신나는시간1_매일 생각정리 #34 서울 리모델링 착공률 0.9%… 공급 절벽 속 우리가 봐야 할 기회와 리스크

안녕하세요

신나게 투자생활 하고 싶은

신나는시간1입니다.

• 리모델링 착공률 '0.9%'의 충격: 서울에서 리모델링을 추진 중인 83개 단지(7만 3,120가구) 중 실제 공사에 들어간 곳은 단 3곳(665가구)에 불과합니다.
• 주요 정체 원인:
  1. 공사비 폭등 및 갈등: 청담건영 사례처럼 시공사와의 공사비 증액 협상이 난항을 겪고 있습니다.
  2. 제도적 공백: 재개발·재건축과 달리 리모델링은 법적인 '공사비 검증 제도'가 없어 분쟁 해결이 더 어렵습니다.
  3. 행정 통계의 한계: 늘어난 '순증 가구 수'만 실적으로 집계되다 보니 지자체의 적극적인 행정 지원 동력이 약합니다.

• 시장의 움직임: 난항 속에서도 대치현대, 금호벽산, 이촌강촌, 고덕아남 등 서울 입지 우수 단지들은 하반기 사업계획승인을 기다리며 7부 능선을 넘고 있습니다.

   

재건축의 대안이라 불리던 리모델링, 지금은 '속도'와 '추가분담금'의 싸움입니다.

1. '공급 절벽'의 현실화와 입주 물량 가뭄

서울 내 신규 공급을 책임져야 할 재개발·재건축뿐만 아니라 리모델링마저 공사비 갈등으로 멈춰 섰습니다. 이는 향후 3~5년 뒤 서울 상급지 및 신축 공급 가뭄이 더욱 심화될 수 있음을 시사합니다. 신축과 준신축의 희소성은 더욱 높아질 가능성이 큽니다.

2. 리모델링 단지 투자 시 체크리스트

과거에는 "리모델링 조합설립인가만 나도 호재"라며 투자하던 시기가 있었습니다.하지만 지금처럼 공사비가 평당 1,000만 원을 넘어서는 시대에는 접근 방식이 달라져야 합니다.

• 추가분담금 수용 능력: 주민들의 소득 수준과 자산 가치가 높아 늘어난 분담금을 감당할 여력이 있는 입지인가? (e.g., 강남, 용산, 주요 상급지)

• 사업 추진 단계: 단순 조합설립 단계인가, 아니면 사업계획승인 등 9부 능선을 넘은 단지인가?

   

3. 정부 정책 및 법안 흐름 모니터링

정부도 동의율 요건 완화 및 공사비 검증 제도 도입 등 제도 개선을 추진 중입니다. 리모델링 단지에 관심이 있다면 이러한 제도적 완화 시점을 매수 타이밍의 주요 지표로 활용해 볼 필요가 있습니다.

공사비 폭등 시대의 리모델링 단지, 과연 실거주 및 투자처로서 여전히 유효한 전략일까요?

현재 리모델링 호재로 집 값이 들썩이는 경우가 있지만 재건축이든 리모델링이든 한다고 발표 나면 사업이 중단됐는지 싶을 정도로 진행이 어려운 것을 우리도 주변에서 몸소 느끼고 있습니다.

또 시행이 되면 집 값은 오르고 또 좋은 입지라면 더 오르고 있습니다.

현재 해결해야 하는 속도.. 그리고 추가 분담금 문제는 쉬운 문제가 아니기 때문에 우리의 투자로는 장기간 끌고 나갈 수 있는 상황이 되는 건지(자금 상황, 심리 상태 등) 확인해보시고 지금 이 순간 최선의 선택을 하시면 됩니다.

미래는 아무도 모릅니다. 예측하지 말고 최선의 선택을 하고 이후 기다리는 방법! 그리고 그 이후는 대응의 영역으로 받아들이는 수밖에 없습니다.

우리 모두를 응원합니다!! 화이팅!!!!!!!!!

감사합니다:)