수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 꿈을 향해 구르고 있는 꿈구입니다 :)
서울, 수도권에 빈 땅이 없고 아파트들은 노후화되고
공급도 없는 요즘 리모델링 추진하는 단지들을 많이 찾아볼 수 있습니다.
저도 리모델링 추진 단지를 보면서 ‘리모 호재 단지들 사도 되는걸까?’ 라는 생각을 많이 했습니다.
리모델링 단지를 볼 때 중요하다고 생각하는 체크포인트와
실제로 올해 초 가족의 내집마련을 도와주며 고민했던 내용을 나눠보려 합니다!
리모델링 이슈 단지 체크포인트 1: 분담금
물론 직장,교통,학군,환경,공급의 입지적 측면에서 가치가 있는 물건이라는 전제 하에
리모델링 단지의 가장 중요 요소 중 하나는 “분담금”입니다.
최종적으로 새 아파트가 되었을 때 내가 얼마를 더 내야 하는지 계산하지 않고 리모델링 호재만 보고
매수한다면 위험할 수 있습니다.
벽적골두산우성한신 단지(1997y/1842^/24평)의 경우
26년 2월 분담금 총회가 끝나고 올해 말까지 이주완료 를 목표로 하고 있습니다.
초기 분담금이 4억이고, 향후 공사비 약 50% 인상될 경우 예상 분담금이 6억이라고 가정해보면
(기사를 보니 45% 인상되었다고 하네요…) 3~4년 후 매매가를 예상해볼 수 있습니다.
현재 매매가 4.8억 + 분담금 6억 = 리모 후 예상 매매가 10.8억(30평)
그렇다면 이 금액이 합리적인지 주변 신축 및 준신축 아파트와 비교해 봅니다.
벽적골마을의 초신축 입주예정 단지인 영통자이센트럴파크(27.3/580^/34평)와 가격을 비교해보니
영통자이센트럴파크 84가 10억대에 분양되었고, 현재 16억 이상 매물이 나오고 있습니다.
또한 영통역 근처 선호하는 준신축 대단지인 힐스테이트영통(2017y/2140^/34평)은
현재 호가 15억에 매물이 나오고 있습니다.
물론 단순히 현재 가격만으로 미래 가격을 정확히 예측할 수 없지만
“분담금을 포함한 총투자금으로 주변 아파트와 경쟁력이 있을까?”
“이 돈으로 다른 지역에서 어떤 아파트를 살 수 있을까?” 를 비교하고
결국 리모단지도 최종적으로는 저환수원리에 맞는지 확인해야 한다고 생각합니다.
리모델링 이슈 단지 체크포인트2: 추진 단계 파악
전임을 통해 현재 이슈가 있는 단지들의 추진단계가 어느정도인지 파악합니다!
같은 지역에 리모델링 이슈가 있는 단지라도 사업진행속도는 모두 다르기 때문입니다.
벽적골 8단지 두산우성한신(민영)은 내년까지 이주를 해야 하는 반면에
벽적골 8단지 주공은 사업시행인가까지 승인완료된 상태이고 분담금 총회를 앞두고 있습니다.
벽적골 8단지 주공은 수원시청에 관처신청을 냈지만 한번 거절당하고 다시 도모하는 단계인 듯 합니다.
부사님들마다 생각은 다를 수 있겠지만 부동산 5곳을 전화했더니
모든 부사님들께서 시청에서 한꺼번에 리모를 추진하진 않을 것같고
민영8단지가 리모가 끝나면 3~4년 후에나 추진될 것 같다고 추측하시는 분들이 많다는 것을 알았습니다.
하지만 이것은 추측이며 이 단지를 내집마련으로 매수 시
‘적어도 3년 후에는 나가야 될 수도 있겠구나’를 인지하고 리스크 대비를 해야할 것 같습니다.
리모델링 이슈 단지 체크포인트3 : 이주비
다만 영통구는 지금 토허제로 묶여있어 매수하면 실거주 2년을 해야하는 상황이니만큼
리모델링 이슈가 있는 단지들은 지금 매수해도 2년동안 거주할 수 있는지 확인해야 하는 부분도 고려해야 합니다.
사업이 빠르게 진행될 경우 2년을 채우기 전에 이주해야 할 가능성도 있기 때문입니다.
규제 전에 매수했을 시 시세의 70%,
규제 후에 조정지역으로 묶이고 매수했을 시 시세의 40% 이주비 대출이 나옵니다.
리모델링 공사 기간 동안 실거주자는 이주비 대출을 받아 나갈 집을 구할 수 있지만
만약 실거주자가 주담대를 받았을 경우, 정비사업으로 단지가 멸실되므로 주담대를 상환해야 합니다.
이때 이주비 대출로 주담대를 상환할 수는 있지만 차액 발생 시 본인의 돈으로 메꿔야 합니다.
또한 이주로 인한 다른 거주지에 대한 전월세까지 감당 가능한지 확인해야 합니다.
만약 투자자라고 해도 토허제로 묶인 이후 시점에 매수를 한다면
리모델링 완료 후 2년동안 실거주를 해야 하기에 예상보다 오랜기간 돈이 묶일 수 있는 리스크를 고려해야 합니다.
그래서 리모델링 단지 사도 되는걸까?
올해 초 저는 부동산 투자에 관심이 없는 친동생의 내집마련을 도와주게 되었습니다.
동생은 종잣돈과 생애최초 대출을 활용해 본인 명의의 신혼집을 마련하고 싶어했지만
종잣돈이 많지 않았기 때문에 예산 내에서 여러 지역의 단지를 비교했습니다.
그 과정에서 제가 선택지 중 하나로 선택했던 곳이 리모델링 이슈가 있는 벽적골 A단지였습니다.
A단지는 땅의 가치가 좋고, 삼전을 품고 있어 구축이어도 수요가 끊이지 않는 선호 단지라 생각했습니다.
25년부터 A단지의 시세를 트래킹하고 전임을 하며 상황을 계속 파악하고 있었기에
가격대 다른 단지들에 비해 A단지의 가격이 오히려 리모델링 사업에 대한 불확실성으로
주변 단지 대비 눌려있다고 판단했습니다.
혹시라도 리모델링이 추진되어 이주해야 하는 경우
동생네는 따로 이주할 수 있는 별도의 선택지가 있었고
향후 나올 분담금도 둘의 소득으로 충분히 모아 나갈 수 있으며
분담금 최소 4억~최대 6억으로 계산을 해봐도 지금 매수한 평수보다 한단계 큰 평수로 가는 것을 감안해서
이들에게는 괜찮은 선택지라고 생각했습니다.
다만, 매수할 때는 리모델링 추진이 빠르게 진행될거라 생각은 못했는데
예상치 못하게 짧게 살고 나올 수도 있겠다는 생각이 들긴 합니다.
결국 중요한 것은
‘리모델링 추진 단지인가?’가 아니라
‘리모델링 진행과정에서 발생할 모든 비용과 리스크를 감당하고도 이 가격에 살 가치가 있는가?’
위의 체크포인트를 고려해서 본인의 상황에 맞게 감당가능한지 판단하는 것이 중요할 듯 싶습니다.
