현재 부동산 시장 분위기
a. 상급지 → 하급지로 이동 중
b. 매물도 줄어드는 상황
c. 매물수 : 상급지 up, 하급지 down
예산 및 대출
a. 예산 잡기 : 예산 + 20%로 봐도 된다. ex) 그랜져 깡통 vs 아반테 풀옵션
*6/3억 대출 두자기 경우의 수 준비
*지금부터 준비 해서 필요시 잔금 내년초 세팅도 고민
b. 대출 상황 : 대출 한도 3억 축소(KB 작년 패널티 적용), 1금융권 중단, 보험사 중단 → 2금융권?
c. 토허제 매출 process : 약정금 → 약정서 → 토허제 신청 → 허가 → 계약 → 대출신청
*토허제 신청부터 허가까지 2~3주 걸림
*프로세스는 1~1.5달 걸림
d. 차용 : 철저한 증빙 및 준비가 필요/세무사 상담 필요
*부모,자식간 차용없이 증여 5천(결혼시 1억 추가) → 1.5억 가능
*부모 자식간 무이자 : 적정이자율 4.6%, 연간 이자 1,000원 미만은 무이자 가능
역산하면 약 2억 1,700만원 까지(차용증은 반드시 써야함)
세안고 대출시 알아야하는 필수 사항
a. 잔금치고 3개월 이내 주담대 담아야함.(3개월 이후 불가능)
b. 현재 무주택자만 가능
c. 3개월 이내 주담대 신청시 : 대출 한도 - 보증금 = 대출 가능 금액 + 세입자 동의도 필요
→ 정리하면 3개월 이내 주담대 가능하고, 3개월 지나면 전세퇴거자금(약 1억)만 가능
부동산 입지 우선 순위 고려 사항
a. 교통 + 직장 + 환경 + 학군
** 호가는 네이버 / 실거래가는 아실
b. 거래량, 전고점 기준 고려 대상은 맞으나, 절대적인것은 아님
c. 상급지 10평대 vs 하급지 20평대 → 최상급지면 10평대도 괜찮음(강남, 송파)
d. 베드타운은 역에서 얼마나 가까운지가 중요
e. 조사(분석)
*연식/세대수, 교통(도보 근처역, 강남역 기준 우선), 학군(성취도, 초중 도보거리, 학원가), 환경(백화점, 마트, 유해시설, 언덕), 매매가(구체적인 시세는 보통 3~4개월 체크)
f. 주변에 말을 듣기보단 직접 임장하고 판단 해야함. 상쇄할 수 있는 장점을 직접 봐야함.
갈아타기 기준
a. 동일 급지의 신축 또는 1~2급지 이상 업
b. 매수 → 18개월(상급지 탐색) → 6개월(결정) → 3개월(매도 및 매수) → 갈아타기
*미리미리 상급지를 알아보고 지켜봐야 한다. 그래야 내 집이 매매 되었을때 바로 갈아타기 후보군으로 넘어갈 수 있다. 갈곳이 명확해야한다.
c. 추가 고려 사항 : 중개수수료, 양도세, 취득세, 이사 비용
기타
a. 아파트 우선적으로 고민 / 주상복합은 신축만 갈아타기용으로 검토
