안녕하세요. 즐겁고 행복하게 경제적 자유를 꿈꾸는욤입니다.
지방 투자를 할 때 가장 중요하게 확인해야 하는 것 중 하나가 바로 공급입니다.
많은 분들이 공급을 확인할 때 부동산지인 등의 사이트에서 향후 3년간의 입주물량을 살펴보고 계실텐데요,
서울수도권과는 다른 지방 시장의 특성상 입지독점성이 약하고,
개발 가능한 부지가 상대적으로 많다보니, 예상하지 못한 공급이 추가되는 경우도 적지 않습니다.
그래서 지방에서 공급을 볼 때, ‘입주물량’ 뿐만 아니라 ‘인허가 물량’까지 함께 보면 좋습니다.
우리가 인허가 물량을 같이 봐야 하는 이유
우선 공급은 일반적으로 다음과 같은 단계로 살펴볼 수 있습니다.
“인허가 → 착공 → 분양 → 준공 → 입주”
인허가 이후 착공까지 2~3년, 착공 후 실제 입주까지 보통 3~5년정도의 시간이 걸립니다.
(시장 여건에 따라 더 길어지기도, 아예 취소되는 경우도 있습니다.)
지방 공급을 볼 때 당장 3년뒤 입주 물량 뿐만 아니라 인허가 물량까지 살펴보면 앞으로 해당 지역에 공급이 얼마나 더 이어질 수 있을지 확인해볼 수 있습니다.
과거 대구의 모습 살펴보기
대구는 2016~2018년 인허가가 많았던 것을 볼 수 있는데요, 이 물량이 시간이 지나 2022~2024년 입주물량으로 이어졌고, 그 결과 전세가와 매매가가 큰 폭으로 조정을 받는 모습을 보여주었습니다.
실제 대구 중구에 22~24년 3년간 약 15,000여 세대 대규모 공급이 있던 시기에는 매매, 전세가가 많이 흔들리는 모습을 볼 수 있었습니다.
그렇다면, 향후 대구의 공급은 어떨까요?
지난 4년간 대구 전체로 봤을 때 약 10만여 가구가 넘는 기록적인 과공급으로 ‘미분양의 무덤’이라고도 불리던 대구 주택시장도 다른 흐름을 보여주고 있습니다.
앞서 인허가 물량을 보더라도, 입주 물량을 보더라도 27년 이후부터는 공급이 거의 없다고 봐도 무방할 정도입니다.
공급이 많던 시기 미분양이 많았던 것과 달리 최근 이러한 미분양 물량도 소진되고 있는 모습을 보여주고 있는데요,
한때 2만호를 넘어섰던 공동주택 미분양 물량은 지난해 11월 기준 7,218호까지 줄어들면서, 매달 완만한 소진세를 보여주고 있습니다.
대구는 22~24년까지 적정 공급량 대비 많은 공급이 누적되며 전세가가 하락하다가, 25년부터 적정공급 수준에 들어서면서 전세가가 더이상 하락하지는 않고 바닥을 다진 후 최근 살짝 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.
앞서 울산, 그리고 가장 최근에 전세가가 반등하기 시작한 부산 시장을 따라가는 모습인 것을 확인해 볼 수 있습니다.
수성구 힐스테이트범어처럼 대장급의 선호도 높은 단지는 전세가 상승흐름보다 매매가가 먼저 반등하며 빠르게 치고 올라가는 모습을 보여주는 반면, 중구 대신센트럴자이처럼 선호생활권에 있지만 연식이 아쉬운 단지처럼 살짝 선호도가 떨어지는 단지의 경우 매매가 상승흐름이 조금 더딘 모습을 보여주고 있습니다.
이때 전세가가 조금 더 가파르게 반등하는 순간 이런 단지들이 투자기회를 줄 수 있을 것으로 생각됩니다.
공급이 줄어든다고 무조건 가격이 오를까?
물론, 단순히 공급만으로 시장을 판단할 수는 없습니다.
부동산 가격에 영향을 미치는 요소는 공급뿐만 아니라,
인구변화, 일자리, 금리, 심리 등 여러요소가 복합적으로 작용하기 때문입니다.
다만, 지방에서는 공급이 가격을 결정하는 중요한 요소인 것은 분명하고,
지방 투자에 있어서 과공급이 정리되고 전세가가 반등하는 시기에 투자의 기회를 제공해준다는 점에서,
꾸준히 공급의 추이와 가격흐름을 살펴보며 적절한 투자 타이밍을 살펴보는 것이 중요할 것 같습니다.
여전히 지방은 우리에게 투자기회를 주고 있는 것 같습니다.
뜨거운 여름, 앞으로 다가올 기회를 놓치지 않기 위해 열심히 현장을 다니며 기회를 잡으시길 응원드리겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다 :D
