수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
부동산 지인 26년 7월 21일 기준 전국 평당가 조사 결과입니다.
※ 지역의 평당가로 평균의 오류가 있으며 세부적으로는 단지별로 판단이 필요합니다.
아래 정리한 각 지역별 평당가 및 투자금, 특징, 투자 생각을 참고하시어,
본인의 상황(연 저축액, 투자금, 포트폴리오, 투자 방향성, 향후 투자 계획 등)을 고려해
다음 달 앞마당 선택에 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.
※ 지난달(26년 6월) 전국 평당가 조사 결과는 아래 링크 참고 부탁드립니다.
https://weolbu.com/s/OdQTN8PJi4
감사합니다. 😁
[서울]
[서울 아파트 평당가 특징]
- 매매가는
- 서초 송파구를 시작으로 0.4~0.7% 수준의 상승세 전환이 이어지고 있고 강남 역시 상승으로 전환 됨(주의!)
- 강서구 등 4급지 이하의 상대적으로 저렴한 집값의 지역들이 유독 더 뜨겁고 꾸준하게 1~2% 수준의 상승세를 보여주고 있음
- 전세가는
- 전반적으로 1~2%의 상승세를 지난달과 동일하게 유지해나가고 있고, 특히 4~5급지 이하의 지역들에서 2%를 상회하는 전세 상승을 보여주고 있음
- 매매/전세 유통 물량은
- 매매는 현저히 적고 지속 급감 중, 전세도 현저히 적으며 26년4월19일 기점으로 증가 추세로 전환 (특이사항!)
[투자 생각]
- 대출 규제 및 각종 부동산 정책을 통해수요 억제를 하고 있지만 본질인 공급 부족은 변함 없기 때문에 상급지에 잠시 식었던 불씨가 다시 살아나고 있는 것으로 보여진다. 이 불씨가 다시 한번 큰 상승을 일으킬지 아닐지 알 수 없지만, 상급지에 변화가 있다는 것을 인지하고 이는 주변 지역으로 다시 한번 번질 수 있음을 이해하는 상황에서 본인이 할 수 있는 행동(내집마련, 투자, 임대)을 하면 좋겠다.
- 15억 이하 대출 규제의 영향이 상대적으로 적은 4~5급지 시장에서 임대시장의 불안이 강제 매수 수요로 연결되며 상급지와 키맞추기를 계속해서 이어나가고 있는 상황으로 보인다.
- 본질적인 공급 물량의 부족과 + 시중 유통물량의 잠김 가속화는 변하지 않았기 때문에 앞으로 임대 시장은 더욱 더 불안해질 가능성이 높으며 이는 곧 상대적으로 전세가율이 높은 하급지에서 더욱 더 매매가를 밀어올릴 요인이 된다고 생각합니다. **전세가율 낮은 상급지도 다시 움직이기 시작…;;
- 공급 물량이 부족한 지금 서울 전세 증가의 원인으로 매도자들의 버티기로 인해 기존 매도로 두었던 집들을 임대로 전환했다고 보는 게 합리적일까?.. 지난달과 동일하게 전세 물량이 지속 증가하고 있음을 확인할 수 있다.
- 2급지에서는 마포구,광진구,양천구가 성동구 대비 상대적으로 저렴하다고 생각
[경기]
[경기 아파트 평당가 특징]
- 매매는
- 과천, 분당 등 상급지 -1% 수준 하락에서 0.2~1% 수준의 상승으로 전환하였다. (주의!)
- 서울 인접 지역 수지구, 하남시 구리시 등 지난달 대비 상승폭 1.6~2% 수준으로 꾸준히 뜨겁게 달리고 있다..
- 특히 광명, 구리, 수원 영통, 수원 팔달, 화성 동탄이 유독 3% 수준의 뜨거운 상승을 보이고 있다.
- 연수구를 시작으로 인천도 1% 이상의 상승을 꾸준히 유지하고 있다 (특이사항)
- 전세는
- 광명시, 구리시의 전세가 지난달에 2~3% 수준으로 폭발적 상승을 유지하고 있고
- 나머지 지역들 대부분 1~2% 사이 상승세 유지중이다.
- 매매/전세 유통 물량은
- 매매 꾸준히 급감 중, 전세 현저히 부족하며 지속 감소세 유지 중
[투자 생각]
- 서울과 마찬가지로 경기도 상급지(과천, 분당)의 움직임에 다시 불씨가 붙었습니다. 앞서 설명한 것처럼 그로인해 일어날 수 있는 (다시 한번 키맞추기 상승세) 상황을 생각해보고 본인이 할 수 있는 행동(내집마련, 투자, 임대)을 하면 좋겠다.
- 키맞추기의 흐름이 점점 더 서울 외곽(특히 경기 남부라인)으로 번지고 있습니다. **수원 영통 + 동탄까지도 상승세 커짐. 탄탄한 직장(구매력)과 주변 지역(상급지)의 중요도를 가치 판단에 반영하시어 조금 더 나은 선택을 하시면 좋겠습니다. 시장 사황을 직접 현장에서 느끼며 무리한 네고보다는 적잘한 가격이라면 매수하는 것이 현재 시장에서는 더 좋은 선택이라고 생각합니다.
- 마찬가지로 본질(공급 부족+유통 물량 지속 감소)은 변하지 않았고 임대 시장의 불안이 매매 수요로 이어지며 서울에 내집마련을 하지 못하시는 분들이 경기도 외곽으로 밀려나와 꾸준히 매수를 해주시고 있는 상황입니다. 앞으로 임대시장 불안은 더욱 가속화 될 가능성이 높으며 이는 곧 전세가율이 상대적으로 높은 경기도에서 매매가격을 계속해서 밀어올릴 요인이 된다고 생각합니다.
- 부천, 군포시(산본)는 여전히 절대적으로 저렴하며, 특히 덕양구, 기흥구, 화성시 대비 상대적으로 저렴하다고 생각합니다.
- 경기도 외곽은 여전히 아직도 절대적으로 저렴한 곳이 많습니다. 물론 자금 상황이 된다면 조금 올랐더라도 더 강남과 물리적 가까운 위치 + 교통이 좋은 지역을 먼저 앞마당을 만들어 자산을 취득하는 것이 좋은 방향이지만, 그게 안 된다고 하는 상황에서는 부천과 같은 비규제 지역도 충분히 투자 대상이 된다고 생각합니다.
- 다만 현재 비규제 지역에서 투자로 매매 할 수 있는 자산은 통상 장기 보유가 아닌 갈아타기가 필요한 자산(평촌 이하)일 가능성이 높기 때문에 절대적으로 저렴한 지방의 단지들과 비교해서 상대적으로 입지 독점성과 수요가 높은 가치 있는 단지를 저렴한 가격에 매수하기 위해 노력해야 할 시점이라고 생각합니다.
[지방]
[지방 아파트 평당가 특징]
- 부산
- 매매가 : 지난달 대비 수영구, 동래구, 남구 등 선호하는 지역들이 0.5% 수준의 상승세로 전환되었습니다.
- 전세가 : 지역 전체적으로 0.5~0.8% 수준의 상승세 꾸준히 이어나가고 있습니다.
- 공급 : 28년 이후 부족
- 대구
- 매매가 : 지난달과 유사하게 상급지 수성구, 중구 위주로 1% 수준의 상승세 이어가고 있습니다.
- 전세가 : 지역 전체적으로 0.5% 수준의 상승세를 이어가고 있습니다.
- 공급 : 25년 과잉 → 27년 이후 부족
- 광주
- 매매/전세 : 모두 심정지 상태입니다..
- 공급 : 25~27년 적정~과잉 유지중
- 대전
- 매매 : 둔산 선도지구 이슈로 핫한 서구가 0.5% 수준의 상승세를 꾸준히 이어오고 있습니다.
- 전세 : 전체적으로 0.3% 수준의 상승세를 이어오고 있습니다.
- 공급 : 27년 과잉 이후 부족 예정
- 울산
- 매매 : 선호하는 남구를 1% 상승을 필두로 북구, 중구, 동구 역시 0.2~0.3% 수준의 상승 전환이 이어졌습니다.
- 전세 : 꾸준히 0.5~1% 상승세 유지중에 있습니다.
- 공급 : 25년부터 지속 부족
- 창원
- 매매 : 가장 선호하는 성산구에서 시작된 상승장이 주변 마산으로 번져가고 있습니다. 0.5~1% 수준 상승
- 전세 : 0.3% 수준으로 꾸준히 상승중에 있습니다.
- 공급 : 26년 이후 지속 부족
- 전주
- 매매 : 0.5% 수준의 상승을 꾸준히 이어오고 있습니다.
- 전세 : 0.3% 수준의 상승을 꾸준히 이어오고 있습니다.
- 공급 : 25년 이후 지속 부족
[투자 생각]
- 이미 많이 오른 울산, 전주의 경우 매도 타이밍을 잡아야 한다고 생각합니다.
- 현재 투자를 준비하고 있으신 분들은 부산, 대구를 위주로(중소도시 창원도!) 앞마당을 만들고 매매가가 주춤+상급지 위주 이제 막 움직이기 시작하는 시기에 꾸준한 전세가 상승으로 소액 투자의 기회를 잡아보시면 좋겠습니다.
- 시간이 조금 더 필요하신 분들은 대전, 천안과 같은 과공급으로 인해 향후 투자 기회를 줄 지역들을 미리 만들어 기회를 잡아보시면 좋겠습니다.
- 지방은 대부분의 지역이 절대적으로 저렴한 상황입니다.
- 지방의 특징 상 상대적으로 입지독점성이 떨어져 빈땅에 공급이 쉽고 + 전세가율이 높아 매매 → 전세 전환이 쉬워 마치 양은 냄비와 같이 쉽게 달궈지고 쉽게 차가워 지기도 합니다. 이런 특성을 이해하고 특히 공급에 더 유의해서 본인의 자금 상황에 따른 투자 기회를 찾아보시면 좋겠습니다.
- 지방이라고 돈을 못 버는 것이 아닙니다. 수도권 외곽 구축 단지 대비 상대적으로 입지 독점성과 수요가 큰 단지들이 충분히 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회를 주고 있습니다.
돌아보면 시장은 언제 어디서나 기회를 만들어 주고 있습니다.
그리고 그 기회는 언제나 준비된 사람이 잡을 수 있었습니다.
급격하게 변하는 시장에 조급하거나 주변의 소음을 쫓아가는 행동을 하기 보다는
본인의 상황을 스스로 메타인지 하고 하나 하나 차근 차근 준비하셔서 (앞마당을 만들고 단지별로 비교하고)
내가 흘린 땀, 노력, 그 시간들을 믿고 앞으로의 기회를 꼭 잡으시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
💕
