- 실전준비반 재수강이라면? -
단지 분석 을 하는 이유 ?
우리가 투자를 하기 위해서 분위기 임장 을 하고 , 생활권 순위가 나오게 되면 ,
각 생활권 내에서 투자 우선순위 단지를 선별 합니다.
선별 된 단지들은 저평가 이거나 또는 투자금 에 들어오는 단지 들 이라는것
저평가 그리고 투자금에 들어오는 충분히 가치가 있는 단지들을 투자 하기 위해서 는 비교 평가를 통해서 현재 시장에서 저평가 인가 를 판단 하고 , 선정된 단지 또는 내가 관심 단지에서 투자를 하기 위해서 는 단지 분석이 반드시 필요 하다는것.
단지 분석 을 할때, 단지 주변 생활권 의 유해 시설 및 기피 시설이 있는지 그래서 가격이 상대적으로 싼것인지 반드시 확인 하는 작업 이 필요 하고 , 그 선호도 별 로 매매 가격의 차이가 1억 많게 는 2억씩 나타 날수도 있다는 것 .
그다음 , 단지 분석을 할때, 조금더 깊이 있게 들어 가면, 동별 선호도 를 구분 하여야 한다. 초등학교 배정 과 중학교 배정의 차이로 엄마들이 비 선호 하는 초등학교 를 선정하게 되는지 까지 확인 하고 , 동별 선호도 에서 동향 보다는 남향 을 선호한다면 , 남향 의 물건이 동향 물건과 같다면 ? 싸다! 판단 하고 투자 우선순위가 될수 있다는것!
우리는 현시점에서 매매 가격이 비싼 것 보다는 싼것 을 투자 하기 위해서 임보 를 쓰고 단지 분석을 하고 선호도 를 파악하는 작업을 한다는 것 !
#단지 분석 의 목적은 선호도 높은 단지를 우선순위 로 정리 하여 , “ 어떤 단지의 매물을 먼저 볼 것인지” 를 결정하는 것입니다. 이후 선정된 단지의 실제 매물을 보고 확인 하고 , 층 /향/동/상태 /조건 등을 점검한 뒤 최종 투자 결정 여부를 판단 하기 위한 것!
단지 분석을 왜 하는가 ?
내가 가지고 있는 종잣돈 으로 최선의 선택을 하기 위해서
내가 투자 한 단지 의 가치를 알기 위해서 지역내 저평가 단지를 찾기 위해서
그리고 지역내 어떤 수요가 많은지 , 그래서 그 사람들이 지역내에서 좋아하는 단지가 어디지 ?
그 단지에는 어떤 사람들이 살고있는가 ? 매물 임장을 통해서 확인 할수있다는 것.
투자자로써 단지분석 을 한다는 것! 에서 우리가 피해야 할 사고 방식
=비싸면 좋은 곳 / 싸면 별로인 곳 이니깐 투자 하면 안되! 가격 = 가치 사고방식 X
=좋은곳 과 투자 하기 좋은 곳을 구분할 줄 알아야 한다.
(안 좋으 니깐 조금 늦게 오를 거야 ~ 내가 투자한 단지 의 가치를 알아야 한다는 것 )
그래서 지금 시장 분위기 에서 단지 분석 이후 어떻게 행동 해야 하는가?
가치과 가격은 뒤죽 박죽 일 수 있고 투자금 또한 더 좋은 단지라고 해서 많이 들어가거나 , 덜 좋은 단지라고 해서 덜 들어가는 공식이 부동산 시장에는 없기 때문에 , 그물을 넓게 던지는 행동이 필요하다!
매물 임장 이 어렵다! 지금 당장 살 것도 아닌데 , 집 보여 달라고 하기 죄송 해요
사실 , 부동산 에 전화하는 것 부터 가 너무 어려워요 , 이러한 고민을 하시는 분들은?
나의 생각 : 1억 이상 버는데 ? 이정도 못해? 이게 어렵다? 투자자 로써 성장 할수 있을까? 감정적 으로 이해 하는 부분이지만 , 그런 마인드가 나에게 도움이 되는가 ? 자신 있게 배운데로 그냥 실천 하라.
단 , 전임 과 매임이 적응이 된다면 , 전략적 으로 기준을 가지고 있어야 확신을 가지고 투자 할수 있다는 것!
집을 볼때 , 우선순위 로 꼭 확인 해야 하는것! ( 진짜 투자를 진행 할때, 확신으로 이어지는 액션 )
첫째 : 누수 이다. 누수 같은 경우는 이미 물이 흘러 나오는 상황이고 이것은 반드시 확인 해야 한다.
그럼 어느 부위를 ? 거실 방 베란다 의 천장 쪽 과 싱크대 아랫쪽 바닥 을 확인 하라 ( 물이 흘러 내려가는 쪽 ! 배관! )
왜냐 ? 아랫집으로 물이 흘러 내려 갈수 있다는 것! 추가 수리 비용 을 미리 생각 해야 한다.
둘째 : 수리비 큰 품목 체크 하라!
샷시 교체 , 필름 , 화장실 내수 수리 , 씽크대 상태 와 교체 상황
샷시가 교환 되어 있다면 1,000만원 벌고 들어 간다는 것! 이왕이면 같은 물건이라면 샷시 교체된 것
point 이유 있는 네고 협상을 해라! - 다시 한번 막연하게 그냥 빼주세요! 가 아니라 , 왜냐 하면 화장실 수리와 마루 교체 를 해야 하는데 추가 수리 비용 만큼 가격 네고 부탁 드려요 사장님 " 이유 있는 요청을 하라! -나에게 적용 점 -
화재 보험을 이용하여 누수 문제를 해결 할수 있다는 것 - 너무 큰 걱정은 NO! NO!
#공포의 체리색 은 전체 필름 으로 교환한다.
#화장실 의 수리 필요 한데 , 플라스틱 욕조 UBR 화장실이라면 수리비용이 많이 들어가는데 가격 협상 을 부사님 께 한번 부탁 드려보기 ! 수리비용 100만원 더 들어간다는 것
셋째 . 매물 임장 시 ! 해야 할것 !
현관 에서 신발장 상태 와 바닥 타일 깨짐 여부 확인 과 중문 여부
발코니 에서는 샷시 교체 여부 와 천정 벽면 누수 여부 , 베란다 타일 손상 , 베란다 뷰 확인 , 베란다장 내부 결로 와 곰팡이 확인 하라 , 베란다 바닥 타일 깨짐 여부를 확인 하고 , 천장 누수 발생 여부 꼭 꼭 !!! 확인 해라 !!!
뷰 를 꼭 확인 하라 ! 무덤뷰 라면 ? 매도 하고 싶어 도 못할수도 있다는것 ! - 환금성으로 이어진다!- 매우 중요!
거실 과 방 에서는 확장 여부를 확인 하고 바닥 보일러 설치 문의 -구축에서-
도배 장판 조명 확인 해라 , 안방 화장실 욕실 수리 여부 와 천정누수 확인 하고 문 하부 상태 꼭!!! 확인 하라!!!
타일이 깨짐 과 튀어 나온게 있는지 까지 !!! 상태 체크!!!!
-다시 정리 하기!-
매물 임장 완료 이후 집에 가지 말고 반드시 정리 되어야 하는 것!!!
수리 상태 는 특 올수리 ( 최근 샷시 포함 ) 또는 올수리 ( 샷시 포함 또는 제외 ) , 일반 수리 ( 도배 장판 조명 ) / 기본집
거주 조건 체크!!! 전 월세 거주 , 만기 날짜 확인 하고 갱신권 사용 여부 확인
주인 거주 와 주인 전세 가능 여부 확인 - 이사 날짜 와 매도자 의 상황 파악
잔금 날짜 가능 여부 까지 확인 한다!!
투자 물건 뽑기 -동별 물건 끼리 비교해 지역내 투자 물건 뽑기!
"00생활권 보다 선호도 후순위인데 가격 도 싸지 않고 투자금도 많이 들어간다" 판단된다면 -소거한다-
임장을 통해 생활권 입지 순서를 알아야 , 더 좋은것 과 덜 좋은것 을 구분 할 능력이 있다는것 .
내가 가진 종잣돈으로 기준을 가지고 , 투자 의사 결정을 할때 , 가격이 올라가고 물건이 줄어들면서 매물이 저층 밖에 없다 하더라도 , 조급증 을 버리고 기준을 지키며 차분하게 , 순서 대로 분위기 임장 과 단지 임장 을 토대로 , 저평가 단지 또는 관심 단지 안에서 매물을 보고 , 저평가 매물을 나에게 조건 좋은 물건에 투자 를 한다!
마지막 으로 반드시 체크 해야 하는 투자 기준
저 환 수 원 리 의 모든 기준에 충족되지 않으면 투자 하지 않습니다!
저평가 : 지역 내 상대적 저평가 / 지역 간 상대적 저평가 (현재 시장에서 기준 : 전고점 대비 싸다면 저평가 )
환금성 : 300세대 이상 ( 1층 ~3층 저층 탑층 제외 )
수익성 : 충분한 수익 , 수익률을 낼수 있는 가치가 있는 단지 인가 ?
원금 보존 : 지역별 적정 전세가율 ( 서울 55% 그리고 강남역 까지 1시간 이내 )
리스크 관리 : 추가 투자금 / 역전세 방어
( 너무 높은 전세가격 으로 세팅시 향후 공급 발생시 역전세 리스크 관리 필요 )
성장하기 위해 반드시 필요한것 !!!
첫투자 부터 완벽할수 없다는것 “ 그깨 그걸 했어야 햇는데 ~” 라는 후회는 반드시 한다.
그럼 성장하기 위해서는 껄 ~ " 하고 끝이 아닌 , 복기 를 하고 , 실력을 쌓기 위해서 앞마당 을 늘리고 투자 를 하고 결과 를 보고 복기 하라 ( 잘 못한점 그리고 고쳐야 할점 잘한점을 반드시 기록하고 , 개선 하도록 노력 하라 ! )
