[성동구 7ㅏ서 아파트 4고 성동구로 24가야조! 구르는 돌0] 3주차 수강후기

[단지 선호도는 비선호요소에 영향을 받는다.]

1. 인상깊었던 점

   입지가치, 시세분석에 이어 단지분석, 매물임장 방법에 대해 배웠다

   단지분석은 단지 가치, 가격을 알고 그 지역의 선호요소(직장? 교통 ? 환경 ? 학군 ?)를 파악하여 매물임장할 단지를 고르고 매물임장을 통해 비교분석(단지내-지역내-지역간 비교평가)를 통해 투자 물건을 선정하는 것

    

    만안, 부천, 군포 현재 비규제지역

    그 지역의 선호요소를 먼저 파악한다. 교통? 환경? 학군?

    만안 : 안양역, 석수역, 관악역, 1호선 라인 300이상

             역세권 소단지 < 비역세권 대단지, 비역세권 도보 15분 이상 지역은 후순위

   평촌>비평촌, 평촌내 평북<평남, 평북 교통, 평남 학군 , 평북 은하수청구, 관악타운, 한마음

   그때는 맞고 지금은 틀리다 . 저평가의 기준이 그때그때마다 달라진다.

  단지 선호도는 비선호요속가 없는게 더 중요, 고속도로 소음, 지상철/철도 소음, 분진, 송전탑, 혐오시설, 일조권, 심한 경사….

  구축을 볼 때, 시간이 지날수록 땅의 가치만 남고, 건물가치는 감가상각된다. 용적률 비교, 

  부천 상동역, 부천시청역, 신중동역 7호선라인., 송내역, 중동역 1호선 라인, 역세권, 백화점, 학군, 순환도로 소음, 분진

  매물임장하고 투자물건 뽑는 과정

  가치있는 물건, 저평가, 내 투자금 범위 내, 감당가능

  강남1시간 이내, 전고점 대비, 전고점 뚫어도, 

  마지막 저환수원리, 전고점 내, 300, 저층 탑층, 전세가율,공급물량 , 지금은 공급 딸려

 2. 적용할 점

    매물임장 할 때, 수리비용 많은 것부터 샷시, 욕실, 싱크대, 도배, 타일, 장판, 평당 100 +알파

    체리색 필름 : 시장상황에 따라..유비알 욕실 400이상, 

    누수 흔적 찾는 것 중요. 누수의 원인아는 것도 중요. 오래된 샷시 코킹 때문은 큰문제 아냐.

    결로는 락스, 페인트칠 중요하지 않아

    확장부분 보일러, 보일러 교체 시기 10년 기준 내 괜찮아.

    매물 오른손의 법칙으로 돌면서 수리비용 암산해 보기