수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
날씨가 정말 무더운것 같습니다.
무더운 날씨 속에서도 내집마련
또는 투자를 위해 열심히 고군분투 하시는 동료분들을
보고 있으면 정말 대단하다는 생각이 듭니다.
이렇게 무더운 땡볕에서도
열심히 임장하고 임보쓰면서
가치를 제대로 알기 위해
노력하시는 동료분들을 보면서
저 또한 지칠때가 있지만
한걸음 더 나아가려고 노력하고 있습니다.
최근 서울수도권 시장은
여름날씨처럼 아주 ‘핫’한것 같습니다.
‘과연 이 가격으로 거래가 될까?’라고
의심도 해보았지만
다음날 사장님께 문자가 온 것을 보면
“00아파트 X.X억으로 거래 됐어요”
“망설이지 마시고 얼른 서두르세요”라는 내용으로
문자를 심심치 않게 보내시더라구요.
하지만 이렇게 여름날씨처럼 뜨거운 서울수도권 시장에서
가장 중요한 것은 ‘조급함’을 내려놓는 것이라고 생각됩니다.
어떤 단지가 더 좋은지 비교도 해보지 않고
가치가 덜한 단지임에도
매물이 없고 불안하다는 이유로
높은 가격에 거래하기 쉬운 상황에 놓여있기 때문입니다.
그렇다면 어떤 단지가 더 가치있는 단지이고
저평가되어 있는지 알 수 있을까요?
저와 함께 알아보시죠.
1.전고점은 이제는 ‘참고용’이다
이전 22년 하반기부터 23년초까지 하락장
시기를 기억하나요?
당시에는 정말 공포였던것 같습니다.
계속 오를것만 같았던 부동산 시장도
결국 조정장을 맞이했고
연일 떨어지는 가격 때문에
사람들은 부동산 매수를 엄두도 내지 못했습니다.
그러나, 부동산의 진짜 고수들은
남들이 공포라고 느낄때 오히려 기회라고
생각하고 저평가된 자산을 사모으기 시작했습니다.
돌이켜보면 그때 정말 가격이 저렴했던 것 같습니다.
잠실 ‘엘스, 리센츠, 트리지움’ 25평이 15억대였으니깐요.
그리고 시장이 서서히 회복하기 시작하면서
제 주변 동료분들도 24년에 서울 상급지 투자를
많이 하기 시작했습니다.
3급지부터 심지어 2급지까지
상급지 아파트 가격이 바겐세일했던 시기 많은 분들이
서울 가치성장 투자에 많이 투자하셨습니다.
그때 당시 많은 분들이
‘전고점’을 확인하시는 분들이 정말 많았는데요.
21년도의 전고점은 과거의 성적표로 생각하시고
전고점을 확인하고 비교평가를 많이 했던 시기가 있었습니다.
21년 전고점은 과거 사람들이 얼마나 그 단지를 좋아하고
살고싶어 하시는지를 보여주는 지표라고 생각하는 경우들이
많기에 많은분들이 전고점을 많이 활용하셨습니다.
또한 전고점 대비 얼마나 하락했는지에
따라 얼마나 저렴한 상태인지도 많이 참고하셨구요.
그러나, 현재 서울 수도권 대부분 아파트들은
전고점을 넘어가는 단지들이 대부분인 상황입니다.
이런 시기 전고점만 보면서
더 가치있는 단지라고 판단하면 어떤 결과를 낳을까요?
위 두 단지가 있습니다.
A단지는 3급지 서울 구축으로 7호선,9호선을 이용할 수 있는 선호하는 구축단지이고,
B단지는 경기도에서 가성비있는 학군지로 불리우는 지역의 선호하는 신축단지입니다.
두 단지 전고점만 비교했을때
B단지가 더 높은 전고점을 지니고 있었습니다.
만약 전고점만 판단하여 투자하거나 내집마련을 했을때
어떤 결과를 낳았을까요?
상승장이 다시 시작되자
땅의 위치가 더 좋고 강남접근성이 좋은
A단지가 더 높은 가격으로 치고 올라가는 것을 확인할 수 있습니다.
이럴듯 현재 시기에서는
전고점은 단지 ‘참고용’으로만 생각해야지
전고점만 믿고 선택해야되는 시기는 아니라고 말씀드리고 싶습니다.
2. 현재 필요한 건 디테일한 ‘비교평가’
그렇다면 현재 저희에게 가장
필요한 건 무엇일까요?
지금같이 전고점을 단지 참고용으로만
생각해야되는 시기라면
바로 ‘디테일’한 비교평가가 필요한 시기라고 할 수 있습니다.
그 이유는 지금처럼 호가가 모두 올라오는 시기에는
어떤 단지가 더 가치있는 단지인지
판단하기 쉽지 않기 때문입니다.
여기 두단지가 있습니다.
당산효성1차는 당산역 2,9호선을 이용할 수 있고
당산역 근처 상권도 이용할 수 있어 환경적으로
좋은 입지좋은 구축 단지입니다.
반면 E편한세상서울대입구는 관악구에서
대장급 단지이고 2호선을 가깝게 이용할 수 있으며
대단지에 시설이나 커뮤니티가 잘 갖춰진
짱짱한 단지이나, 주변 환경이 아쉬운 단점을 지닌 단지입니다.
얼핏봐서는 당연히 2호선이 가깝고
신축 대단지인 E편한세상서울대입구가
더 좋다고 생각할 수 있습니다.
그렇다면 어떤 단지가 더 가치있는지
비교평가를 해볼까요?
| 당산효성1차 | E편한세상서울대입구 |
강남과의 거리 | 11.71KM | 7.81KM |
교통 | 강남 37분 여의도 12분 도심 25분 | 강남 29분 여의도 42분 도심 46분 |
학군 | 당산서중 88% | 문영여중 82% |
환경 | 평지+구축 단지 밀집, 당산역 상권 이용편리 | 경사, 주변 주택가로 어수선한 환경 |
상품성 | 소규모 구축 20평 계단식 방3 화1 | 대단지 신축, 커뮤니티 30평 계단식 방3 화2 |
E편한세상서울대입구가 상품성이 더 좋긴 하지만
주요업무지구 접근성은 강남,여의도,도심 모두 가까운 당산효성이
더 좋고 환경이나 학군도 더 좋다고 보여지네요.
그렇다면 가격 흐름을 살펴볼까요?
당산효성1차가 전고점에서 E편한세상서울대입구와
한참 차이를 보였지만
결국 서울 수도권에서 중요한 ‘교통’이 더 좋은 당산효성1차가
최근 더 가격을 치고 나가는 모습을 보여줍니다.
이렇듯 현재 네이버 부동산에 나오는 가격 호가는
가치순대로 가격이 형성되어 있지않고
가치와 상관 없이 가격이 혼재되어 있는 상황입니다.
그렇기에 이럴때 일수록
입지요소를 하나하나 디테일하게 비교해가면서
‘가치’에 집중하시고
‘사람들이 더 좋아하는 단지는 무엇일까’ 깊이
고민해야되는 시기라고 생각합니다.
혼란스러운 시장 속에
마음이 조급해질수 밖에 없는 시기라고 생각됩니다.
이럴때 일수록 남의 말에 휘둘리지 않고
디테일하게 비교평가 하면서
더 좋은 내집마련, 아파트를 매수하시길
진심으로 응원하겠습니다.
감사합니다.
