뉴타운의 성패는 '이것'입니다 [날개핀레드불]

안녕하세요. 날개핀레드불입니다.

장마기운이 있어서 그런지

날씨가 연일 오락가락하고

습도도 정말 높아 불쾌지수가 장난 아닌것 같습니다.

날씨만큼 부동산 시장도

혼란스러운 시기인 것 같습니다.

다들 이럴때 일수록 할 수 있는 일에 집중하여

더 좋은 자산을 어떻게 하면 쌓을 수 있을까

고민하면서 앞으로 나아가셨으면 좋겠습니다.

서울 수도권 시장은 지칠지 모르고

계속 뜨거워지고 있는 것 같습니다.

몇일전 임장을 다녀왔을때도

높은 호가에도 집을 구하기 위해

움직이는 실수요자분들이 정말 많았습니다.

전월세가 부족하다보니

21년 패닉바잉과는 또 조금 다른 느낌이

들었습니다.

전월세를 구하지 못해 어쩔 수 없이

매매를 선택하는 분들이 많았고

생존을 위해 선택지가 많지 않다라는 것이 느껴졌습니다.

서울수도권에는 향후 공급량이 부족하기 때문에

당분간은 계속해서 이런 상황이 이어지지 않을까

라는 개인적인 생각이 드는 요즘입니다.

그렇다면 서울에는 어떻게 공급을 해야할까요?

서울에는 빈땅이 없기 때문에

기존에 있는 낡은 건물들을 허물고 

새로 아파트와 건물을 올릴 수 밖에 없습니다.

또는 기존 아파트를 부시고 재건축하는 방법도 있구요.

기존 낡은 건물을 허물고

새로 아파트를 짓는 것을 재개발이라고 합니다.

재개발의 규모가 커지고

계획적으로 대규모가 주택단지가 들어서게 되면

이것을 바로 ‘뉴타운’이라고 하는데요.

서울에는 이미 뉴타운이 진행되어

상대적으로 낡은 주택과 빌라 비율이 많은

동네에 대규모 아파트들이 들어서면서

환경적으로 살기 좋은 동네로 탈바꿈한 곳들이 많습니다.

그렇다면 이런 뉴타운은

모두 성공할 수 있었을까요?

서울에서 성공적으로 조성된 뉴타운의

특징과 사람들이 좋아하는 뉴타운은

어떤 차이점이 있는지 등을 알아보도록 하겠습니다.

1. 절대적인 땅의 위치가 가장 중요

뉴타운은 보통 환경적으로 매우 낙후된 동네가

새로운 건물들이 대거로 들어오면서

환경적으로 살기 불편했던 동네가 

새 건물들로 바뀌면서 환경이 매우 쾌적해진다는

장점이 있습니다.

하지만 ‘뉴타운’이라는 개발 호재를

보기 전에 더 중요한 것이 있습니다.

그것은 바로 ‘뉴타운’이 조성되는

땅의 위치입니다!

위 사진은 사람들이 좋아하는 '뉴타운' 중에 

하나입니다.

마포구에서 개발된 아현뉴타운은

대규모로 신축 아파트 단지들이 들어서면서

젊은 사람들이 굉장히 선호하는 지역 중 한 곳입니다.

위에 사진은 동대문구에 있는

전농답십리 뉴타운입니다.

신축 아파트들이 대거로 들어오면서

환경이 개선되었던 동네 중 하나이고

GTX 개발호재 등

천지개벽한 곳 중 하나입니다.

그런데 과거 두 지역 대표단지들이 가격이 얼마 차이가

나지 않았다는 걸 알고 계시나요?

마포래미안푸르지오는 ‘아현뉴타운’의 대장급 단지라고 할 수 있는 단지이고

16년 7월에 6.5억 정도 시세를 형성하고 있었습니다.

반면, 전농답십리 대장 단지라고 볼 수 있는

래미안크레시티는 16월 7월에 약 5.9억 정도의 시세를 형성하고 있었고

두 단지 가격은 대략 6천만원에 불구하였습니다.

그러나, 현재 가격 차이를 보면 약 4억 정도 이상의

차이를 보여줍니다.

그 이유는 무엇일까요?

바로 그 핵심은 ‘땅의 위치’입니다.

마포래미안푸르지오가 위치한 땅의 위치는

래미안크레시티에 비해 주요업무지구 접근성이 매우

뛰어나다는 땅의 위치가 차이를 더 벌리게 만든 것입니다.

마포래미안푸르지오는 서울 3대 업무지구인

‘도심’과 ‘여의도’를 매우 가깝게 접근할 수 있다는 장점이 명확한 곳입니다.

반면에 래미안크레시티는 ‘도심’접근성이 좋은편이지만

마포래미안푸르지오에 비해 물리적인 거리와 대중교통 접근성은

조금 아쉽다는 생각이 드는 위치에 있는 단지이구요.

단순히 새 아파트가 들어오면 다 좋은거 아니야?

라고 생각하기보단

뉴타운이 들어오는 ‘땅의 위치’를 첫번째로 봐야하는

이유가 여기에 있습니다.

2. 뉴타운의 규모와 크기

뉴타운 보통 대규모 신축단지들이

대거 들어온다는 특징을 지니고 있는데요.

하지만 뉴타운마다 그 크기와 

범위는 제각각입니다.

뉴타운의 규모와 크기에 따라

환경이 얼마나 개선될지

동네의 위상이 바뀔지를 결정하곤 합니다.

위 사진은 영등포구에 위치한 ‘신길뉴타운’입니다.

원래 계획했던 규모는 위 사진만큼의 

뉴타운을 조성하는 것이었는데,

사업진행이 원만하게 되지 않아

빨간색 박스 부분만 뉴타운으로 사업이 진행된 상태입니다.

총 9117세대가 입주하였고

8개 구역에 새아파트들이 들어서면서

환경이 매우 개선된 곳 중 하나입니다.

7호선, 신림선을 이용할 수 있고 여의도 업무지구도

가깝게 이용할 수 있다는 장점이 있는 뉴타운이죠.

하지만 다른 뉴타운에 비해 규모가 작기때문에

다소 아쉬운 뉴타운으로 남아있습니다.

그 이유는 영등포구 전체적으로

연식이 오래되고 낙후된 동네들이 많아

이렇게 연식 좋은 아파트들이 모여있는 곳이 없음에도 불구하고

현재 뉴타운의 대장 단지 가격보다

땅의 위치가 좋은 당산의 구축 단지가

더 높은 가격대를 형성하고 있기 때문입니다.

당산삼성래미안은 2호선,9호선을 초역세권으로 이용할 수 있어 

주요업무지구 접근성이 뛰어나다는 장점이 있지만

신길뉴타운 단지에 비해 연식이 약 14년이나 차이가 난다는

단점이 있습니다.

반면 래미안에스티움은

7호선 역세권으로 강남접근성이 좋은편이고

신림선을 환승해서 가면 도심이나 여의도 접근성도

매우 뛰어난 단지이고 연식이 2017년 단지라

신축의 느낌이 강하게 나는 단지입니다.

그럼에도 두 단지 호가는 현재 3.5억 정도

나고 있습니다.

분명 뉴타운이 환경이 더 개선되고

살기 좋은 동네임에도 불구하고

당산삼성래미안 왜 더 호가가 비싼 걸까요?

이유는 뉴타운의 규모와 크기가 동네 위상을

바꿀 만큼의 크기와 규모가 아니라는 점 때문입니다.

실거주자 입장에서는 2,9호선 이용을 포기할 만큼에

매력적인 환경과 살고싶은 욕구가 충족되어야 하는데

이를 포기할 만큼의 매력적으로 환경이 쾌적하다거나

아직은 조금 어수선한 주변 환경이 다소 망설여지는

이유가 된다는 것이지요.

이런 땅의 위치가 상대적으로 약점인 곳들은

뉴타운이 조성된다고 하더라도 그 규모와 크기가

매력적이지 않다면 원래 사람들이 좋아하던 땅에 위치한

아파트들을 이기기는 어렵다고 생각됩니다.

물론 땅의 위치가 좋은 곳에

‘뉴타운'이 들어선다면 규모와 크기와 관계없이

사람들이 수요를 이끌어준다고 생각됩니다.

다만, 땅의 위치가 상대적으로 아쉬운 곳이라면

주요 교통 노선을 포기하고 들어갈 만큼의

규모와 크기가 중요할 수 있다고 생각됩니다.

이상 성공적인 뉴타운의 특징 등을

살펴보았는데요.

이러한 특징들을 잘 기억해두셨다가

내집마련을 하시는데 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)