10월잔금인데 세입자살고있는집 잔금일 변경 방법

안녕하세요 :) 등기대장님! 일반적으로 주택담보대출은 잔금 지급, 소유권 이전등기 접수, 은행 근저당 설정이 함께 이루어지면서 실행됩니다. 기존 세입자가 전세대출을 이용 중이라도 잔금일에 보증금이 반환되면서 전세대출이 상환되고, 동시에 매수인의 주담대가 실행되는 구조가 일반적인 거래입니다. 다만 등기대장님께서 말씀하신 것처럼 세입자가 계속 거주하고 있는 상태에서 10월 1일에 주담대를 먼저 실행하고, 10월 6일에 퇴거하는 방식이라면 이야기가 조금 달라집니다. 은행 입장에서도 담보와 권리관계를 함께 검토해야 하는 부분이라 선실행 가능 여부는 은행의 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 대출상담사뿐 아니라 실제로 대출을 실행하는 은행에 10월 초 한도 소진이 우려되는데 사전승인이나 한도 확보가 가능한지 세입자가 10월 6일까지 거주하는 상태에서 10월 1일 주담대 선실행이 가능한지 이 두 가지를 먼저 확인해 보시는 것을 추천드립니다. 또한 세입자 입장에서도 일반적으로 잔금 지급, 보증금 반환, 명도가 함께 이루어지는 것이 가장 안전하기 때문에, 소유권이 먼저 이전되는 구조에는 부담을 느껴 동의를 얻기가 쉽지 않을 것 같습니다. 만약 은행에서 선실행이 어렵다고 한다면, 현실적으로는 세입자분과 퇴거 일정을 조금 앞당기는 방향으로 협의하는 것이 가장 깔끔한 방법이라고 생각합니다. 필요하다면 이사비를 일부 지원하거나 새로운 전셋집을 함께 알아봐 드리는 등 서로 협의하여 일정을 조율해 보시는 것도 하나의 방법일 것 같습니다!

등기대장님 안녕하세요~ 주담대 실행시 은행에서 1순위 근저당권을 설정하는데, 기존 세입다가 퇴거하지 않은 상태라면 세입자의 대항력이 선순위로 남아 대출이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 현재 상담 중인 은행 외에 다른 시중은행, 지방은행, 혹은 보험사(2금융권 주담대) 쪽으로도 문의하여 10월 6일 잔금 조건으로 대출 승인이 가능한 곳이 있는지 확인해 보시는 것이 가장 좋아보입니다. 은행의 '선실행' 절차 역시 잔금 당일 수 시간 내에 세입자가 짐을 빼고 전입을 이전하는 것을 전제로만 가능한 것으로 알고 있습니다. 며칠 간격(10/1 ~ 10/6)을 두고 나중에 나가는 조건으로는 실행되지 않을 확률이 높습니다. 아무쪼록 거래 무탈히 마무리 하시길 진심으로 응원드립니다🍀

안녕하세요 등기대장님, 매수한 집의 잔금일을 앞두고 대출 총량 소진 때문에 어려움이 있으시군요.. 질문해주신 내용의 결론을 먼저 말씀드리면, 세입자는 10월 6일까지 거주하고 잔금 및 소유권 이전만 서류상으로 10월 1일로 앞당겼을 때 대출 실행일에 임차인의 퇴거가 동시에 이루어지지 않아 주담대가 실행되지 않을 가능성이 큽니다. 만약 세입자의 퇴거확약서를 쓸 수 있다면 제출하여 대출을 실행해주는 은행을 찾아보는 것도 방법입니다. (직접 찾아보셔야 합니다.) 우선적으로 순서대로 진행해야 할 것은 아래 내용과 같습니다. 1. 대출 상담사/은행에 퇴거확약서를 쓰고 이를 제출하여 10월 1일에 대출 실행 및 소유권이전 가능한지 확인 2. 만약 가능하다면 매도인과 잔금일을 10월 1일로 당기는 것으로 계약 변경 합의서 작성 3. 세입자에게 10월 6일까지는 반드시 나간다는 퇴거 확약서 작성 ※은행 규정에 따라 세부 절차가 달라질 수 있으니, 대출상담사에게 현 상황을 명확히 전달하시고 가장 안전한 날짜로 대출을 진행하시길 권해드립니다. 다만, 앞서 말씀주신 분들처럼 현실적으로 세입자와 10/6 이전에 협의하에 잔금일을 당겨 대출 가능한 은행을 찾는 것인데 어렵다면 차선책으로 10월 6일에 대출 실행이 가능한 은행을 더 찾아보는 것으로 더 찾아봐야할 것 같습니다. 원만하게 조율되어 차질 없이 잔금과 대출 실행이 되시길 응원드립니다😊