[실준반 3주차 강의 후기] ‘좋아 보이는 곳’을 넘어, ‘왜 좋아하는지’를 설명할 수 있게 된 시간

실전준비반도 벌써 3주차입니다.

사실 1주차에는 분위기 임장을 배우고, 2주차에는 단지임장과 입지분석을 배웠으니 이제 또 무엇을 더 배울 게 있을까 싶었습니다. 그런데 매주 강의를 들을 때마다 신기합니다. 제가 딱 막히기 시작한 지점에서 다음 강의가 시작됩니다.

이번 코크드림님의 강의 역시 그랬습니다.

저는 어느 순간 ‘마포’를 보지 않고 ‘언덕’을 보고 있었습니다

마포구를 몇 주 동안 걷다 보니 어느 순간부터 제 머릿속에는 이런 생각들이 가득했습니다.

‘여기는 언덕이 너무 심한데?’
‘역에서 이렇게 먼데 사람들이 좋아할까?’
‘단지는 괜찮은데 주변 환경이 조금 아쉬운데….’

하나하나 틀린 생각은 아니었지만, 코크드림님의 강의를 듣다가 문득 중요한 것을 놓치고 있었다는 생각이 들었습니다.

‘그런데 애초에 사람들은 왜 마포에 살고 싶어 하지?’

저는 어느 순간부터 지역 전체를 보는 대신 눈앞의 단지와 환경에만 매몰되어 있었습니다.

언덕이 싫고, 역에서 멀면 불편하고, 주변이 깔끔했으면 좋겠다는 것은 결국 ‘내가 살고 싶은 집’의 기준에 가까웠습니다.

하지만 투자는 제가 좋아하는 집을 찾는 것이 아니라 많은 사람들이 좋아할 집을 찾아내는 과정이었습니다.

코크드림님께서는 지역의 핵심가치를 먼저 이해하고, 그 위에서 생활권과 단지의 선호도를 판단해야 한다는 순서를 다시 잡아주셨습니다.

그래서 강의를 듣고 나니 제가 이미 매겨놓았던 생활권과 단지의 선호도도 다시 보고 싶어졌습니다.

‘마포 사람들이 중요하게 생각하는 것은 무엇일까?’
‘그 핵심가치를 가장 많이 가진 생활권은 어디일까?’
‘그 생활권 안에서도 사람들이 돈을 더 주고 선택하는 단지는 무엇일까?’

이렇게 다시 바라보면 제가 긴가민가했던 단지들의 순서도 조금은 선명해질 것 같습니다.

이번 임장보고서를 마무리하기 전에 꼭 생활권별 선호요소를 직접 나열하고 우선순위를 다시 매겨보는 작업을 해보려고 합니다.

‘전고점이 같으면 가치도 같은 건가요?’ 초보자의 질문에 기준이 생겼습니다

이번 강의에서 특히 좋았던 부분은 제가 실제로 단지들을 비교하면서 막혔던 질문들을 정말 신기할 정도로 하나씩 풀어주셨다는 점입니다.

전고점이 같으면 두 단지의 가치도 비슷한 걸까?
역세권 구축과 비역세권 신축이라면 무엇을 선택해야 할까?
같은 생활권 안에서 단지의 상·중·하는 어떻게 나눠야 할까?

기준이 없는 초보자에게는 이런 고민 하나하나가 벽처럼 느껴졌습니다.

그런데 코크드림님께서 실제 사례를 하나씩 비교해주시니 조금씩 ‘아, 이런 순서로 생각하면 되는구나’라는 사고의 틀이 생기기 시작했습니다.

특히 앞으로 앞마당으로 만들고 싶었던 부천과 안양 등의 사례도 다양하게 등장해서 마치 다음 임장을 미리 체험하는 기분이었습니다.

분위기 임장에서 생활권을 상·중·하로 나누었다면, 이제는 그 지역의 핵심 선호요소를 기준으로 단지의 선호도까지 나눠볼 수 있다는 것.

이 부분은 당장 이번 주 과제에 적용해보려고 합니다.

그리고 그 작업이 끝나면 드디어 매물임장을 갈 단지들을 골라보고 싶습니다.

투자는 ‘동물적 감각’이라고 생각했던 제가 엑셀을 붙잡고 있습니다

사실 저는 예전에는 케인즈의 ‘투자는 동물적 감각’이라는 말을 믿었습니다.

그래서 투자를 잘하는 사람은 남들보다 좋은 촉을 가지고 있고, 좋은 기회를 본능적으로 알아채는 사람이라고 생각했던 것 같습니다.

그런 제가 지금은 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 조사하고 생활권을 나누고, 단지의 선호도를 비교하고, 가격을 붙여가며 하나씩 분석하고 있습니다.ㅋㅋㅋ 

막막했던 투자가 체계를 잡고 조금씩 제가 통제할 수 있다는 생각이 드니 재미가 있는 것 같습니다.

사람 일은 정말 모르는 것 같습니다.

물론 배울수록 해야 할 일이 늘어나는 기분도 듭니다.

‘이것도 봐야  했었네.’
‘저것도 비교해야 하네.’
‘이걸 제대로 하려면 도대체 얼마나 걸리는 거지?’

막막할 때도 있습니다.

그래도 이제는 왜 이렇게까지 해야 하는지 조금은 알 것 같습니다.

내가 산 물건의 가치가 가격을 찾아갈 때까지 기다리려면, 결국 내가 무엇을 샀는지 스스로 설명할 수 있어야 하기 때문입니다.

감으로 산 물건은 가격이 떨어지면 제 판단부터 의심하게 되지만, 충분히 비교하고 가치에 대한 근거를 가지고 산 물건이라면 기다릴 수 있는 힘도 달라질 것 같습니다.

그래서 지금 하고 있는 이 지난한 과정이 결국 수익률을 높이기 위한 공부이면서 동시에 좋은 자산을 오래 보유할 수 있는 인내심을 만드는 과정이라는 생각이 들었습니다.

매물임장도 ‘연기 잘하고 오면 되는 건가?’ 했는데요ㅋㅋㅋㅋㅋ

매물임장도 사실 막연했습니다.

‘부동산에 가서 투자자인 티 안 나게 연기 잘하고 집 구경하면 되는 건가?’

딱 이 정도였습니다.ㅋㅋㅋ

그런데 이번 강의를 들으며

매물임장에서 무엇을 확인해야 하는지, 어떤 질문을 해야 하는지, 매도자와 세입자의 상황은 어떻게 파악해야 하는지, 심지어 같은 단지에서도 라인까지 확인해야 한다는 것 등 제가 생각하지 못했던 디테일을 체계적으로 알려주셨습니다.

특히 전임과 매임을 제대로 하는 것만으로도 1,500만 원을 아낄 수 있다는 말씀은 굉장히 현실적으로 다가왔습니다.

1,500만 원이면 절대 작은 돈이 아닌데, 결국 투자자가 얼마나 발품을 팔고 얼마나 꼼꼼하게 확인하느냐에 따라 그 돈을 지킬 수도 있다는 뜻이니까요.

그래서인지 이상하게 매물임장이 조금 기대되기 시작했습니다.

배우기 전에는 ‘내가 가서 뭘 해야 하지?’가 먼저였다면 이제는 ‘가서 이것도 물어보고, 저것도 확인해봐야지!’ 하는 마음이 생겼습니다.

왠지 잘할 수 있을 것 같은 근거 없는 자신감도 조금 생겼습니다.

물론 첫 부사님께 한 번 상처받고 나면 생각이 달라질 수도 있겠지만요ㅋㅋㅋ

‘언젠가 투자해야지’가 아니라 날짜를 정해보려고 합니다

그리고 이번 강의가 특히 반가웠던 이유가 하나 더 있었습니다.

강의에서 보여주신 실제 사례 중 제 투자금 범위와 딱 맞닿아 있는 사례가 있었습니다.

‘아, 저걸 내가 공부해서 찾아봐야겠다.’는 생각에 조금 설렜습니다.

마지막으로, 코크드림님이 강조했듯이 기회를 쫓아다니기보다, 기회가 왔을 때 알아볼 수 있도록 제 앞마당을 만드는 것이 먼저라고 생각합니다.

그래서 이제 앞으로의 계획을 조금 더 명확하게 세워보았습니다.

7월에는 지금 하고 있는 마포구 앞마당을 제대로 완성하겠습니다.

그리고 8월에는 서울 구로구, 9월에는 부천시, 10월에는 안양시 만안구까지 차례대로 앞마당을 확장해보려고 합니다.

단순히 ‘가봤던' 지역이 아니라 각 지역의 핵심가치가 무엇인지, 사람들이 어떤 생활권과 단지를 좋아하는지, 그리고 제 투자금으로 살 수 있는 가장 가치 있는 물건이 무엇인지 비교할 수 있을 정도까지 만들어보고 싶습니다.

그렇게 마포 → 구로 → 부천 → 안양 만안까지 차근차근 비교할 수 있는 지역을 쌓은 뒤, 11~12월에는 반드시 1호기 투자를 진행하는 것이 올해의 목표입니다.

7월 마포구 완성 → 8월 구로구 → 9월 부천시 → 10월 안양시 만안구 → 11~12월 1호기 투자.

이제는 투자하기 위해 무엇을 언제까지 준비해야 하는지를 정해놓고 움직여보려고 합니다.

앞마당이 하나 늘어날 때마다 제가 선택할 수 있는 후보가 늘어나고, 그만큼 더 좋은 것을 알아볼 수 있는 눈도 생길 것이라고 믿습니다.

오늘 단지임장을 하면서 조원분들께도 “코크드림님 강의는 꼭 들으셔야 해요!”라고 몇 번이나 말씀드렸습니다.

그만큼 이번 강의는 단순히 지식 몇 가지를 더 배웠다는 느낌보다, 제가 앞으로 지역과 단지를 바라보는 사고방식 자체가 한 단계 확장된 강의였습니다.

그래도 처음부터 잘하는 사람이 아니라 하나씩 제대로 배워서 어제보다 조금 더 나은 판단을 하는 투자자가 되고 싶습니다.

올해 12월, 제 1호기 계약서를 쓰게 되는 날에는 오늘 배웠던 내용들이 그 선택 안에 하나씩 들어 있었으면 좋겠습니다.

그때는 저도 제가 선택한 물건을 두고 자신 있게 말할 수 있었으면 합니다.

“그냥 좋아 보여서 산 것이 아니라, 제가 만든 앞마당 안에서 충분히 비교했고 왜 이 물건을 선택했는지 설명할 수 있습니다.”

그 말을 할 수 있는 투자자가 될 때까지, 우선 이번 달 마포부터 제대로 정복해보겠습니다.

막연했던 기준들을 하나하나 구체적인 방법으로 바꾸어주신 코크드림님, 감사합니다.

배운 것을 올해 안에 꼭 행동과 결과로! 다함께 화이팅!