안녕하세요

꿈을 향해 구르고 있는 꿈구입니다 :)

23년 9월, 월부생활을 시작하면서 "나도 투자를 할 수 있을까?" 라는 의심이

1년 6개월 동안 매달 독서, 강의, 임장, 임보 그리고 동료들과 함께하면서

"와,,, 나도 할 수 있구나!!" 라는 믿음을 가질 수 있도록 해주었습니다.

첫번째 씨앗을 심을 수 있게 된 과정들을 복기해보려 합니다.

# 1호기 데드라인 설정하기

2024년 10월 28일, 월부생활이 1년이 다 되어가는 시점에

" 나도 투자를 하고 싶다! " 라는 막연한 소망에서

" 나는 25년 상반기까지 1호기 해낸다! " 라고 확언을 하며 노트북에 확언문구를 붙였습니다.

그날 오후에는 자유를 향하여 튜터님과의 아너스 만남이 있던 날이었습니다.

남들은 다 서울투자 바라보고 있는 시점에 저는 투자금이 적어 지방투자를 해야 한다는 것에 겁이 났고

투자금을 좀 더 모아서 수도권 투자를 하는 건 어떨까에 대한 고민을 가지고 자향 튜터님께 조언을 구했습니다.

하지만 그 날, " 꿈구님, 이제 1호기 해야 할 때예요 " 라는 자향튜터님의 사이다 조언을 들었습니다.

제 생각을 내려놓고 튜터님의 말을 수용하기로 했습니다.

그리고 그 날 저녁에는 자모 멘토님의 부동산 플래닝 라이브가 있었습니다.

자모 멘토님께서 '6개월안에 투자한다'라는 목표를 가지고 6개월 부동산 플래닝을 짜라고 조언해주셨습니다.

그 이후 저는 '25년 상반기 안에 지방에 1호기 꼭 해낸다' 는 목표를 가지고

지방 광역시, 중소도시로 앞마당을 더 넓히러 다닙니다.

# 투자코칭을 통한 방향성 잡기

지방 앞마당들을 만들어가다가 12월 마지막주에 제주바다 멘토님께 "투자코칭"을 받기 위해 

앞마당들을 추리기 시작했습니다.

기존 앞마당들을 다시 살펴보며 제가 갖고 있는 지방 앞마당들 중 중소도시 A지역이

매매가가 대비 많이 떨어져 저평가 되어있다고 생각해서

A지역을 전수조사하며 저평가 단지들을 추려보고 제 투자금으로 할 수 있는 단지들을 추렸습니다.

멘토님께서도 저의 상황을 확인하시고 앞으로 1호기 투자 방향성을 제가 생각했던 B지역에서

주인전세와 세낀 물건을 열심히 찾아보고 꼭 1호기 투자하라고 용기를 주셨습니다.

# 투자를 위한 매임하기

제주바다 멘토님께 받은 좋은 에너지를 가지고 

2025년 1월 첫주부터 A지역에 B단지만 바라보고 매임을 다녀왔습니다.

단지 내 세낀 물건이 3개 있었고 그 중 2개는 투자금 범위가 넘어갔고 그 중 1개가 제 눈에 들어왔습니다.

신한은행 지점장이 살고 계시다는 법인 세입자 물건이었고 로얄동에 내부 상태도 좋았습니다.

문제가 있다면 필로티 2층이었습니다.

저는 그때까지만 해도 '2층이긴 하지만,,, 필로티니까 괜찮지 않나?' 라고 속으로 생각하며

나온 매물 중 제일 싸며 투자금이 감당 가능했던 물건이었고

빨리 투자해버리고 싶다는 조급한 마음에 그 물건에 꽂혀서 고민을 합니다.

( 강의를 들었는데도 이상한 행동을 했던 저... 반성합네다ㅠㅠ )

다행히도 1월에 지투실전반을 들을 수 있는 좋은 기회를 얻게 되었고

지투실전반 동료분들이 거의 다 투자경험이 있으셔서 동료분들께 제 상황을 여쭤보며 조언을 구했습니다.

( 저를 구해주신 팔짱이들 너무 감사합니다..♥ )

" 꿈구님, 저환수원리에 맞지 않잖아요... 그거 말고도 투자할 수 있는 물건 많아요! "

그 당시, 제 눈에는 이 물건밖에 안보였는데... 투자할 수 있는 물건이 많다니!!!

아직 제가 투자할 실력이 많이 부족하다고 느끼며 

1월달 실전반 과정을 꼭꼭 씹어먹으며 투자 해내자고 속으로 다짐했습니다.

1월 마지막 주차에는 갱지지 조장님께서 저의 멱살을 잡고 A지역 매임까지 같이 가주셨습니다.

( 무한 감사합니다. 갱쟝님♥)

갱쟝님께서 부사님들께 하는 질문들을 보고 들으며, 어떻게 해야 장부 물건을 잡을 수 있는지를 알게 되었습니다.

한달 전 혼자 가서 부사님들께 여쭤봤던 것보다 더 많은 장부 물건들을 알려주셨고 세낀물건은 아니었지만

리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있는 물건까지 발견했습니다.

세낀물건, 주전세 물건만 생각하고 물건을 찾다보니

이 때까지만 해도 저는 투자를 하겠다면서 제가 얼마까지 감당 가능한지 조차 제대로 계산을 안해놨습니다...ㅜㅜ

그제서야 부랴부랴 마통, 신용대출 등등 잔금이 어디까지 가능한지 계산하기 시작했습니다.

# 투자 물건 리스트 확보하기

투자를 하려면 한 단지, 한 물건만 보는 것이 아니라 최소 2개 이상의 살아있는 물건은 가지고 있어야 한다는 것을

일오튜터님과의 전화를 통해 깨닫게 되었습니다.

일오튜터님께 제가 찾은 A지역 B단지 물건에 대해 말씀드렸는데

"그거 날아가면 투자할 물건 있어요?" 라는 질문에

아무말도 못했습니다... ㅠㅠ

저는 그동안 A지역 B단지에만 꽂혀 투자물건을 넓게 바라보지 못했습니다.

" A지역이 급박하게 움직이는 시장도 아니고 느긋할 필요는 없지만 조급하게 행동할 필요는 없어요.

할 수 있는 선에서 최대한 행동해봐요!"

일오튜터님께서 앞마당 하나 늘리고 A지역 돌아와도 투자할 물건은 있으니

앞마당을 늘리면서 제가 뽑은 B단지의 물건과 비교할 만한 투자물건을 또 뽑아오는게 좋을 것 같다는 피드백을 주셨습니다.

그렇게 저는 C광역시로 다시 앞마당을 늘리러 가게 됩니다.

지투실전반에서 배운대로 분임, 단임 그리고 매임을 합니다.

C광역시는 투자자들이 많이 왔다가서 그런지 물건을 보기가 쉽지 않았습니다.

그래도 볼 수 있는 물건들을 먼저 보고 난 후, 전수조사를 하고 임보를 작성하며 저평가 되어 있는 물건들을 추렸습니다.

# 매물코칭을 통해 확신 얻기

C지역 매임을 할 때는 주말뿐만 아니라 평일에도 계속 내려갔습니다.

평일에도 내려와서 매임을 하는 모습을 부사님들께서 보시며

'이 친구는 투자를 하려고 하나보다!' 라는 인식을 시켜드린 것 같습니다.

그랬더니 물건들이 나올때마다 사장님들께서 연락을 주셨고

그 과정에서 두근거리는 D물건을 만날 수 있었습니다.

네이버에 올라가지 않은 장부 물건을 먼저 말씀해주시며

내일 바로 내려와서 볼 수 있냐고 하셔서 당장 내일 가겠다며 연가를 쓰고 또 내려갑니다ㅎㅎ

동시에 평일 아침10시에 1주일 넘게 매코 광클을 병행했습니다.

투자하시려는 분들이 많으시다는 것을 이번 매코 광클하며 알았습니다...

요즘 매코 광클 너무나 어렵더라구요 ㅠㅠ

1호기 할 때는 매코 꼭 받고 하라는 동료분들의 조언이 있었기에

나중에 후회하지 않게 꼭 실행에 옮기고 투자를 해보고 싶었습니다.

매코광클이 안되는 동안 주변 동료분들께 물어가면서

저의 상황과 제가 찾은 물건이 괜찮은지 도움을 구했습니다.

(도움주신 동료분들 너무너무 감사합니다 ♥)

다행히 D단지 물건을 보고 올라온 다음날 운이 좋게 대기로 매코를 받을 수 있게 되었습니다.

제주바다 멘토님께요!!! ><

(작년 7월 지투 튜터님으로 만나뵙고 투코에 매코까지ㅎㅎ 제주바다 멘토님 감사합니다♥)

떨리는 마음으로 멘토님과 통화를 하면서 제가 가져온 물건들에 대한 피드백을 받았습니다.

비록 피드백을 받는 전날 저녁에 D물건이 날라갔다는 슬픈 소식을 접했지만

멘토님께서 물건을 잘 찾아왔고 제가 궁금했던 D물건의 적정 가격 선이 어느정도인지 말씀해주셔서

단지들에 대해 어느정도 가격선이면 싼 건지에 대한 기준이 생겼습니다.

그리고 전세가가 낮게 껴있어 투자금이 생각보다 많이 드는 E물건에 대해서도

그냥 넘어가는 것이 아니라 갱신권 썼고 만기가 얼마 안남았다면

제가 얼마만큼 대출이 가능한지, 원리금 얼마정도 나오는지 등을 따져

충분히 투자할 수 있다는 피드백까지 얻었습니다.

매코를 받고 나니 제가 찾아온 물건들에 대한 세심한 피드백을 듣고

매코에 넣은 물건은 날라갔지만 또 한번 용기를 낼 수 있었습니다.

# 매코 받은 다음 날, 투자물건을 만나다

매코를 받은 후 멘토님과의 이야기들을 녹음해서 클로바 노트에 옮기면서 정리를 쭉 했습니다.

제가 대출을 받은 상품이 있는데 그 상품에 대해 제대로 파악하지 못하고 있어 

그 상품때문에 잔금이 안된다고 생각했습니다.

그래서 그동안 세낀물건과 주전세 물건 위주로만 바라보고 있어서 혼자 답답해하고 있었습니다.

멘토님과의 매코 후 다시 그 상품에 대해 알아보고 2금융권으로 잔금이 가능하다는 것을 알게 된 후

진짜 제가 투자를 하기 직전까지도 제 상황에 대해 구체적으로 파악을 못하고 있었다는 것이 스스로 어이없었습니다…

( 단순히 1금융권으로는 잔금이 한계가 있다고 생각하고 2금융권의 존재도 몰랐습니다...)

그래도 매코를 통해 제가 2금융권으로 얼마까지 잔금이 가능한지 파악을 할 수 있어 참 감사합니다.

다시 리스틀리로 투자할 단지들의 물건을 엑셀로 싹 정리를 하고

그 중에 제가 놓친 물건은 없는지 다시 확인하면서 부사님들께 전화를 했습니다.

이전에 F단지의 세낀물건을 본 적이 있는데 단지내 부사님은 그 물건을 매도자가 거둬들였다 그러고

제가 F물건을 매임했을 때 물건 보여주신 부사님은 아직도 네이버에 물건을 올려놓으셨길래

물건 보여주셨던 부사님께 전화를 한번 더 드렸습니다.

( 같이 매임 했던 부사님께 한번 더 연락드려보라고 조언해주신 노을님 감사합니다♥)

부사님께서는 F물건에 대해 알아보시고 매도자가 옆에 준신축 단지로 이사하려 하는데

그 단지가 몇달 전보다 가격이 올라서 이사갈 수가 없어서 거기에 계속 살겠다고 하셨다고 하셔서

제가 주인전세로 사실 생각은 없는지 여쭤봐 달라고 했더니 주전 생각은 없다고 하셨습니다.

점점 손에 잡히는 물건이 없다고 생각하니 초조해지고 마음이 힘들어졌습니다.

통화를 끊은지 10분 후 사장님께서 다시 연락이 오셨습니다.

사장님께서 방금 접수된 장부물건을 알려주시면서 내일 11시에 다른 부동산 통해 투자자들이 보러 온다고 하는데

내일 아침 9시에 일찍 와서 볼 수 있냐고 하셨습니다.

그 물건은 제가 매코에 넣었던 D물건과 같은 단지인데 동,향도 더 좋았고 공실 물건이었습니다.

D물건은 법인 세입자가 6월 30일까지 살고 남자 3분이서 숙소로 사용하고 계셔서

기본집이긴 한데 약간의 담배냄새도 배어있었고 도배, 화장실 실리콘 등 수리를 해야할 것 같았습니다.

무엇보다 세입자가 와서 봤을 때 바로 나갈까? 그리고 이사 날짜를 맞춰야 하는 부분이 걱정되기는 했습니다...

(이 물건도 결국 바로 전세가 빠졌더라구요)

근데 D물건보다는 호가가 500만원 높았지만 매코를 통해 그 가격도 싸다는 기준이 있었기에

물건 상태를 보고 좀 더 깎으면 투자할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.

두근거리는 마음을 가지고 다음날 바로 아침 9시까지 C광역시로 달려갑니다~~

잘하면 이번에 투자할 수 있겠다라는 마음을 가지고 기차를 타고 내려가면서

멘토님과 했던 이야기들을 계속 반복해서 들으면서 내가 놓치는 것은 없나 확인했습니다.

# 교통비라도 깎아주세요...ㅠㅠ

물건을 보니 하자로 잡을 게 별로 없었습니다.

집주인분이 깨끗하게 사용하시고 장판도 싹 하시고,화장실 줄문, LED 등으로 교체하셔서

방 벽지에 가구 자국이 남아있어 수리하게 되면 도배 정도만 하면 되겠다는 생각을 했습니다.

그래도 지금 호가에서 300만원은 깎아야 저의 예상 매수가를 맞출 수 있어서

어떤 하자로, 어떻게 300을 깎을까 고민하고 있을 찰나

부사님께서 이전에 사려고 했던 사람이 호가에서 1000만원을

중문이 없다, 탄성을 안했다... 등등의 이유로 깎으려고 해서 집주인이 화내면서 그분이랑 안한다고 해서

집주인이 집에 대한 프라이드가 있으셔서 집 하자로 협상하면 안해줄 거라고 하셨습니다.

(그래도 그 분 덕분에 저는 그때 호가에서 1000만원 더 내린 가격으로 사긴 했습니다 )

그 말을 들으니 덜컥 겁이 났습니다.

그리고 집주인 분을 만나서 이야기를 하다가 제가 서울에서 왔다갔다 하는데 

교통비로 100만원만이라도 깎아 주실 수 있냐고 불쌍한 눈빛을 보내며 집주인 아저씨게 호소했습니다.

머리는 300만원이라고 외쳐댔지만 집주인 아저씨 앞에서는 100만원이라고 말한 저....

(집주인 앞에서 쭈굴모드로 쫄았습니다 ㅜㅜ 멘토님이 일단 지르라고 했는데 ㅠㅠ )

집주인 아저씨는 "아가씨가 왔다갔다 하는 비용을 왜 내가 깎아줘야 해요?" 라고 하시고

사실 저도 제가 집주인이면 안깎을 듯하고 순간 당황스러워 부사님께 도움의 눈빛을 발사했습니다.

"사장님 집 깨끗하게 사용하셔서 이 분도 마음에 들어하시고 이 물건 계약하려고 오늘 아침에 일찍 오셨는데

인심 좀 쓰이소~ "

다행히 부사님께서 집주인 아저씨를 어루고 달래면서 좋게 말씀해주셔서 100만원 깎았습니다...(주르륵)

그리고 바로 매매 계약서 쓰러 집주인분과 집주인 와이프분과 부사님 차를 타며 이동했습니다... ㅋㅋㅋ

와이프 분은 100만원 왜 깎았냐며 집주인 아저씨게 뭐라하셨는데 옆에서 민망했습니다.

근데 집주인 아저씨는 와이프분과 대화하다가 정말 안팔리면 500까지 깎을 각오는 했다라는 이야기를 들으며

허거거걱.... 속으로 으... 300만원 지를걸.... 엄청 후회했습니다@@

지금이라도 더 깎아주세요!! 라고 말해야 하나, 너무 염치없나... 참 많은 갈등을 했지만

멘토님이 알려주신 가격 기준에 지금 가격도 싼 가격이다 라고 판단을 했고

매매계약서를 그 날 바로 작성했습니다.

# 5일 후 전세 빼기

너무나 다행히 매매 계약서를 쓴지 5일 후에 전세 연락이 왔습니다.

하루하루가 전세 빨리 빼야 된다는 생각때문에 초조해지더라구요...

부사님께 3일 후에 전화드리면서 혹시 전세문의가 왔는지 연락을 드렸습니다.

( 언제까지 전세 안구해지면 다른 부동산에도 내놓는다는 말은 아직 하지 않았습니다 )

부사님께서는 전세 잡힌다면서 걱정하지 말라고 하셨고 매매계약서 쓴 지 5일 후에 전세를 구했습니다.

전세 계약서 쓸 때 이야기를 들으니

부사님께서 제가 너무 걱정을 해서 다른 부동산에도 부사님이 물어봐서 바로 구했다고 하시더라구요?!

부사님이 먼저 공동중개를 제안하셨다니... 이런 케이스도 있는줄 몰랐지만

어쨌든 저는 빨리 전세 구해주셔서 감사하다고 말씀드렸습니다!

심지어 그 공동중개 부사님은 제가 매코때 놓쳤던 D물건을 소개해주신 사장님 이셔서

인연이 이렇게 닿을 수도 있어 신기했습니다!!

2월에 열중 강의를 들었는데 양파링 멘토님의 "전세" 강의 통해 큰 도움을 받았습니다.

"단생공" 단지, 생활권, 공급 을 확인해서 적정 전세가를 파악했습니다.

전세보증보험에 맞춰 전세 호가 중에서는 높은 가격으로 전세를 맞출 수 있었습니다.

전세로 물건을 내놓고 도배를 미리 해야될까 고민을 했습니다.

내가 세입자라면 도배는 해놔야지 더 좋아하지 않을까?라는 생각에

전세 물건 중에서 제일 상태가 좋은 물건으로 만들기 위해 도배를 알아보고 있었습니다.

그런데 세입자께서 물건을 보고 도배 이야기도 안하셨다고 해서

도배, 입주청소는 세입자분이 하는 조건으로 전세를 운이 좋게 빨리 맞추게 되었습니다.

다행히 전세물건도 별로 없었고 공급도 없는 지역이였고

공실물건이여서 세입자가 보기도 편했던 면이 있었고

하도 걱정하는 저의 모습을 보고 부사님들의 도움으로

전세를 빨리 뺄 수 있게 되었던 것 같습니다.

# 잘한 점 + 아쉬운 점

잘한 점

1. 매달 강의를 수강하며 소중한 동료들을 얻어 동료들에게 도움을 구하고 피드백을 받을 수 있었다는 점

2. 1호기 투자를 하기까지 지방을 왔다갔다 하기가 심적으로도 체력적으로도 힘들었지만 평일에도 연차쓰고 내려갔던 점

3. 투코, 매코를 받고 좀 더 확신을 가지고 투자를 진행했던 점

4. 투자 물건 찾으면서 전임과 워크인 매임 횟수를 늘리며 물건들에 대해 다 파악하려고 노력한 점

5. 부사님들과 관계를 긍정적으로 만들어 놓은 점, 끝까지 부사님들께 전화하면서 현장가서 투자물건을 찾으려고 노력한 점

아쉬운 점

1. 협상과정에서 자신감있게 협상 가격을 이야기하지 못한 점... 되돌아보니 너무 아쉽다...

2호기 때는 이 부분에 대해서 좀 더 고민하고 투자사례도 많이 찾아보고 협상하는 실력을 갖추고 싶다.

2. 주도권을 가지고 매도인과 이야기를 해야하는데 부사님께 의지를 많이 한 점

다음번 투자에서는 목표 매수가에 맞춰 매도자에게 휘둘리지 않는 단단한 마인드를 갖추기

3. 매매 계약서 쓰기 전에 누수 관련해 관리사무소와 밑에 집 찾아가서 물어보지 못한 점

4. 투자하기 직전까지 내 상황에 대해 잔금이 어디까지 가능한지 확실히 파악을 못한 점

5. 실전투자경험담을 미리미리 읽어 놓기, 인테리어 특강도 미리 들어놓기

# 복기를 마치며

1호기 투자 과정을 쭉 복기를 해보니 정말 주변 동료들이 없었다면 해내지 못했을 물건이었습니다.

서울투자, 수도권 투자도 아닌 소액 투자로서 지방 물건에 씨앗을 심었지만

그래도 1년 6개월동안의 노력이 담긴 소중한 씨앗을 심을 수 있어 감사할 따름입니다.

그리고 씨앗을 심고보니

조금 더 자유로운 싱글인 이 시기에 앞마당을 더 늘리면서 투자실력을 성장시키고 싶다는 마음이 커졌습니다.

부족한 저의 실력들을 채우면서 제가 받았던 동료들의 도움들을 나눠줄 수 있는 사람이 되고 싶다는 마음도 생겼습니다.

앞으로 투자금을 또 모아나가며 더 나은 2호기 투자를 위해 실력을 쌓아나갈 수 있도록 노력하겠습니다.

작년 7월 실전반에서의 첫만남을 시작으로 투자코칭, 매물코칭까지 진행해주신 제주바다 멘토님!

만나뵐 때마다 투자 꼭 할 수 있다고 용기를 주시고, 방향성을 제시해주셔서 감사합니다♥

투자자로서 앞마당을 늘리는 정석적인 방법을 알려주시고

투자까지 이어질 수 있도록 세심한 피드백해주신 일공일오튜터님 너무 감사드립니다♥

투자할 수 있도록 매임까지 같이 가주시고 카톡으로도 많이 알려주시며

1호기까지 하드캐리 해주신 갱지지 조장님 너무 감사합니다♥

1월에 만난 소중한 팔짱이들♥ 모카라떼7님, 태싸님, 수박조아님, 여유로운리치님, 노을읽기님, 윤돌님, 그리고 갱쟝님

투자경험을 많이 알려주시고 많이 응원해주셔서 감사합니다!!

올해 매임 제일 많이 같이 했던 노을읽기님 함께해주셔서 감사해요~ 덕분에 많이 배웠고 1호기까지 찾을 수 있었습니다.

감사합니다♥ 2월에 함께 임장한 에스퍼, 윤돌, 홧디님!! 덕분에 즐겁게 앞마당 늘릴 수 있었어요 감사합니다~

갑자기 연락드렸는데도 응원해주시면 피드백까지 주시는 레키조장님 그리고 열중 동료분들 감사합니다!!♥

1호기까지 가는 과정 중 힘들 때 툴툴거리는 저에게 곧 투자한다며 좋은 기운 불어넣어주시고

매수할 때 전화까지 해주시며 항상 기분좋게 해주시는 유쾌한 투자자 산빠님,

당하님, 킴장님, 경자님, 긍정몬님, 이영님, 푸초님, 궁이님 감사합니다♥

11월 지기반 동료분들~ 먼저 투자까지 진행하시고 좋은 기운 전달해주셔서 감사합니다♥

힘들고 지치는 순간에 혼자 울기도 하고, 이게 맞는 길일까 고민도 많이 했습니다.

유리공과 가족들이 응원은 해주지만 속으로 걱정을 하고 저를 보며 많이 불안해한다는 것도 느꼈습니다.

근데 앞서 나간 선배 동료분들을 보며 용기를 얻고 힘을 얻었습니다.

포기하고 싶을 때마다 10억달성기와 칼럼들을 필사하며 마음을 다시 고쳐먹었습니다.

이 글이 1호기를 앞둔 동료분들께 힘이 되기를 바라며

미래의 제가 더 나은 2호기를 해내기를 소망하며 1호기 복기를 마치겠습니다.

감사합니다.