 6년간, +44.8% 수익 1.3억

② 하락: 2017년~2019년 약 2년반동안, -23.8% 하락 -1억

③ 상승: 2019년~2021년 약 2년간, +73.6% 수익 2.4억

과거에 해당 단지를 놓고 보면 이런 싸이클을 보여주었습니다.

그런데 뭔가 이상하죠?

공급은 2014년부터 많아졌는데, 16년까지도 계속 상승을 하다가

2017년부터 본격적인 하락이 시작되었습니다.

당시 공급이 많았던 곳은 울산 중구에 혁신도시가 조성되는 곳이였는데요.

공급이 많았지만 그만큼을 받쳐줄 수 있는 수요가 함께 유입이 되었고 

→ 혁신도시 이전 일자리 상승

특히 울산 같은곳은 제조업 경기의 영향을 받는곳이다보니 당시 제조업까지 활황으로

현대중공업에서도 인력을 대규모로 늘리면서 쏟아지는 공급량을 받쳐주는

탄탄한 수요가 유입되어 공급이 많아도 집값을 밀어올리게 되었던거예요.

그렇기 때문에 단순히 공급이 많다. 하나의 이유로 떨어진다/오른다를 단정지을 수 없기 때문에

당시의 상황이 어땠는지, 공급량과 더불어 현재와 공통점, 차이점을 찾고 ★

앞으로 공급량이 줄어들어 가격이 상승할 환경이 조성되면 어떤 특징을 가지고 있는 단지들이

우선순위일까를 내가 다니고 있는 임장지에서 파악해보고자 하는것이

과거 수익률 분석의 목적과 본질이라고 생각하시면 됩니다.

이 단지가 이만큼 오르겠다. 먼저 오르겠다(X)

과거에 상승장이 왔을때는 이런 특징을 가진 단지들이 높은 수익을 보였으니

현재 상황에 대입했을때 비슷한 특징을 가지고 있는 단지를 찾아보고,

임장지의 현재 투자우선순위를 스스로 세워보자(O)

과거에 많이 올랐던 단지들이 어떤 특징을 가진 단지들이였는지를 찾아보는것이

수익률 분석의 핵심이라고 생각하시면 됩니다 :)

④ 하락: 2022년~2023년 약 1년동안, -22.3% 하락 -1.26억

⑤ 상승: 2023년~2026년 약 3년간, +34.5% 수익 1.5억

아무래도 2019~20년에는 코로나로 인한 특수한 유동성과 임대차3법이라는

전국적인 대세상승장의 모습이 있었기 때문에 유사한 시기였던 2011년~2016년과,

2023년~2026년 현재의 모습을 비교해보도록 하겠습니다.

2.과거와 현재의 공통점과 차이점이 무엇인지 알아본다.

(공급/정책/금리/분위기/대외상황 등)

앞서 말씀드린것처럼, 공급이 가장 중요한 요소이긴 하지만

공급이 많이 들어왔다고 해서 무조건 가격이 하락하는 것은 아니기 때문에

당시의 정책, 금리, 분위기 등도 함께 복기해보고

지금과 어떤 차이가 있는지 그때는 어떤 결과를 불러 일으켰는지

앞으로는 어떤 결과를 불러올것인지를 생각해보는 것이 중요한데요.

공급, 정책/금리, 분위기/대외상황을 나누어 과거의 상황과 현재가

어떤점이 공통점이였는지, 현재는 어떤부분이 다른지를 꼼꼼하게 체크해보면서

투자자로서 앞으로 이 지역이 언제 오르고 떨어질지 기간을 정확히 맞출 수는 없지만

이렇게 내가 만드는 임장지에 대해 상세한 복기를 하게 되면

앞으로 개괄적인 흐름은 이렇게 진행될 수 있겠구나 라는 것,

과거 비슷한 사례를 통해서 미리 예측해보고 대응을 해나갈 수 있게 되는거죠 :)

3. 비슷한 시기가 언제인지 확인했으니 

그때 당시 수익이 좋았던 단지들의 특징을 찾아본다.

다시 강조하지만 중요한것은 수익이 얼마가 났느냐가 아닙니다.

이 지역 사람들이 어떤 요소를 좋아했느냐, 어떤 요소를 지닌 단지가

지난 상승장에서 많이 올랐는지를 파악해보고 

내가 지금 만들고 있는 임장지의 투자 우선순위를 정해보기 위함입니다.

결국 우리가 앞마당을 만드는 최종목적은 이 지역에서 투자 우선순위가 어디인지

내가 돈들고 지금 당장 달려가면 어떤 단지부터 찍고 달려갈것인지

이런것들을 알아두기 위함이니, 우선순위를 1~100까지 정해두진 않더라도

1등 생활권의 신축 > 2등 생활권의 신축 > 1등 생활권의 준신축 > … 등

대략적인 입지와 연식에 따른 그룹핑을 해두어야 나중에 투자기회가 왔을때

이 장표 하나만 가지고 다른 투자자들보다 더 빠르게 투자기회를 잡을 수 있다고 생각합니다.

물론 현재와 과거는 환경, 상황이 달라졌기 때문에 

당연히 이 수익률 분석이 정답이라고 할 수 없습니다.

하지만 이렇게 과거를 복기해보는것이 의미가 있는 이유는 

단순히 가격이 과거에 뭐가 더 많이 올랐네의 수준을 넘어서

이런 공급상황, 정책, 금리, 각종 시그널 등이 오면 상승 흐름으로 갈 수 있겠구나 등

지역 전체의 방향성, 해당 지역에 대한 시장 판단을 스스로 쌓아나가면서

점점 더 독립된 투자자로 나아갈 수 있게 될거라고 생각합니다 :)

내가 판단했던 투자 우선순위 의사 결정의 기록들을 3개월, 6개월, 1년이 지난뒤에

주기적으로 들여다보며 내가 과거에 이 지역을 판단했던 의사결정이 맞았는지를

복기해보면서 어떤점을 놓쳤는지, 올바르게 생각했던 점은 무엇이였는지

계속해서 시간을 쌓아가며 앞마당에 대한 더 깊은 이해를 쌓아가셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 😊❤️

그리고 특히 무더위에 지방 곳곳을 누비며 열심히 임장하고 계시는 우리 지투실전반 수강생 여러분들!

모두모두 정말 고생 많으시고, 지금 흘리는 땀방울이 반드시 좋은 결실로 돌아올거라고 믿습니다.

늘 건강 챙기시며 안전한 임장 하셨으면 좋겠습니다🧡